房地产行业2026年Q1土地市场总结：土地市场量价调整，核心城市高总价地块仍存热度

2026年04月19日 证券研究报告/行业定期报告 房地产 评级：增持（维持） 分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn 投资要点 2026Q1全国土地供应及成交情况 土地推出建面方面，2026年Q1全国供给土地规划建面4.72亿方，同比增速为-10.98%。土地出让金方面，2026年Q1全国实现土地出让金0.40万亿，同比增速为-31.40%。 从溢价率数据来看，2026年Q1土地出让平均溢价率3.98%，相比2025年Q1下降5.70个百分点。从城市能级来看，2026年Q1一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为6.05%、3.38%、2.42%。从单月数据来看，2026年3月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为2.80%、2.75%、3.14%、2.55%。 流拍率方面，2026年Q1平均流拍率为10.35%，2025年Q1流拍率为14.40%，同比下降4.05个百分点。2026年Q1，1-3月流拍率分别为16.99%、21.39%、23.37%。 高总价及高溢价率地块的城市分析 2026年Q1高总价地块数共有3宗，主要分布在一线城市和重点二线城市。从城市分布来看，2026年Q1总价超过30亿元的地块广州有1块、上海有1块、杭州有1块。从高溢价率城市数量来看，2026年1月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为10城（2月、3月分别为19、12城）；溢价率超过30%的城市数目为3城（2月、3月分别为12、6城）。 相关报告 1、《新房成交回落，政策保持宽松》2026-04-12 2、《政策延续放松，销售环比上升》2026-04-083、《销售环比回升，公积金政策密集优化》2026-03-29 住宅口径土地溢价率方面，2026年1月，土地溢价率超过20%的城市数目为9城（2月、3月分别为13、13城）；溢价率超过30%的城市数目为7城（2月、3月分别为7、11城）。 从绝对数值来看，江苏、广东和浙江的累计土地出让金排名全国前三。 投资建议：2026年Q1土地市场承压。Q1推出建面、成交建面和土地出让金都同比下降。溢价率走低，市场热情下降。一线城市溢价率同比下降，不同能级城市溢价率差距缩小。流拍率同比下降。土地市场供需双方继续回归理性，供需同比都有所下降。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场都处于复苏期，政策环境持续发力，也为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策放松持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企滨江集团、招商蛇口、城投控股等。相关受益标的建议关注越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等；物业板块推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。 内容目录 1.2026Q1全国土地供应及成交情况.........................................................................3 1.1.推出建面与土地出让金................................................................................31.2.溢价率..........................................................................................................41.3.流拍率..........................................................................................................6 2.高总价及高溢价率地块的城市分析........................................................................6 2.1.高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市........................................62.2.1-3月高溢价率城市数量先升后降................................................................72.3.各省市土地出让金.......................................................................................7 4.风险提示.................................................................................................................8 图表目录 图表1：全国累计供给建面及同比............................................................................3图表2：全国累计出让金及同比................................................................................3图表3：全国单月推出和成交建面及同比.................................................................3图表4：全国单月出让金及其同比............................................................................3图表5：2026Q1各线城市土地出让金及其同比......................................................4图表6：2026Q1一线城市土地出让金及其同比......................................................4图表7：2023年以来单月各线城市土地出让金同比情况.........................................4图表8：各线城市单月全口径土地溢价率.................................................................5图表9：各区域城市单月全口径土地溢价率.............................................................5图表10：2026Q1各城市溢价率大于20%的地块数（全口径）.............................5图表11：2026Q1重点城市溢价率排名前十的地块概况(住宅用地口径).................6图表12：全国土地单月流拍率（%）.......................................................................6图表13：2023年以来地价>30亿元地块按城市分布..............................................7图表14：2023年以来地价>30亿元地块按月分布..................................................7图表15：2026Q1土地总价超过30亿元地块概览..................................................7图表16：按全口径溢价率的城市数目分布情况.......................................................7图表17：按住宅溢价率的城市数目分布情况...........................................................7图表18：2026年Q1各省市全口径出让金及增速...................................................8 1.2026Q1全国土地供应及成交情况 1.1.推出建面与土地出让金 土地推出建面方面，2026年Q1全国供给土地规划建面4.72亿方，同比增速为-10.98%。土地出让金方面，2026年Q1全国实现土地出让金0.40万亿，同比增速为-31.40%。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 从Q1单月表现来看，2026年1-3月全国全口径推出建面分别为1.51亿平、1.64亿平、1.56亿平，同比-16.48%、5.41%、-19.04%。各月全口径成交用地建面分别为0.90亿平、0.81亿平、1.61亿平，同比-24.67%、-33.35%、49.47%。全口径出让金分别为1245.22亿元、1096.63亿元、1656.81亿元，同比-38.75%、-37.72%、-18.60%。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 从城市能级来看，2026年Q1一线城市的土地出让金为710.85亿元，同比-35.83%，占全国比重17.78%，二线城市的土地出让金为1197.87亿元，同比-47.23%，占全国比重29.96%，三四线城市的土地出让金为2089.94亿元，同比-14.74%，占全国比重的52.27%。总体来看，2026年Q1三四线城市土地出让同比下降幅度较小，三四线城市的土地出让占全国比重较大。重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在2026年Q1全口径累计土地出让金分别为148.57亿元、238.74亿元、307.29亿元、16.24亿元，同比分别为-75.80%、-33.31%、221.96%、-59.91%。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 1.2.溢价率 从溢价率数据来看，2026年Q1土地出让平均溢价率3.98%，相比2025年Q1下降5.70个百分点。从城市能级来看，2026年Q1一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为6.05%、3.38%、2.42%。从单月数据来看，2026年3月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为2.80%、2.75%、3.14%、2.55%。 分区域来看，2026年Q1珠三角和东北的溢价率显著高于其他区域，从单月数据来看，2026年3月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价率分别为0.10%、1.09%、2.47%、4.73%、1.05%。从各城市溢价率大于20%的地块数来看，台州市2026年Q1的溢价率大于20%的地块数为31块。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 1.3.流拍率流拍率方面，2026年Q1平均流拍率为10.35%，2025年Q1流拍率为14.40%， 同比下降4.05个百分点。2026年Q1，1-3月流拍率分别为16.99%、21.39%、23.37%。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 2.高总价及高溢价率地块的城市分析 2.1.高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市 2026年Q1高总价地块数共有3宗，主要分布在一线城市和重点二线城市。从城市分布来看，2026年Q1总价超过30亿元的地块广州有1块、上海有1块