房地产行业土地市场2025年上半年总结：缩量去库，提质提价

请务必阅读正文之后的免责条款部分缩量去库，提质提价——房地产行业土地市场2025年上半年总结[table_Authors]涂力磊(分析师)谢皓宇(分析师)021-38676666021-38676666登记编号S0880525040101S0880518010002本报告导读：2025年上半年全国土地成交价强于量，结构分化加剧，一二线城市显著更优；央国企继续作为拿地主力，部分投资强度明显提升，且重点补仓城市整体聚焦。投资要点：[Table_Summary]投资建议：维持“增持”评级。推荐：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H股-中国海外发展、建发国际集团；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。2025年上半年全国土地成交价的表现强于量的表现，且呈现出更典型的结构分化，即一二线城市在多维度上均显著更优。1）从供给端，上半年全国样本城市土地供应建面33520万平方米，同比下滑19.5%，其中一线/二线/三四线分别供应738/8477/24305万平方米，分别同比+15.7%/-4.4%/-24.4%。2）从成交端，上半年全国样本城市土地成交建面27572万平方米，同比下滑9%，土地成交金额4788亿元，同比上涨19.5%，对应成交楼面均价为3638元/平方米，同比上 涨30.3%， 其 中 一 线/二 线/三 四 线土 地 成 交 建 面 分 别 为680/7494/19398万平方米，分别同比+13.9%/+8.3%/-14.9%，土地成交金额分别为2052/4666/3312亿元，分别同比40%/+33.5%/-5.4%，对应成交楼面均价分别为30168/6226/1708元/平方米，分别同比+23%/+23.3%/+11.2%。一二线城市溢价率维持相对高位，上海、杭州、成都等城市土拍火热。上半年，全国样本城市的平均溢价率为6.1%，同比上涨2.3pct，其中一线/二线/三四线城市分别为10.7%/12.4%/3.5%，分别同比上涨6.6pct/7.8pct/0pct，且杭州/深圳/上海/成都溢价率已升至高位，分别为32.5%/21.4%/19.5%/18.8%。溢价率上涨的背后，一方面是地方政府加大优质地块供应，特别是核心区有成熟配套的地块，另一方面，也与部分房企不断在核心城市积极补仓的战术有关。就住宅用地而言，二季度受制于各线城市土地出让结构和力度的调整，土拍溢价率有一定的环比下滑。央国企和头部房企在投资端更为积极，新增货值的集中度进一步提升。从权益拿地金额口径看，2025年上半年共有10家房企破百亿元，其中9家为央国企，包括中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产、越秀地产、中国金茂和保利置业，仅滨江集团1家民企；结合销售数据，重点房企中滨江集团拿地强度最高，为123%。同时，从新增货值维度，头部房企集中度进一步提升，2025年上半年销售百强房企中TOP10的新增货值占比较2024年提升11pct至73%，且百强房企中仍有64%尚未在年内新增土地储备，“首尾分化”的表现突出。风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。 黄可意(研究助理)021-38676666S0880123070129 目录1.2025年上半年土地出让金额上涨显著，一二线城市领先......................31.1.土地市场整体回暖，一线城市继续强势供地....................................41.2.优质地块继续主导市场，一二线城市溢价率保持相对高位............52.央国企为拿地主力，头部房企积极补仓核心城市..................................83.投资建议....................................................................................................104.风险提示....................................................................................................10 请务必阅读正文之后的免责条款部分2of11 请务必阅读正文之后的免责条款部分3of111.2025年上半年土地出让金额上涨显著，一二线城市领先2025年上半年全国样本城市1土地2成交建面同比下滑，但成交楼面均价的同比大幅提升拉动成交金额实现正增长。上半年从土地成交建面的口径看，成交规模延续同比负增长态势，但成交楼面均价大幅上涨33%，从而使得土地成交金额实现同比正增长。一二线城市土地市场表现显著更优，其土地成交量价指标均达成同比正增长。对比各能级城市土地市场表现，一线、二线城市强于三四线城市，尤其是一线城市，呈现出供需两旺的局面。表1：2025H1全国样本城市土地成交面积同比收缩，但成交金额大幅上涨图1：2025H1一二线城市成交规模同比正增长图2：2025H1一二线城市土地成交金额同比大幅上涨数据来源：中指数据，国泰海通证券研究图3：2025H1各线城市土地成交楼面均价均实现大幅图4：2025H1一二线城市达成高溢价率数据来源：中指数据，国泰海通证券研究1注：本文统计的全国样本城市为中指研究院土地库收录的355个城市，其中一线城市为北京、上海、广州、深圳，二线城市为除一线城市外的所有省会、直辖市和大连、无锡、苏州、宁波、温州、厦门、青岛、北海和三亚市等36个城市；三四线城市是中2注：本文统计城市土地数据包含住宅用地、综合用地（含住宅）和商业/办公用地。2025H12024H1同比2025H12024H1同比2025H12024H1同比2025H12024H1同比30313-9.0%10031846318.5%3638279230.3%6.1%3.8%+2.3pct59713.9%2052146640.0%301682453323.0%10.7%4.0%+6.6pct69228.3%4666349633.5%6226504823.3%12.4%4.6%+7.8pct22794-14.9%33123502-5.4%1708153611.2%3.5%3.5%0pct土地成交楼面均价（元/平方米）土地平均溢价率土地成交建面（万平方米）土地成交金额（亿元）13.9%8.3%-14.9%20242025H1三四线城市40.0%33.5%-5.4%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%20212022202320242025H1一线城市二线城市三四线城市23.0%23.3%11.2%20242025H1三四线城市10.7%12.4%3.5%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%20212022202320242025H1一线城市二线城市三四线城市 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究上涨数据来源：中指数据，国泰海通证券研究指院土地库中其余的315个中小城市。-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%202120222023一线城市二线城市 请务必阅读正文之后的免责条款部分4of111.1.土地市场整体回暖，一线城市继续强势供地与2025年上半年，全国土地供应规模整体同比收缩，仅一线城市表现为同比正增长。根据中指数据，以公告时间为标准统计，2025年一季度全国样本城市土地供应建面为33520万平方米，同比下滑19.5%，其中一线城市土地供应建面为738万平方米，同比下滑-15.7%，二线城市土地供应建面为8477万平方米，同比下滑4.4%，三四线城市土地供应建面为24305万平方米，同比下滑24.4%。图5：2025H1全国样本城市土地供应规模同比下滑图6：2025H1一线城市土地供应规模同比上涨15.7%数据来源：中指数据，国泰海通证券研究图7：2025H1二线城市土地供应规模同比下滑4.4%图8：2025H1三 四 线 城 市 土 地 供 应 规 模 同 比 下 滑24.4%数据来源：中指数据，国泰海通证券研究2025年上半年，土地市场价的表现强于量的表现。根据中指数据，2025年一季度，全国样本城市土地成交建面为27572万平方米，同比下滑9%，土地成交金额为10031亿元，同比上涨18.5%，其中一线城市土地成交面积为680万平方米，同比上涨13.9%，土地成交金额为2052亿元，同比上涨40%；二线城市土地成交面积为7494万平方米，同比上涨8.3%，土地成交金额为4666亿元，同比上涨33.5%；三四线城市土地成交面积为19398万平方米，同比下滑14.9%，土地成交金额为3312亿元，同下滑5.4%。33520-19.5%-35.0%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%2025H1全国样本城市土地供应建面（万平方米）0100020003000400050006000700080002021202220232024一线城市土地供应建面（万平方米）8477-4.4%-40.0%-35.0%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%2025H1同比增速（右）0500001000001500002000002500003000002021202220232024三四线城市土地供应建面（万平方米） 73815.7%-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%2025H1同比增速（右）24305-24.4%-35.0%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%2025H1同比增速（右） 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究数据来源：中指数据，国泰海通证券研究010000200003000040000500006000070000800002021202220232024二线城市土地供应建面（万平方米） 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究图12：2025H1三 四 线 城 市 土 地 成 交 金 额 同 比 下 滑5.4%数据来源：中指数据，国泰海通证券研究1.2.优质地块继续主导市场，一二线城市溢价率保持相对高位2025年上半年，各线城市土地成交楼面均价同比大幅上涨。根据中指数据，2025年上半年全国样本城市成交楼面均价为3638元/平方米，同比上涨30.3%，其中一线、二线、三四线城市成交楼面均价分别为30168元/平方米、6226元/平方米、1708元/平方米，同比上涨23%、23.3%、11.2%。图14：2025H1一线城市土地成交楼面均价同比上涨23%数据来源：中指数据，国泰海通证券研究03000060000900001200001500001800002021202220232024三四线城市土地成交规模（万平方米）三四线城市土地成交金额（亿元）成交规模同比增速（右）成交金额同比增速（右）010000200003000040000500002021202220232024一线城市土地成交楼面均价（元/平方米）同比增速（右） 请务必阅读正文之后的免责条款部分5of11数据来源：中指数据，国泰海通证券研究图11：2025H1二线城市土地成交金额同比上涨33.5%数据来源：中指数据，国泰海通证券研究图13：2025H1全国样本城市土地成交楼面均价同比上涨30.3%数据来源：中指数据，国泰海通证券研究01000020000300004000050000600002021202220232024二线城市土地成交规模（万平方米）二线城市土地成交金额（亿元）成交规模同比增速（右）成交