房地产行业2026年Q2土地市场总结：土地市场延续缩量调整，核心城市热度边际提升

2026年07月26日 证券研究报告/行业定期报告 房地产 评级：增持（维持） 分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn分析师：王雯执业证书编号：S0740526040005Email：wangwen02@zts.com.cn 投资要点 2026Q2全国土地供应及成交情况 土地推出建面方面，2026年Q2全国供给土地规划建面5.45亿方，同比增速为-18.37%。土地出让金方面，2026年Q2全国实现土地出让金0.52万亿，同比增速为-18.68%。 上市公司数95行业总市值(亿元)8,797.96行业流通市值(亿元)8,464.43 从溢价率数据来看，2026年Q2土地出让平均溢价率8.07%，相比2025年Q2上升2.25个百分点。从城市能级来看，2026年Q2一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为18.42%、8.91%、3.02%。从单月数据来看，2026年6月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为11.52%、36.38%、9.84%、2.27%。 流拍率方面，2026年Q2平均流拍率为12.77%，2025年Q2流拍率为14.67%，同比下降1.90个百分点。2026年Q2，4-6月流拍率分别为14.97%、14.78%、9.07%。 高总价及高溢价率地块的城市分析 2026年Q2高总价地块数共有6宗，主要分布在一线城市和重点二线城市。从城市分布来看，2026年Q2总价超过50亿元的地块北京、上海、杭州各1块，深圳有3块。从高溢价率城市数量来看，2026年4月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为16城（5月、6月分别为16、19城）；溢价率超过30%的城市数目为9城（5月、6月分别为7、7城）。 住宅口径土地溢价率方面，2026年4月，土地溢价率超过20%的城市数目为14城（5月、6月分别为19、17城）；溢价率超过30%的城市数目为9城（5月、6月分别为15、11城）。从绝对数值来看，江苏、广东和浙江的累计土地出让金排名全国前三。 相关报告 1、《二手房市场韧性延续，住房消费支持持续加码》2026-07-20 2、《销售修复有所波动，价格端韧性持续显现》2026-07-203、《【中泰地产】周期复始，香江沉浮》2026-07-14 投资建议：2026年Q2土地市场延续调整态势，核心城市土地热度有所回升。Q2土地推出建面、成交建面及土地出让金同比仍有所下降，行业拿地规模整体承压。但随着优质城市供地结构持续优化，土地市场热度边际改善，溢价率同环比提升，一线城市表现更为突出，且土地出让金同比增长。流拍率同比下降。土地市场供需规模延续收缩，但核心城市投资热度有所修复。投资方面，当前房地产市场仍处于筑底修复阶段，政策环境持续优化，核心城市土地市场热度边际回升。随着行业供给侧持续改善，具备优质土储、稳健经营能力和资源获取优势的房企有望率先受益，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企滨江集团、招商蛇口、城投控股等。相关受益标的建议关注越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等；物业板块推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。 内容目录 1.2026Q2全国土地供应及成交情况.........................................................................3 1.1.推出建面与土地出让金................................................................................31.2.溢价率..........................................................................................................41.3.流拍率..........................................................................................................6 2.高总价及高溢价率地块的城市分析........................................................................6 2.1.高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市........................................62.2.4-6月高溢价率城市数量先升后降................................................................72.3.各省市土地出让金.......................................................................................8 4.风险提示.................................................................................................................8 图表目录 图表1：全国累计供给建面及同比............................................................................3图表2：全国累计出让金及同比................................................................................3图表3：全国单月推出和成交建面及同比.................................................................3图表4：全国单月出让金及其同比............................................................................3图表5：2026Q2各线城市土地出让金及其同比......................................................4图表6：2026Q2一线城市土地出让金及其同比......................................................4图表7：2023年以来单月各线城市土地出让金同比情况.........................................4图表8：各线城市单月全口径土地溢价率.................................................................5图表9：各区域城市单月全口径土地溢价率.............................................................5图表10：2026Q2各城市溢价率大于20%的地块数（全口径）.............................5图表11：2026Q2重点城市溢价率排名前十的地块概况(住宅用地口径).................6图表12：全国土地单月流拍率（%）.......................................................................6图表13：2023年以来地价>50亿元地块按城市分布..............................................7图表14：2023年以来地价>50亿元地块按月分布..................................................7图表15：2026Q2土地总价超过50亿元地块概览..................................................7图表16：按全口径溢价率的城市数目分布情况.......................................................7图表17：按住宅溢价率的城市数目分布情况...........................................................7图表18：2026年Q2各省市全口径出让金及增速...................................................8 1.2026Q2全国土地供应及成交情况 1.1.推出建面与土地出让金 土地推出建面方面，2026年Q2全国供给土地规划建面5.45亿方，同比增速为-18.37%。土地出让金方面，2026年Q2全国实现土地出让金0.52万亿，同比增速为-18.68%。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 从Q2单月表现来看，2026年4-6月全国全口径推出建面分别为1.93亿平、1.78亿平、1.74亿平，同比-16.89%、-19.60%、-18.72%。各月全口径成交用地建面分别为0.89亿平、0.95亿平、1.20亿平，同比-18.24%、-25.81%、-9.26%。全口径出让金分别为1318.72亿元、1462.91亿元、2428.88亿元，同比-31.40%、-12.72%、-13.53%。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 从城市能级来看，2026年Q2一线城市的土地出让金为1096.11亿元，同比2.40%，占全国比重21.04%，二线城市的土地出让金为1976.28亿元，同比-31.90%，占全国比重37.93%，三四线城市的土地出让金为2138.12亿元，同比-12.21%，占全国比重的41.03%。总体来看，2026年Q2仅一线城市土地出让金同比增加，一二线城市的土地出让金占全国比重较上一季度有所提升。 重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在2026年Q2全口径累计土地出让金分别为380.91亿元、333.05亿元、81.98亿元、300.17亿元，同比分别为-19.03%、-5.24%、-56.88%、414.47%。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 1.2.溢价率从溢价率数据来看，2026年Q2土地出让平均溢价率8.07%，相比2025年 Q2上升2.25个百分点。从城市能级来看，2026年Q2一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为18.42%、8.91%、3.02%。从单月数据来看，2026年6月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为11.52%、36.38%、9.84%、2.27%。 分区域来看，2026年Q2珠三角和长三角的溢价率显著高于其他区域，从单月数据来看，2026年6月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价率分别为0.36%、26.02%、5.11%、11.91%、2.46%。从各城市溢价率大于20%的地块数来看，台州市2026年Q2的溢价率大于20%的地块数为31块。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 1.3.流拍率流拍率方面，2026年Q2平均流拍率为12.77%，2025年Q2流拍率为14.