2025年中国土地市场年度报告

2025年 中国土地市场年度报告 敬请关注其他系列报告： • 2025年中国房地产政策年度报告• 2025年中国新建商品住宅市场年度报告• 2025年中国房地产代表城市回顾与展望• 2025年中国不良资产市场年度报告• 2025年中国公募REITs市场年度报告 目录 Ⅰ土地市场变动指标一览P2 Ⅱ土地市场相关政策P3 Ⅲ全国土地市场总览P5 Ⅳ不同城市级别土地市场概况P8 Ⅴ重点50城住宅用地市场概况P12 Ⅵ拿地企业概况P14 Ⅶ土地市场排行榜P15 Ⅷ土地市场总结与展望P17 Ⅱ土地市场相关政策 一、房地产两大核心主线：短期止跌回稳，长期高质量发展 2025年，是中国房地产行业从规模扩张转向质效提升、全面进入转型发展的关键之年。面对深度调整的市场环境，政策顶层设计紧密围绕短期止跌回稳与长期高质量发展的双重目标展开。全年政策体系既着力于化解当前痛点，推动市场筑底企稳，又系统性地为行业构建可持续的未来发展框架，展现出极强的战略定力和前瞻性。 二、推动“人、房、地、钱”联动机制，实现“控增量、去库存、优供给”目标 2025年3月《政府工作报告》明确“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”。2025年6月，国务院常务会议指出：对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。 主要措施： 1.以库存定供应：商品住宅去化周期超36个月的城市，暂停新增商品住宅用地出让；18-36个月的城市，动态调整。 2.“人、房、地、钱”要素联动：以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化合理确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理。 3.优化供应结构：通过增加优质区域、优质地块的供应数量和规模，优化土地供应结构，提升住房品质，稳定房地产市场预期。了另外土地供应将重点向人口导入多、产业集聚、轨道交通站点周边等职住平衡区域倾斜，并加大“好房子”建设所需的优质地块供应。 评价： 从源头减少未来潜在的新增住房供应，通过增加优质区域、优质地块的供应数量和规模，有助于缓解中长期供需矛盾，是控制增量、去库存、优供给的关键措施。 三、未来展望 2025年10月，《“十五五”规划建议》提出“优化国土空间发展格局。……赋予省级政府统筹建设用地更大自主权，探索实施建设用地总量按规划期管控模式，实行统筹存量和增量综合供地。”“推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，……优化保障性住房供给，……因城施策增加改善性住房供给……。” 2025年12月，中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议指出2026年经济工作重要任务包括“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”。 2025 REPORT 基于以上中央和国家战略要求，未来土地供应市场将呈现以下特征： 市场高度分化： 土地供应将极度聚焦于核心城市、核心地段。人口持续流入、产业基础好的一二线城市核心区，优质地块仍将受到追捧；而对于库存高企的三四线城市及城市非核心区域，新增供应将大幅缩减，市场重心转向存量盘活。 “存量盘活”成为主战场： 土地一级市场（新增出让）规模整体收缩，而二级市场（土地转让、出租、抵押）和“城市更新”相关的存量土地交易与再开发将日益活跃。政策将大力鼓励通过市场化方式盘活低效、闲置土地。 供给模式多元化： 除了传统的招拍挂出让，长期租赁、先租后让、弹性年期供应等模式将在产业用地中更广泛应用。混合产业用地和“标准地”出让将更受推崇，以提高土地利用效率和适配产业需求。 规划弹性与政策灵活性增强： 为适应存量更新和功能混合的需求，详细规划将更具弹性。地方政府在土地用途转换、容积率奖励、分期缴纳土地价款等方面被赋予更大自主决策空间，以降低城市更新和存量盘活的制度性成本。 总结而言，未来的土地市场已进入深刻重构期。政策核心是打破对新增土地出让的路径依赖，通过强有力的“控增量”刹车和系统性的“去库存、优供给”组合拳，将土地资源配置的重心转移到存量空间的优化、提质和高效利用上来，最终服务于“房地产高质量发展”和“人民城市”建设的长期目标。 对于市场主体而言，参与存量盘活、城市更新，以及在高能级城市精准布局高品质项目，将成为主要的战略方向。 Ⅲ全国土地市场总览 土地供应——受长期楼市低迷及土地出让政策调整的影响，土地供应量持续缩减，规划建面降幅有所缩减 据不完全统计（下同），2025年全国土地供应持续收缩，全部类型（包括住宅用地、商办用地、工业用地及其他用地，下同）供应6.9万宗，合计规划建筑面积30.7亿平方米，分别同比下降14.3%和13.2%，规划建面降幅较2024年（同比下降15.2%）有所缩减。 2025年全国土地住宅用地（包括含住宅的多用途用地，下同）供应1.3万宗，合计规划建筑面积7.7亿平方米，分别同比下降35.3%和18.5%，规划建筑面积降幅较2024年（同比下降25.3%）有所收窄，持续五年供应缩减，双双创十余年来新低，其中供应规划建筑面积仅为2020年四分之一水平；商办用地供应1.3万宗，合计规划建筑面积3.9亿平方米，分别同比下降10.5%和16.4%，降幅较2024年（同比下降5.3%和3.2%）有所扩大，双双亦创十余年来新低。 受楼市低迷和经济放缓影响，土地市场全年依然低位运行，以及国务院要求“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”、自然资源部要求各地凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模，2025年供应持续下降，住宅和商办用地供应均创十余年来新低。 2025 REPORT 土地成交——全国全年土地成交同比持续下降，降幅有所扩大 成交率显著提升，反映出市场活跃度边际改善 2025年全部类型土地成交5.7万宗，同比2024年减少8.4%；合计成交规划建筑面积25.7亿平方米，同比下降8.6%，降幅较2024年（同比分别为7.8%和-6.0%）有所扩大；成交率（成交量与供应量之比）分别为83.0%（宗数）和83.7%（规划建面），较2024年增加4-5个百分点，成交率持续两年改善。 受供应减少，2025年住宅用地成交1.03万宗，合计规划建筑面积6.31亿平方米，分别同比下降22.7%、12.4%，规划建面降幅较2024年（同比下降12.7%）降幅相当；于2019年以来，双双已持续下降六年；受优质地块供应规模提升，成交率分别为79.5%和81.8%，为近年来较高水平。 2025年商办土地成交1.07万宗，合计规划建筑面积3.11亿平方米，分别同比下降6.0%、12.7%；成交率均为81%，较2024年同样有所上升。 2025 REPORT 土 地 市 场 住宅成交楼面均价小幅上涨，成交金额持续缩量，但边际有所改善；住宅溢价率保持较低水平，但为近四年最高水平，市场逐步回归理性，为长期健康发展奠定了坚实基础；商办表现持续不佳。 从成交楼面单价上看，住宅单价小幅上涨，商办单价持续回落。受优质住宅用地供应规模上升影响，2025年住宅用地成交楼面单价为3,666元/㎡，较2024年价格水平小幅上涨3.5%；商办用地成交楼面单价为1,428元/㎡，小幅下降4.4%。从成交金额上看，受土地供应和成交的萎缩，成交金额亦持续下降。2025年全部成交3.26万亿，同比下降10.2%，其中住宅成交金额2.31万亿，同比下降9.3%，降幅较2024年（同比下降20.2%）有所收窄；商办成交金额4,443亿，同比下降16.6%。 从溢价率上看，2025年全部土地溢价率4.7%，其中住宅溢价率为5.6%，较2024年4.2%的溢价率有所提升，为近四年来最高水平；商办用地溢价率3.1%，较2024年4.6%有所下降；溢价率整体低位，住宅微升、商办略降，凸显市场竞争理性与谨慎，回归理性促进房地产行业长期健康发展。 Ⅳ不 同 城 市 级 别 土 地 市 场 概 况 住宅供应——受整体楼市长期低迷及土地出让政策调整等多重因素影响，各线城市土地供应量连续多年大幅缩减。控增量、去库存，改善市场供需结构，为未来房地产高质量发展提供基石 从供应宗数上看（招拍挂供应，下同），一线城市供应住宅用地195宗，占比1.4%，同比减少4.6%；二线城市供应住宅用地2,117宗，占比16.3%，同比减少4.1%；三四五线城市供应住宅用地10,702宗，占比82.3%，同比减少39.7%；从供应规划建面上看，一线城市供应住宅用地1,100万㎡，占比1.4%，同比减少29.5%；二线城市供应住宅用地1.48亿㎡，占比19.2%，同比减少5.1%；三四五线城市供应住宅用地6.12亿㎡，占比79.4%，同比减少21.0%。受整体楼市低迷、土地出让政策调整等多重因素影响，规划面积上各线城市供应量持续几年大幅减少，从规划建筑面积上来看，一线城市和三四五线城市下降幅度明显，二线城市微降，这有助于控增量、去库存，改善市场供需结构，为未来房地产高质量发展提供基石。 住宅成交——受楼市低迷等多重因素和供应量缩减的影响，各线城市成交量普遍下降， 一线城市下降明显，成交率均有所提升，土地市场显现回稳态势。 楼面地价表现不一，市场热度差异和结构分化明显。 从成交规划建面上看，一线城市受供应量大幅减少的影响，住宅用地成交约1,000万㎡，同比减少26.4%；二线城市成交住宅用地1.25亿㎡，同比微降1.5%；三四五线城市成交住宅用地4.96亿㎡，同比减少14.4%。受整体楼市低迷等多重因素和供应量缩减的影响，各线城市住宅成交规划建面亦有所减少，减少幅度差异大。但成交率方面均有所回升，显示逐渐趋稳态势。 从成交楼面地价上看，一线城市平均楼面地价38,837元/㎡，同比上涨29.2%，二线城市6,402元/㎡，同比微涨3.6%，三四五线城市2,273元/㎡，同比微降3.1%。楼面地价表现不一，一线城市由于优质地块供应增加，地价大幅上涨，且持续多年；二线城市微涨，扭转下降趋势，三四五城市持续下降，市场热度差异和结构分化明显。 2025 REPORT 土 地 市 场 从楼面地价涨幅和溢价率上看，一、二线城市整体表现良好，有趋稳态势，三四五线城市较差，凸显房企布局偏好与风险考量，加剧资源向核心集聚，低能级城市则面临更大的市场压力 从成交金额上看，一线城市成交金额达3,856亿，同比下降5.0%，降幅度较2024年（同比下降23.9%）大幅减少；二线城市成交金额达7,990亿，同比微涨2.0%，自2021年深度调整以来首次扭转下跌走势；受供应和成交量的大幅下降，三四五线城市成交金额达11,271亿，同比下降17.1%。 从溢价率上看，一线城市住宅溢价率10.6%，较2024年上浮2.7个百分点，连续三年上升，达到近五年的高点； 二线城市住宅溢价率7.4%，较2024年上浮2.9个百分点，达到近四年的高点；三四五线城市住宅溢价率2.9%，与2024年持平，为近年来最低点。 一、二线城市推出部分无限价的地块和优质地块，以及拿地企业聚焦较发达城市，一定程度上提升了其溢价率的上涨。从楼面地价涨幅和溢价率上看，一、二线城市整体表现良好，有趋稳态势，三四五线城市较差，凸显房企布局偏好与风险考量，加剧资源向核心集聚。这种分化不仅反映了市场对优质资源的追逐，也预示着房地产行业在区域发展上的结构性调整，核心城市的吸引力持续增强，而低能级城市则面临更大的市场压力。 2025 REPORT 商办供应——一线和三四五线城市商办用地供应缩量明显，二线城市保持稳定，持续缓解商办供过于求的长期问题 从供应宗数上看，一线城市供应商办用地95宗，同比增加15.9%；二线城市供应商办用地1,367宗，同比微降4.9%；三四五线