一二手房销售分化，核心城市土拍热度延续

行业研究|行业专题研究|房地产 一二手房销售分化，核心城市土拍热度延续 |报告要点 2025年1-4月，新房市场受供给不足影响，35城1-4月累计成交量同比降8.3%，但4月百城价格环比上涨0.14%，头部房企表现分化明显，建发、越秀等逆势增长。二手房延续以价换量，15城1-4月累计成交量同比增19.3%，4月价格环比下降0.69%。土地市场呈现"提质缩量"特征，溢价率连续4月超10%，流拍率维持2021年以来低位水平，绿城、滨江等房企高溢价布局高能级城市。建议关注重点城市拿地能力突出的头部央国企及改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等等，关注龙头中介平台，如我爱我家等。 |分析师及联系人 房地产 一二手房销售分化，核心城市土拍热度延续 新房销售：供给约束下成交量回调，价格延续结构性上涨 投资建议：强于大市（维持）上次建议：强于大市 2025年1-4月，35城商品房累计成交面积为4190万平方米，同比下降8.3%，降幅较1-3月走扩2.8pct，主要受供给量不足影响。价格方面，4月百城新房价格延续上涨，环比增长0.14%，同比增长2.5%。百强房企2025年1-4月累计全口径销售金额为10935亿元，同比下降8%，房企间表现延续分化，建发房产、越秀地产、华发股份累计同比分别+4%、+37%、+49%。 二手房销售：延续以价换量趋势，一线城市表现更优 2025年1-4月，15城二手房累计成交面积为3354万平方米，同比增长19.3%，增幅较1-3月收窄6.2pct。单月来看，4月15城二手房成交面积为913万平方米，同比增长5.6%，已连续11个月保持同比正增长。价格方面，4月百城二手房价格环比下降0.69%，同比下降7.23%。二手房市场延续以价换量趋势，一线城市成交面积同比增幅较高，1-4月累计成交面积同比增长36.8%。 土地市场：土拍市场“提质缩量”，流拍率保持历史低位水平 2025年1-4月，全国300城宅地累计成交面积为5839万平方米，同比增长4.9%；累计成交楼面均价为8121元/平方米，同比上升28.1%。2025年4月，全国300城宅地溢价率为11.0%，已连续4个月超过10%，土地流拍率为8.5%，保持历史较低水平。头部房企拿地聚焦高能级城市，1-4月绿城中国、中国海外发展、滨江集团平均溢价率分别为33%、28%、45%。 相关报告 1、《房地产：2024年物管行业业绩综述：稳中有进红利凸显，头部物企迎布局良机》2025.05.082、《房地产：降息降准稳预期，收储城改有望提速》2025.05.07 投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企 房地产政策持续加码，销售端，降息降准、降低公积金贷款利率等政策或进一步促进需求释放，加速房地产市场止跌企稳；供给端，结构性货币政策工具利率下调或加速土地收储及城中村改造落地，改善房地产市场供需结构。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期 扫码查看更多 正文目录 1.销售端............................................................51.1量：供给约束下新房成交量回调，二手房热度延续.................51.2价：新房结构性上涨，二手房延续下行...........................71.3房企：销量季节性回落，央国企与改善型房企表现更优.............72.土地端............................................................92.1量价：土拍市场“提质缩量”，流拍率保持历史低位水平.............92.2分级别：一线城市楼面价同比高增，二线城市成交量保持增长......112.3房企：拿地以央国企及头部改善型房企为主，溢价率较高..........123.投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企..........................144.风险提示.........................................................14 图表目录 图表1：35城商品房累计成交面积及增速.................................5图表2：35城商品房当月成交面积及增速.................................5图表3：35城商品房历年1-4月分级别累计成交面积（万平方米）...........6图表4：35城商品房分城市级别当月成交面积同比.........................6图表5：15城二手房累计成交面积及增速.................................6图表6：15城二手房当月成交面积及增速.................................6图表7：15城二手房历年1-4月分级别累计成交面积（万平方米）...........7图表8：15城二手房分城市级别当月成交面积同比.........................7图表9：百城新房二手房销售均价........................................7图表10：百城新房二手房销售均价环比变动...............................7图表11：TOP100房企累计全口径销售金额及增速..........................8图表12：TOP100房企当月全口径销售金额及增速..........................8图表13：TOP100房企全口径及权益口径销量..............................9图表14：全国300城宅地累计供需走势..................................10图表15：全国300城宅地累计成交楼面均价..............................10图表16：全国300城宅地当月供需走势..................................10图表17：全国300城宅地当月成交楼面均价..............................10图表18：全国300城宅地月度溢价率与流拍率............................11图表19：全国300城宅地月度成交保证金比例............................11图表20：一线城市宅地累计供需走势....................................11图表21：二线城市宅地累计供需走势....................................11图表22：三四线城市宅地累计供需走势..................................12图表23：分城市级别累计成交楼面均价（元/平方米）.....................12图表24：2025年1-4月累计土地出让金TOP10城市.......................12 图表25：2025年1-4月TOP10城市累计规划建面及溢价率.................12图表26：TOP100房企2025年1-4月拿地金额及均价......................13图表27：TOP100房企当月拿地金额及均价...............................13图表28：2025年1-4月权益拿地金额TOP10房企.........................13图表29：2025年1-4月TOP10房企楼面均价及溢价率.....................13 1.销售端 1.1量：供给约束下新房成交量回调，二手房热度延续 新房：2025年1-4月，35城1商品房累计成交4190万平方米，同比下降8.3%，降幅较1-3月走扩2.8pct。4月当月成交面积为975万平方米，同比下降17.0%。4月受供给不足影响，新房市场成交面积环比、同比均出现下滑。展望5月，重点城市供给量仍处于低位，但改善性产品供应比例较高，预期去化率较高，叠加降息降准、降公积金贷款利率等政策催化，成交量有望环比增长。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 新房：分城市级别来看，2025年4月35城商品房累计成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交265、632、78万平方米，同比分别-11.9%、-18.3%、-17.8%。受供需结构影响，各线城市成交均有所下滑，一线城市韧性更强。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 二手房：2025年1-4月，15城2二手房累计成交3354万平方米，同比增长19.3%，同比增幅较1-3月收窄6.2pct。单月来看，4月15城二手房成交面积为913万平方米，同比增长5.6%，已连续11个月保持同比正增长。二手房市场延续“以价换量”行情，我们预计在新政刺激下，5月成交量环比或有所增长。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 二手房：分城市级别来看，2025年1-4月15城二手房累计成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交810、2397、147万平方米，同比分别为+36.8%、+14.2%、+23.6%。一线城市需求韧性强，改善型置换链条活跃，成交量同比好于二三线城市。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 1.2价：新房结构性上涨，二手房延续下行 新房结构性上涨，二手房环比跌幅增大。根据中指院数据，2025年4月，全国百城新房成交均价为16764元/平方米，环比增长0.14%，同比增长2.50%，百城二手房成交均价为13892元/平方米，环比下降0.69%，同比下降7.23%。新房价格受部分核心城市优质项目入市影响，价格延续结构性上涨；二手房市场延续以价换量趋势，同比跌幅略有收窄。 资料来源：中指院，国联民生证券研究所 资料来源：中指院，国联民生证券研究所 1.3房企：销量季节性回落，央国企与改善型房企表现更优 TOP100房企1-4月累计销售金额同比下降7.8%。根据克而瑞数据，2025年1-4月，百强房企累计全口径销售金额为10935亿元，同比下降7.8%，4月单月销量为3089亿元，同比下降9.2%。4月房企推盘力度较弱，成交量季节性回落，我们预计 5月成交量在政策带动下或有所回升。 资料来源：克而瑞，国联民生证券研究所 资料来源：克而瑞，国联民生证券研究所 4月房企表现持续分化，央国企及改善型房企表现更优。根据克而瑞数据，2025年1-4月，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企全口径销售金额累计同比分别为-10%、-10%、+8%和-7%。TOP10房企中共3家同比保持增长，建发房产、越秀地产、华发股份累计同比分别+4%、+37%、+49%。 2.土地端 2.1量价：土拍市场“提质缩量”，流拍率保持历史低位水平 土地成交量有所回落。根据中指院数据，2025年1-4月，全国300城宅地供应6976万平方米，同比减少1.7%；累计成交5839万平方米，同比增长4.9%；累计成交楼面均价为8121元/平方米，同比上升28.1%。4月单月来看，全国300城宅地共成交1424万平方米，同比减少5.1%。各地政府土地供应延续“提质缩量”趋