房地产行业报告（2026.6.29-2026.7.5）：结构性修复延续，核心城市热度抬升

发布时间：2026-07-06 行业投资评级 房地产行业报告（2026.6.29-2026.7.5） 强于大市|维持 结构性修复延续核心城市热度抬升 ⚫投资要点 根据中指院数据，2026年1-6月百强房企销售总额为15863.6亿元，同比降幅较1-5月缩小1.3pct，连续四个月缩窄。上半年中海地产、招商蛇口、中国金茂等企业销售额同比增长10%左右，北京城建、联发集团等企业上半年销售额增速超过20%。2026年1-6月百强房企拿地总额3360.0亿元，同比下降33.7%，降幅较上月收窄6.8pct。沪深等核心城市市场热度持续，5月以来深圳市场恢复明显地王频现。预计7–8月传统淡季，板块进入“基本面验证阶段”。 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为203.29万方，本年累计新房成交面积为4372.72万方，累计同比-7.8%。30大中城市近四周平均成交面积为196.74万方，同比-11.6%，环比+5.9%。其中一线城市近四周平均成交面积为57.87万方，同比-7.4%，环比+2.6%，二线城市近四周平均成交面积为101.41万方，同比-11.7%，环比+12.3%，三线城市近四周平均成交面积为37.47万方，同比-17.2%，环比-4.1%。上周14城商品住宅可售面积为7243.65万方，同比-8.71%，环比-1.73%，14城去化周期为18.81个月，其中一线城市去化周期为12.85个月。 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为228.64万方，本年累计二手房成交面积为6069.7万方，累计同比+4%。20城近四周平均成交面积为233万方，同比+5.8%，环比-1.6%。截至2026/6/22全国城市二手房出售挂牌量指数为1.21，环比-0.8%，挂牌价指数为142.22，环比-0.06%。 近期研究报告 《市场需求温和修复行业信心回升仍需时间》-2026.06.23 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为73宗，成交住宅类土地数量为69宗，新增供应商服类土地数量为60宗，成交商服类土地数量为66宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.96，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.9。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7214元/平方米，溢价率为13.1%，环比-4.97pct，成交商服类土地楼面均价为1689.5元/平方米，溢价率为0.45%，环比+0.05pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.7%，沪深300指数下跌0.54%，房地产指数跑赢沪深300指数1.24pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨3.46%，恒生综合指数上涨3.19%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.27pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为203.29万方，本年累计新房成交面积为4372.72万方，累计同比-7.8%。30大中城市近四周平均成交面积为196.74万方，同比-11.6%，环比+5.9%。其中一线城市近四周平均成交面积为57.87万方，同比-7.4%，环比+2.6%，二线城市近四周平均成交面积为101.41万方，同比-11.7%，环比+12.3%，三线城市近四周平均成交面积为37.47万方，同比-17.2%，环比-4.1%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周14城商品住宅可售面积为7243.65万方，同比-8.71%，环比-1.73%，14城去化周期为18.81个月，其中一线城市去化周期为12.85个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为228.64万方，本年累计二手房成交面积为6069.7万方，累计同比+4%。20城近四周平均成交面积为233万方，同比+5.8%，环比-1.6%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/6/22全国城市二手房出售挂牌量指数为1.21，环比-0.8%，挂牌价指数为142.22，环比-0.06%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为73宗，成交住宅类土地数量为69宗，新增供应商服类土地数量为60宗，成交商服类土地数量为66宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.96，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.9。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7214元/平方米，溢价率为13.1%，环比-4.97pct，成交商服类土地楼面均价为1689.5元/平方米，溢价率为0.45%，环比+0.05pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.7%，沪深300指数下跌0.54%，房地产指数跑赢沪深300指数1.24pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨3.46%，恒生综合指数上涨3.19%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.27pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第24，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第7、第4。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：先导基电（+24.18%）、金科股份（+13.04%）、滨江集团（+7.23%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿城中国（+9.83%）、建发国际（+9.81%）、中国海外宏洋（+6.28%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：万物云（+8.28%）、滨江服务（+7.77%）、碧桂园服务（+5.67%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目