“欲稳房价：需稳房价‘预期’”

1971年尼克松冲击导致油价上涨，1973年石油输出国组织（OAPEC）禁运加剧危机，1974-1975年全球通胀加剧。关键数据：1973年油价上涨195.5%，1974年通胀率17-19%。1972-1973年“大粮仓抢劫”事件引发全球粮食危机。

2025年房价预期需稳定，2026年QDII额度预计达1000亿美元。关键数据：2025年QDII额度3089亿美元，1973年QDII额度1973.1亿美元。

投资建议评级标准：

• 股票评级和行业评级以报告发布后12个月市场表现为比较标准
• 公司股价（或行业指数）涨跌幅相对沪深300指数涨跌幅为基准

投资建议比较标准：

• 报告发布后12个月内公司股价（或行业指数）涨跌幅相对沪深300指数涨跌幅

核心观点与关键数据

• 经济租金与市场租金差距：阿德莱德CBD甲级写字楼的经济租金（1,150/sqm，2028年Q4完成）高于当前和预测租金水平（900/sqm，2028年Q4完成），差距达27%。自2021年以来，经济租金上涨93%，远超市场租金23%的增长。
• 开发可行性受限：高经济租金导致开发可行性受限，未来几年新供应管道将保持较薄状态。2025年新供应占比将降至30年低点（0.9%），2028年略有回升。
• 驱动因素：经济租金上涨主要由以下因素驱动：
  • 建设成本上升：2021年以来建设成本上涨38%，材料、劳动力成本均显著增加。
  • 利率上升：2021年至2023年，澳联储现金利率上升425 bps，显著增加融资成本。
  • 收益率上升：2022-2024年，平均收益率从5.1%升至7.3%，降低资产估值。
  • 激励措施：开发商需提供额外激励以实现可行性。

研究结论与展望

• 供应管道预测：未来几年新供应将保持低位，2027年和2029年无新项目交付。Festival Tower II（50,000 sqm）预计2028年完工，Market Square（22,000 sqm）预计2026年完工。
• 租金增长预测：高A级写字楼毛有效租金预计2025-2030年每年增长4.9%，高于过去十年平均水平（2.4%）。有限供应将支撑租金增长，但增速可能因供应增加（2028年）而放缓。
• 经济租金走势：预计经济租金将在2025年达到峰值（$1,150/sqm），并保持稳定至2031年。稳定取决于收益率压缩（预计未来四年逐步压缩80 bps）和建设成本继续上升（4%每年）。
• 市场影响：
  • 租户行为：租户可能减少租赁面积、增加远程办公，并增加对共享空间的需求。
  • 业主策略：业主可能转向现有物业的翻新，以提供高端新空间选项。
  • 资本市场：租户流动性可能放缓，租赁市场将转向房东有利地位。租金增长和回报率提升将吸引资本回流，但需收益率显著压缩才能实现新开发可行性。

关键时间节点

• 2025年：经济租金达到峰值，供应管道降至30年低点。
• 2026年：高A级租金增长5.8%，接近经济租金。
• 2028年：Festival Tower II完工，供应略有增加，租金增长放缓。
• 2030年：经济租金与预测租金差距缩小至3%，部分项目可能启动。
• 2033年：预计新开发项目可能交付。

中控技术在2026年CAIMRS榜单中荣获四项大奖，包括蝉联“中国自动化+数字化品牌50强”并排名第八，以及凭借工业AI实力斩获其他三项荣誉。公司2025年聚焦“工业AI”战略，推出时间序列大模型TPT升级版和SaaS化平台，推动自主运行工厂AOP技术落地，已在多个项目中实现降本增效。其中，全球首套AOP应用标杆案例在兴发集团湖北兴瑞氯碱工厂部署，使工厂定员减少70%，节省建设成本超4000万元，整体效益提升1%-3%。此外，中控技术飞索机器人系统专为高危防爆区域设计，已成功部署于多个大型工业现场，实现危险区域智能监测。分析师维持对中控技术的“入”评级，预计2025-2027年营业收入分别为80.56/91.25/108.17亿元，归母净利润分别为4.74/8.31/12.59亿元。主要风险提示包括下游景气度不及预期、AI商业化推进不及预期、行业竞争加剧和宏观经济波动。

核心观点

• 本周A股市场震荡调整，主要宽基指数多数下跌，全A指数下跌4.13%。创业板指上涨1.26%，北证50、中证1000跌超5%。
• 大盘风格相对占优，五大风格指数整体回调，周期风格跌超7%，稳定、成长、消费风格也跌超2%。
• 一级行业多数下跌，仅通信、银行上涨，有色金属、基础化工、钢铁跌幅靠前。

本周资金流向

• A股市场交投活跃度小幅降温，日均成交额22111亿元，较上周下降。
• 两融余额下降，融资余额为26322.28亿元，下降10.14亿元。
• 新成立权益类基金30只，发行份额213.88亿份，较上周上升。
• 全球基金净流出A股12.78亿美元，海外基金净流出A股5.32亿美元。

估值变动

• 全A指数PE(TTM)估值较上周下降3.16%至22.59倍，处于历史较高水平；PB(LF)估值下降3.39%至1.86倍，处于历史中位水平。
• 全A股利差为2.5959%，处于3年滚动均值-1.39倍标准差附近，处于2010年以来45.88%分位数水平。

A股市场的“两变”与“两不变”

• “两变”：地缘变局（霍尔木兹海峡紧张局势）、全球流动性阶段性收紧。
• “两不变”：政策预期不变（政策护航资本市场）、中长期流动性稳中向好。

A股市场投资展望

• 地缘冲突的持续时间和演化路径存在较大不确定性，预计全球权益市场将延续高波动特征。
• A股市场下行空间相对有限，市场大概率以震荡分化、结构轮动的方式消化外部压力。
• 结构方面，市场交易聚焦通胀逻辑，地缘冲突下原油价格走势变化依然是影响近期市场结构的关键变量。
• 配置上，关注：美伊冲突持续升级驱动的能源及替代性需求、市场聚焦防御性资产、科技创新板块。

风险提示

• 外部不确定性风险、政策不及预期风险、市场情绪不稳定及流动性持续调整风险。