2025年中国土地市场年度报告

2025年中国土地市场年度报告总结

一、政策导向

• 核心主线：短期止跌回稳，长期高质量发展。
• 主要措施：
  • 以库存定供应：商品住宅去化周期超36个月的城市暂停新增用地出让；18-36个月的城市动态调整。
  • “人、房、地、钱”联动机制：根据人口变化合理确定土地供应，实现供需平衡。
  • 优化供应结构：增加优质区域、优质地块供应，提升住房品质。
• 未来展望：
  • 市场高度分化：核心城市优质地块受追捧，三四线城市及非核心区域供地大幅缩减。
  • “存量盘活”成为主战场：土地一级市场规模收缩，二级市场和城市更新交易活跃。
  • 供给模式多元化：长期租赁、先租后让、弹性年期供应等模式应用更广。
  • 规划弹性与政策灵活性增强：详细规划更具弹性，地方政府决策空间加大。

二、全国土地市场总览

• 土地供应：
  • 全部类型土地供应6.9万宗，规划建筑面积30.7亿平方米，同比分别下降14.3%和13.2%。
  • 住宅用地供应1.3万宗，规划建筑面积7.7亿平方米，同比分别下降35.3%和18.5%。
  • 商办用地供应1.3万宗，规划建筑面积3.9亿平方米，同比分别下降10.5%和16.4%。
• 土地成交：
  • 全部类型土地成交5.7万宗，规划建筑面积25.7亿平方米，同比下降8.6%。
  • 住宅用地成交1.03万宗，规划建筑面积6.31亿平方米，同比下降22.7%。
  • 商办用地成交1.07万宗，规划建筑面积3.11亿平方米，同比下降6.0%。
  • 成交率显著提升：83.0%（宗数）和83.7%（规划建面），较2024年增加4-5个百分点。

三、不同城市级别土地市场概况

• 住宅供应：
  • 一线城市供应195宗，同比下降4.6%；二线城市2,117宗，同比下降4.1%；三四五线城市10,702宗，同比下降39.7%。
  • 一线城市和三四五线城市规划面积下降明显，二线城市微降。
• 住宅成交：
  • 一线城市成交1,000万㎡，同比下降26.4%；二线城市1.25亿㎡，微降1.5%；三四五线城市4.96亿㎡，同比下降14.4%。
  • 成交率均有所回升，显示逐渐趋稳。
  • 楼面地价：一线城市38,837元/㎡，同比上涨29.2%；二线城市6,402元/㎡，微涨3.6%；三四五线城市2,273元/㎡，微降3.1%。
  • 溢价率：一线城市10.6%，连续三年上升；二线城市7.4%，达到近四年高点；三四五线城市2.9%，为近年来最低点。
• 商办供应：
  • 一线城市供应商办用地95宗，同比增加15.9%；二线城市1,367宗，同比微降4.9%；三四五线城市11,780宗，同比减少11.3%。
  • 一线和三四五线城市缩量明显，二线城市保持稳定。
• 商办成交：
  • 一线城市成交330万㎡，同比下降36.6%；二线城市4,600万㎡，同比略降2.8%；三四五线城市2.62亿㎡，同比下降13.9%。
  • 楼面地价：一线城市9,309元/㎡，上升17.8%；二线城市1,964元/㎡，同比下降9.4%；三四五线城市1,234元/㎡，略降3.5%。
  • 成交金额：一线城市304亿，同比下降25.3%；二线城市911亿，同比下降11.9%；三四五线城市3,228亿，同比下降16.9%。
  • 溢价率：一线城市0.1%，二线城市1.0%，三四五线城市4.0%。

四、重点50城住宅用地市场概况

• 整体情况：
  • 供应和成交体量微微上涨，流拍率持续走低，至近八年来最低水平。
  • 成交价款基本与去年持平，溢价率提升近3个百分点，成交规划建面与楼面单价基本与2024年持平。
• 分城市情况：
  • 武汉、贵阳、西安成交规划建面排前三，合计占比达五分之一。
  • 北京、杭州、上海成交总地价达千亿线之上，合计占比达32%。
  • 上海、北京、深圳成交楼面地价拍前三，其中上海单价地王达200,257元/m²。
  • 深圳、杭州、上海溢价率排前三。

五、拿地企业概况

• 央国企：仍是拿地绝对主力，拿地金额占比约40%。
• 地方国企（含城投）：拿地金额占比38.2%，城投拿地金额占比近14%，同比减少。
• 混合所有制房企：3家，拿地金额占比近1成。
• 民企：TOP100中仅16家，拿地金额占比仅8%，拿地整体仍持续谨慎。
• 房企拿地逻辑转变：
  • 投资高度集中化：重点布局一线及强二线城市核心区域。
  • 央国企主导格局强化：凭借资金成本和风险偏好优势成为主力。
  • 拿地方式更趋多元：城市更新、协议出让、二级市场收并购等方式占比上升。

六、土地市场排行榜

七、土地市场总结及展望

• 2025年总结：
  • 政策导向：“控增量、去库存、优供给”。
  • 市场全景：缩量提质，逐渐企稳。
    • 供应层面：战略性收缩与结构性调整，住宅和商办用地供应均创十余年来新低。
    • 成交层面：成交量显示市场活跃度的边际改善，价格与溢价结构性上涨与理性回归。
  • 城市层面：
    • 住宅市场层级鲜明：一线城市及强二线城市表现良好，三四五线城市较差。
    • 商办市场冷热不均：一线城市受供应缩量影响成交下降明显，其他城市成交量小幅下降。
  • 企业格局：央国企主导，民企谨慎，拿地逻辑发生根本转变。
• 2026年展望：
  • 政策导向：深化改革，三大关键词“控增量、去库存、优供给”。
  • 市场走势预测：量缩价稳，底部确认。
    • 成交量：预计微幅收缩，降幅可能在5%-10%之间。
    • 价格体系：一线及强二线城市核心地块价格仍有上涨空间，三四线城市地价继续磨底。
    • 库存拐点：广义库存有望在2026年下半年迎来历史性拐点。
  • 市场新蓝海：二级市场与城市更新。
    • 存量盘活：政策支持存量土地用途转换。
    • 城市更新：城中村改造和老旧小区改造被提升到扩大内需的首要位置。