2026年上半年，泰国制造业市场呈现稳健发展态势，但投资环境趋于谨慎，市场供需关系发生结构性变化。

宏观经济表现

• 经济增长提速至2.8%（YoY），受私人消费、私人投资和出口表现强劲支撑。
• 国内需求持续复苏，私人消费和政府消费分别增长3.2%和3.4%（YoY）。
• 私人投资增长10.1%（YoY），为14个季度以来最强增速，主要受机械设备投资拉动。
• 出口增长17.8%（YoY）至951亿美元，其中对美出口增长41.8%（YoY），受益于美国《第122条款》关税减免政策，电子和机械设备出口显著提升。

外商直接投资（FDI）

• Q1/2026批准项目435个，投资总额1579.26亿泰铢，较去年同期下降，但主要反映2025年高基数后的正常化，而非投资意愿减弱。
• 投资集中于电子电器（84.56亿泰铢）、数字、汽车、物流和高附加值服务业。
• 地区来源集中度提升，新加坡占比57%（YoY增长），主要投资数据中心和高端电子项目；中国和日本分别占比12%和10%，聚焦电子供应链上游领域。

工业用地市场

• H1 2026工业用地累计销售率达93.6%，平均地价16.2%（YoY）至每莱743万泰铢，创历史新高。
• 东部经济走廊（EEC）主导市场（占比64.6%），地价YoY增长31.36%；曼谷都市区（BMR）地价最高（每莱1275万泰铢），YoY微增1.19%。
• 地价区域分化明显，EEC和BMR价格差距缩小，中、东北部等地仍保持相对低廉水平。

现成厂房（RBF）市场

• H1 2026新增供应仅1040平方米，但整体占用率维持98.2%，市场持续紧张。
• EEC仍是主要供应来源（占比47.8%），曼谷都市区和中部地区占比分别为26%。
• 租金YoY增长1.53%至每平方米203.4泰铢，EEC租金最高（每平方米217.3泰铢）。

市场趋势与展望

• 投资指标（项目数量、新工厂注册）放缓，但工业用地吸纳量YoY增长17.5%，显示投资更集中于大型项目。
• 市场从“投资驱动”转向“产能受限”阶段，核心矛盾为工业用地和厂房供应无法满足高技术制造业需求。
• EEC凭借基础设施完善和生态系统优势持续领跑，但新增供应有限，地价和租金增长加速。
• 未来市场表现将取决于工业区位能否快速提升产能、保障资源供应，以适应技术密集型产业扩张需求。

2026年上半年，中国具身智能产业进入规模化落地关键期，呈现融资额暴涨、头部效应显著、核心赛道集中等特点。

核心观点与关键数据：

1. 融资规模激增：上半年融资总额达935亿元，同比增长5倍；融资事件322笔，同比增长137%。头部企业融资能力极强，TOP20企业合计融资550亿元，占总融资额59%。
2. 区域集聚效应：北京、广东、上海三大核心区域合计融资事件数占71.1%，融资总额占79.17%。北京海淀、深圳、上海徐汇形成研发与产业化双轮驱动格局。
3. 融资轮次后移：TOP20企业中50%最新融资轮次在B轮及以上，行业头部从技术验证转向规模化扩张。
4. 赛道偏好：人形机器人（315亿元，9家）、具身智能大脑（145亿元，7家）、核心零部件/芯片（53亿元，3家）成为资本核心布局方向。

投资机构梯队：

• 头部VC：红杉中国（30亿元）、高瓴创投（超10亿元）等重仓全赛道；高榕创投精准布局细分赛道王者。
• 早期硬科技：英诺基金、奇绩创坛等。
• 产业资本：百度风投、美团龙珠、上汽集团等。
• 国资：深创投、达晨财智等。

研究结论与展望：

1. 全年融资规模：预计将突破1500亿元，IPO进程将重塑赛道估值。
2. 人形机器人量产元年：2026年交付量预计超6万台，制造业成为核心落地场景。
3. 成本下探推动普及：核心零部件国产化带动整机成本下降，家庭服务与消费级市场有望在下半年突破。

核心观点

2026年世界人工智能大会（WAIC）清晰印证了国产算力产业的核心转向：竞争主轴已从单芯片制程追赶全面切换至超节点架构主导的系统级协同竞争。超节点通过专用高速互联协议与定制化硬件架构，将数十至数千颗计算芯片整合为统一编址、低时延、高带宽的协同计算系统，直击传统集群的“通信墙”与“内存墙”痛点。

关键数据

• 华为Atlas 950 SuperPoD 1024卡版本提供1 EFLOPS FP8算力，256 TB全局统一内存，3μs超低往返时延。
• 满配Atlas 950系统由128个计算柜和32个互联柜组成，搭载8192颗昇腾950 DT芯片，总算力达8 EFLOPS。
• 中科曙光“曙光8000”单机柜功率突破900kW，PUE降至1.04。
• 阿里巴巴磐久AL128单柜部署128颗芯片，实现Pb/s级带宽与百纳秒级延迟。
• 紫光股份（新华三）UniPoDS80000最高可扩展至16384卡，预期大模型训练性能提升70%。
• 中兴通讯OEX正交无背板Matrix超节点联合多家国产GPU厂商打造开放生态。

技术路线

• 芯片层面：国产算力走“架构与封装创新替代制程追赶”路线，通过Chiplet多芯粒、2.5D/3D堆叠、混合键合等技术突破内存墙约束。
• 运营层面：算电协同机制推动行业核心指标从PUE转向TPW，液冷成为高端集群标配。

投资线索

• 高速互联：连接器、光模块量价齐升，确定性最高。
• 先进封装：Chiplet封测、2.5D/3D堆叠、混合键合相关设备材料及高端封装基板的国产替代空间广阔。
• 整机与系统集成：绑定头部芯片生态、具备大规模集群交付能力的厂商将持续受益。
• 上游环节：高端半导体材料、检测设备、高速PCB等领域同样蕴含替代机会。

研究结论

超节点产业链投资逻辑已从主题催化进入订单与业绩兑现阶段，国产算力替代已由政策驱动转向市场驱动。建议沿技术壁垒与客户绑定深度两条主线优选标的。

慕尼黑办公室租赁市场

2026年第二季度，慕尼黑办公室租赁市场持续增长，上半年总吸纳量达32.7万平方米，较去年同期的25.6万平方米显著提升。主要受大型交易和中小型（不超过3000平方米）稳定需求支撑，其中中小型项目占比约47%。上半年主要交易包括苹果公司（2.95万平方米）、JetBrains（2.3万平方米）、E.ON SE（2.15万平方米）等科技及工业相关企业。

市场呈现以下特点：

• 空置率：58.00%
• 核心租金：每平方米每月58.00欧元，平均租金稳定在28.00欧元/平方米
• 需求趋势：持续聚焦中心区域及交通便利地段，现代、符合ESG标准的办公空间最受欢迎，外围老旧物业面临压力
• 租金增长：优质地段及高标准办公空间已出现溢价，核心区域租金上涨空间明显

投资市场概况

上半年投资交易额达11.1亿欧元，同比增长23%，其中办公物业占比近61%。主要交易包括老艺术宫拍卖及市中心核心地段核心资产交易。市场呈现以下特征：

• 交易规模：大型交易仍主导市场
• 资产偏好：核心及核心加级资产仍是主要投资方向，要求稳定长期租金收入和现代化建筑标准
• 其他资产：物流、酒店和混合用途资产投资活跃度提升
• 收益率：核心区域办公室收益率维持在4.3%

市场展望

下半年预计市场将保持稳定态势：

• 租赁市场：科技、工业及知识型公司仍是主要租户，预计全年吸纳量约60万平方米，核心区域优质空间租金将突破每平方米每月60欧元
• 投资市场：受地缘政治不确定性、高利率和融资环境制约，市场仍将保持谨慎选择态势，大型交易仍是主要驱动力，核心区域优质资产仍是投资重点