www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 5月销售热度环比微降，首批土拍城市热度分化 ——5月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点： ⚫ 5月市场销售热度较上月降温。2021年5月，30城新房销面积同比增速15.09%，环比增速为-1.83%。分一二三线城市来看，同比方面，5月单月一、二、三线成交面积增量分别为2.5%/31.00%/0.52%，增幅较4月 显 著 下 降 ； 环 比 方 面 ， 一 、 二 、 三 线 增 速 分 别 为-19.03%/-0.14%/8.27%，一、二线城市成交面积收缩态势持续，环比下跌，相比之下，三线城市活跃度提升。 ⚫ 去化周期连续3个月下行，处于四年来低水平。截至2021年5月，十大城市的存销比为8.24，较上月-1.33，在持续的高销售下，去化周期环比-13.90%，同比-32.46%，稳定在2017年以来的较低水平。分线来看，一、二线城市存销比分别为7.75、8.54，分别较上月-0.51、-1.91，一线城市去化周期显著低于二线城市，在信贷政策收缩和各城不断升级购房政策等背景下，市场后续可能出现降温趋势，存销比反弹。 ⚫ 理性看待土地出让收入划转税务部门征收的影响。2021年6月4日，4部门联合发文，要求将国有土地使用权出让收入等4项非税收收入划转税务部门征收。我们认为该政策对土地出让金的影响主要是征管工作职能的划转，不改变资金的分配格局，不宜过度解读。该政策有利于中央政府对土地出让金更为及时准确和直接的了解，后期分配机制值得关注。 ⚫ 首批土地集中出让密集进行，长效进一步完善。全国共22城执行集中供地制度，截至5月31日已有15城土拍落幕。至5月31日，2021年15城首批供地平均溢价率为17.50%，较2020年全年年均水平+4.06pct。目前集中出让结果呈现出热度分化，供需两端共促高溢价的局面。 ⚫ LPR连续13期持平，估值处于历史低位，修复空间大。5月20日，全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续13期持平。5月我国首套房贷利率为5.33%，较上月上涨2BP。截至2021年5月30日，房地产行业PE(TTM)为7.9X，低于1年移动均值8.4X，低于3年移动均值9.1X，房地产行业PB（整体法）为1.0X，板块估值仍处于10以来的底部区域，未来修复空间较大。 ⚫ 投资建议：我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化；物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，多重政策利好进一步打开行业空间。目前行业正处于快速扩张阶段，科技赋能加速行业发展，头部公司全国化布局趋势已现。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、新城控股；物业龙头招商积余、新大正；经纪服务行业标的我爱我家。 ⚫ 风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。 分析师 潘玮 ：（8610）8092 7613 ：panwei@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130511070002 王秋蘅 ：（8610）8092 7726 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 -10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%沪深300房地产(中信) 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_市场销售热度微降，一季度杠杆率下降-4月行业动态报告 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_销售热度维持高位，管理红利时代关注公司内功-3月行业动态报告 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_行业投资性价比凸显，看好板块估值修复行情-2月行业动态报告 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_1月销售表现强劲，关注房企未来业绩表现-1月行业动态报告 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_房地产行业_全年销售表现靓丽，长效机制逐步成形-12月行业动态报告 行业动态报告●房地产 2021年6月6日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、房地产市场迈入新阶段 .................................................................................................................................. 1 （一）房地产行业是我国经济的压舱石 ............................................................................................................................ 1 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持15万亿左右的规模 ................................................. 1 （二）5月市场销售热度略减 ............................................................................................................................................. 1 1、5月市场销售较上月有所降温 ........................................................................................................................... 1 2．高销售下去化周期连续3个月下行，处于四年来低水平 .............................................................................. 2 （三）财务分析：一季度增收不增利，长期来看行业杠杆有望继续下降 .................................................................... 3 1、利润表：板块一季度“增收不增利”，营收两年CAGR+25.01%、归母净利润两年CAGR-30.51%，短期内毛利率进入下行通道 ............................................................................................................................................ 3 2、资产负债表：预收账款小幅上涨，行业杠杆率水平有望继续下降 ............................................................... 4 3、现金流量表：销售强韧性对现金流形成支撑 .................................................................................................. 5 4、头部住宅开发企业业绩稳健，物管公司普遍实现高增长 .............................................................................. 6 二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段 ....................................................................... 9 （一）中国房地产将告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期 ........................................................................................ 9 1、人口增速放缓，老龄化结构加剧，三胎政策放开 .......................................................................................... 9 2、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段 ........................................................................ 10 3、房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富................................................................. 11 （二）房地产长效机制逐步完善 ...................................................................................................................................... 12 1、理性看待土地出让收入划转税务部门征收的影响 ........................................................................................ 12 2、坚持“房住不炒”定位，防止以学区房等名义炒作房价 ................................................................................ 13 3、2021两会政府工作报告-以“稳”为主，关注大城市住房问题，强调居住属性 .......................................... 13 4、首批土地集中出让密集进行，长效机制进一步完善 .................................................................................... 15 5、坚持“房住不炒”定位，金融审慎管理制度出台是最大新变局 .................................................................... 16 6、地方政府加码房地产政策响应中央，稳定市场预期 .................................................................................... 19 7、土地市场的改革是地产促供给侧改革的重要一环 ........................................................................................ 19 三、房地产行业在资本市场中的表现