上西里西亚仓库市场 Q4 2025 研究报告总结

市场概况与区位优势

上西里西亚是波兰第二大仓库市场，仅次于华沙。该区域凭借发达的道路基础设施和便捷的与捷克、德国及斯洛伐克的交通连接，成为波兰及中欧关键物流枢纽。截至 Q4 2025 年底，该区域现代化仓库库存达 620,000 平方米，占波兰总库存的 16.9%。仓库活动集中在都市圈城市，包括别津、霍茹夫、切尔扎德、蒂奇、达布罗瓦-戈尔尼察、格利维采、索斯诺维采和比尔斯科-比亚瓦，以及邻近小城镇。

库存与供应动态

• 现有库存：620,000 平方米。
• 新增供应：2025 年新增 290,000 平方米，与 2024 年持平，但显著低于五年平均 465,000 平方米的水平。主要新增项目包括：Panattoni Park Sosnowiec Expo（47,700 平方米）、Booster Zabrze by LemonTree（38,700 平方米）和 Prologis Park Ruda Śląska（37,600 平方米）。
• 在建供应：截至 2025 年底，约 190,000 平方米现代化仓库在建，较上年减少 50%。Q4 2025 仅 GLP Gliwice II Logistics Centre 项目启动建设 19,700 平方米，而 LemonTree Booster Zabrze 三栋仓库综合体（58,700 平方米）仍是最大在建项目。
• 租赁情况：在建项目中仅 35% 获得租赁协议，远低于全国 60% 的平均水平。

租赁市场表现

• 租赁活动：2025 年总租赁量达 1,070,000 平方米，同比增长近 30%。主要协议包括：Prologis Park Chorzów 更新租赁（55,900 平方米）、Hillwood Sosnowiec Zagłębie 1 更新租赁（40,500 平方米）和 Panattoni Park Katowice Airport 新租赁（40,000 平方米）。
• 空置率：截至 Q4 2025 年底，空置率约 8.2%，较 12 个月前上升 2.3 个百分点。尽管需求旺盛，但租户活动主要集中于现有协议的重新谈判和续签。

租金水平

• 仓库租金：Q4 2025 年平均租金稳定在每平方米每月 4.00 至 6.00 欧元。
• 办公租金：平均租金为每平方米每月 10.00 至 12.50 欧元。
• 服务费：每平方米每月 4.00 至 7.00 兹罗提。
• 免租期：通常为 1-1.5 个月。

区域经济数据

• 人口：4,300,000 人。
• 面积：12,334 平方公里。
• 失业率：4.3%。
• 平均工资（交通与仓储行业）：8,800 兹罗提（税前）。
• 平均工资（企业行业）：8,700 兹罗提（税前）。
• 高速公路：130 公里（S1、S52、S86）。
• 国道：250 公里（A1、A4）。

研究结论

上西里西亚仓库市场库存持续增长，但扩张速度自 2024 年起显著放缓。在建项目数量大幅减少，租赁协议签订率偏低，空置率上升。尽管租金保持稳定，但市场活跃度下降，主要受现有租户协议调整影响。区域经济数据表明其仍具备较强的产业吸引力，但需关注供应过剩风险。

• 互联网巨头争相布局国产“小龙虾”，推理端军备竞赛逐渐白热化
  OpenClaw推出后，国内互联网巨头迅速展开本土适配和算力支持，腾讯轻量云Lighthouse首发一键部署模板和可视化面板，百度智能云推出基于轻量应用服务器的部署方案。截至3月9日，OpenClaw来自中国大模型创业公司的基座模型占据过半席位。OpenClaw走红验证AgentAI落地可行性，阿里开源CoPaw、小米推出Xiaomi miclaw、腾讯上线WorkBuddy和ArkClaw、智谱上线AutoClaw、华为推出“小艺Claw”等对标产品相继问世，国产“小龙虾”军备竞赛或成为趋势，驱动AI云IAAS算力持续增长。

• 租赁涨价潮席卷全域市场，腾讯云官宣涨价
  2026年开年AI算力需求激增，算力租赁市场进入涨价周期。截至2月底，英伟达H200、H100等高端GPU租金环比上涨15%-30%，H200时租达7.5-8.0元/卡时，月租6.0-6.6万元，涨幅25%-30%；H100月租涨至5.5-6.0万元，涨幅15%-20%。交付周期延长至2027年Q2（H200）与Q1（H100）。头部厂商优刻得、森华易腾等已官宣3月全线涨价20%-30%。腾讯云智能体开发平台于3月11日宣布调整计费策略，公测模型转向按量计费，混元系列模型普遍涨价超400%。AI应用普及与OpenClaw框架或引爆推理需求，叠加英伟达产能受限、硬件成本上行及国产替代缺口，驱动市场进入“卖方市场”，涨价或持续，AI云IAAS投资机会值得关注。

• 重视AI云IAAS涨价三大核心受益板块
  OpenClaw发展或大幅提升AI云IAAS需求，腾讯云涨价打开长期涨价空间，AIDC、算力租赁、CDN作为核心板块，有望受益：
  （一）AIDC机房：推荐光环新网、新意网集团等；
  （二）AIDC液冷：推荐英维克等；
  （三）AIDC供电：受益中恒电气、科泰电源等；
  （四）算力租赁：受益宏景科技、协创数据等；
  （五）CDN：受益网宿科技等；
  （六）AIDC计算和网络：推荐华工科技、盛科通信等。

• 风险提示
  5G建设不及预期、AI发展不及预期、中美贸易摩擦等。

2025年，中国数据资产入表工作进入规模化、规范化加速推进阶段。截至2025年12月31日，已有560家企业完成数据资源入表，其中103家A股上市公司，457家非上市公司，涵盖19个行业门类。国有企业是入表主力军，占比77.68%，其中457家非上市公司中83.15%为国有企业。入表企业主要分布在东部地区，山东、江苏、浙江位列前三。

A股上市公司数据资源入表情况显示，共有103家公司披露数据资源，总金额29.71亿元。入表金额集中度高，前五家分别为中国移动（8.92亿元）、中国电信（5.05亿元）、中国联通（3.90亿元）、科大讯飞（1.62亿元）和同方股份（1.50亿元），三家电信公司占比60.15%，前五家占比70.64%。数据资源在总资产中占比普遍较低，多数不足千分之一。入表科目以“无形资产”为主，占比59.37%；其次是“开发支出”，占比39.76%；“存货”占比0.87%。行业分布上，信息技术类企业居多，“软件和信息技术服务业”17家，“资本市场服务”7家。

政策方面，市场监管总局、中国人民银行、财政部、全国人大等部门相继出台政策，支持数据资产确权、入表、融资等。标准方面，国家标准《信息技术大数据数据资产价值评估》（GB/T46353-2025）发布，地方标准和团体标准也逐步完善。

数据资源入表呈现八大创新趋势：市场化驱动、价值认知深入、金融化进阶、证券化提速、范围全域化、标准规范化、生态成熟化、运营驱动。其中，数据资产金融化经历“四次认可”实现价值跃升，证券化进入规模化落地阶段，范围从头部企业向全行业、中小微企业延伸，标准从多元探索走向全国统一体系，生态体系成型，公共数据运营激活行政事业单位资产化。

展望未来，数据资源入表将呈现政策精准赋能、区域均衡发展、服务能力提升、企业普及加速、产权登记标准化、入表资本化演进、公共数据资产化加快等趋势。建议完善数据资产确权登记制度、数据资产证券化制度支撑体系、行政事业单位数据资产化实施路径，培育数据资产运营专业生态体系。

青岛数据资产登记评价中心作为案例，已为119家单位完成数据产权登记161项，创新推出“四件套”数据资源入表服务模式，成功落地全国首例数据资产作价入股案例，推动数据资产质押融资业务突破，为数据资产入表及数据要素产业发展提供实践参考。

通信行业市场回顾与展望

市场表现

• 2026年3月2日至3月6日，通信（中信）板块上涨0.73%，跑赢沪深300指数1.8个百分点，位列中信一级行业第7位。
• 2026年全年通信行业累计上涨5.84%，排第14位，表现居中。
• 中信通信行业包括119家公司，期间30家公司收涨，88家公司收跌。
• 涨幅前三名：华工科技、世嘉科技、新易盛；跌幅前三名：精伦电子、天孚通信、菲菱科思。
• 截至3月6日，中信通信行业PETTM为27.53倍，处于38.62%的分位数。

行业动态

• 政府工作报告：提出打造智能经济新形态，深化“人工智能+”，加快发展卫星互联网，实施超大规模智算集群等新基建工程，培育发展6G等未来产业。
• GSMA《移动经济发展2026》：预计到2030年移动技术与服务创造11.3万亿美元经济价值，占GDP的8.4%；运营商CAPEX将达1.2万亿美元。
• SIA & WSTS：2026年1月全球半导体销售额达825.4亿美元，同比增幅46.1%。

企业龙头

• 英伟达：20亿美元投资Lumentum，锁定高端激光元件未来供应。
• 中兴通讯：2025年营收1339亿元，同比增长10.4%；算力业务营收同比增长150%。
• 上海垣信：“千帆星座”预计年内实现全球初步覆盖。

技术前沿

• 华为：发布U6GHz全系列产品，释放5G-A潜能，开启6G序章。
• 中国移动研究院：展示智能体通信网络(ACN)原型，发布《6G ACN端网协同意图感知技术》白皮书。
• Starlink：全面拥抱3GPP R19 NR-NTN标准，推动手机直连卫星大规模商用。

终端

• CAICT：1月国内手机市场出货量2286.6万部，同比下降16.1%。
• Gartner：预计2026年全球PC和智能手机出货量将分别下降10.4%和8.4%。
• Counterpoint：2025年下半年全球智能眼镜出货同比剧增139%，Meta独占82%份额。

本周关注：两会

• 政府工作报告强调科技创新，推动人工智能、卫星互联网、算力网络等发展。
• 2025年中国人工智能产业规模突破1.2万亿元，AI眼镜出货量同比增长322%。
• 通信网络向空天一体化延伸，卫星互联网发展提速，成为“国之重器”。
• 算力网络构建“1+M+N”体系，支撑制造业全球价值链跃升。
• 6G正式列入“未来产业”培育名单，研发进入实质性攻关阶段。

投资建议

• 关注盈利增长持续、网络价值提升的运营商。
• 关注“5G+工业互联网”、超大规模智算集群及卫星互联网等重点板块。
• 关注技术创新持续投入、核心竞争力突出的优质企业。

风险提示

1. 产业发展不及预期
2. 技术创新进展缓慢
3. 大国博弈升级