核心地块热度延续，“好房子”支撑结构性修复

核心地块热度延续，“好房子”支撑结构性修复 |报告要点 2025年1-7月，35城新房累计成交7601万平方米，同比下降10.8%，降幅较1-6月走扩1.4pct，7月单月同比降幅达19.6%，市场延续低位震荡，城市分化显著。二手房方面，15城累计成交同比增长8.3%，增速较上月收窄，7月单月一线城市成交同比转负，百城价格同比下降7.32%，市场仍处“以价换量”阶段。土地端成交量价趋稳，累计成交楼面均价同比上行30.7%，核心城市地价频创历史新高。推荐深耕一线和强二线核心区、具备产品力与资金优势的龙头房企，以及关注具备渠道能力的中介平台。 |分析师及联系人 房地产 核心地块热度延续，“好房子”支撑结构性修复 ➢新房销售：成交同比降幅走扩，城市分化显著 投资建议：强于大市（维持）上次建议：强于大市 2025年1-7月，35城商品房累计成交7601万平方米，同比下降10.8%，降幅较1-6月走扩1.4pct。7月当月成交面积为921万平方米，同比下降19.6%。分城市级别来看，7月一线、二线、三线城市成交面积分别为258、599、64万平方米，同比分别-21.8%、-15.8%、-38.3%。展望8月，我们预计新房成交延续低位震荡，核心城市“好房子”项目或出现局部复苏迹象，结构性分化或仍将持续。 ➢二手房销售：成交趋于平缓，价格延续下行 2025年1-7月，15城二手房累计成交5681万平方米，同比增长8.3%，同比增幅较1-6月收窄2.6pct。单月来看，7月15城二手房成交面积为777万平方米，同比下降5.6%。7月为楼市成交淡季，叠加政策效应边际减退，成交面积同比转弱。2025年7月百城二手房均价环比下降0.77%，同比下降7.32%，二手房市场受挂牌量高位影响，仍延续“以价换量”趋势。 ➢土地市场：成交量价趋稳，核心城市地价再创新高 2025年1-7月，全国300城宅地供应13006万平方米，同比下降7.2%；累计成交11210万平方米，同比上升2.3%；累计成交楼面均价为7821元/平方米，同比增长30.7%。2025年7月300城宅地平均溢价率为8.84%，环比有所提升。优质核心地块热度仍然较高，上海、苏州、深圳拿地楼面价均突破区域记录，杭州领跑土地市场，出让金与溢价率双高。 相关报告 1、《房地产：地产持仓延续低配，龙头房企迎投资良机》2025.07.242、《房地产：销售量价走弱，开工竣工降幅收窄》2025.07.22 ➢投资建议：推荐核心城市核心区持续拿地的龙头房企 我们认为短期内房地产市场或仍处波动调整期，新房成交延续低位波动但分化加剧，核心城市优质项目去化更具优势，部分二线城市或现阶段性回暖。二手房市场受新房产品力提升挤压，成交动能趋缓，或延续“以价换量”态势。推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期 扫码查看更多 正文目录 1.销售端............................................................51.1量：新房成交降幅走扩，二手房趋于平缓.........................51.2价：新房保持结构性增长，二手房价格延续下行...................71.3房企：销售延续调整态势，中国金茂同比高增.....................72.土地端............................................................92.1量价：土地成交量价趋稳，核心城市地价再创新高.................92.2分级别：核心城市热度较高，杭州出让金与溢价率领跑............112.3房企：拿地以央国企为主，区域聚焦核心城市....................123.投资建议：推荐核心城市核心区持续拿地的龙头房企....................144.风险提示.........................................................14 图表目录 图表1：35城商品房累计成交面积及增速.................................5图表2：35城商品房当月成交面积及增速.................................5图表3：35城商品房历年1-7月分级别累计成交面积（万平方米）...........6图表4：35城商品房分城市级别当月成交面积同比.........................6图表5：15城二手房累计成交面积及增速.................................6图表6：15城二手房当月成交面积及增速.................................6图表7：15城二手房历年1-7月分级别累计成交面积（万平方米）...........7图表8：15城二手房分城市级别当月成交面积同比.........................7图表9：百城新房二手房销售均价........................................7图表10：百城新房二手房销售均价环比变动...............................7图表11：TOP100房企累计全口径销售金额及增速..........................8图表12：TOP100房企当月全口径销售金额及增速..........................8图表13：TOP100房企全口径及权益口径销量..............................9图表14：全国300城宅地累计供需走势..................................10图表15：全国300城宅地累计成交楼面均价..............................10图表16：全国300城宅地当月供需走势..................................10图表17：全国300城宅地当月成交楼面均价..............................10图表18：全国300城宅地月度溢价率与流拍率............................11图表19：全国300城宅地月度成交保证金比例............................11图表20：一线城市宅地累计供需走势....................................11图表21：二线城市宅地累计供需走势....................................11图表22：三四线城市宅地累计供需走势..................................12图表23：分城市级别累计成交楼面均价（元/平方米）.....................12图表24：2025年1-7月累计土地出让金TOP10城市.......................12 图表25：2025年1-7月TOP10城市累计规划建面及溢价率.................12图表26：TOP100房企2025年1-7月拿地金额及均价......................13图表27：2025年1-7月权益拿地金额TOP10房企.........................13图表28：2025年1-7月TOP10房企楼面均价及溢价率.....................13 1.销售端 1.1量：新房成交降幅走扩，二手房趋于平缓 新房：2025年1-7月，35城1商品房累计成交7601万平方米，同比下降10.8%，降幅较1-6月走扩1.4pct。7月当月成交面积为921万平方米，同比下降19.6%。新房成交下滑主要受传统淡季与房企推盘积极性下降影响，市场热度有所回调。展望8月，我们预计新房成交延续低位震荡，核心城市“好房子”项目或出现局部复苏迹象，结构性分化或仍将持续。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 新房：分城市级别来看，7月35城商品房累计成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交258、599、64万平方米，同比分别-21.8%、-15.8%、-38.3%。1-7月累计来看，一线、二线、三线城市分别成交1999、4960、642万平方米，同比分别-2.3%、-14.0%、-8.4%。我们预计8月一二线城市热点项目或保持相对稳定表现，三线城市仍需要政策及库存出清配合，回暖时间或相对滞后。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 二手房：2025年1-7月，15城2二手房累计成交5681万平方米，同比增长8.3%，同比增幅较1-6月收窄2.6pct。单月来看，7月15城二手房成交面积为777万平方米，同比下降5.6%。7月市场进入阶段性调整，叠加政策效应边际减退，成交面积同比转弱。若后续政策无进一步加码，预计市场或将继续以结构性修复为主，成交节奏或趋于平稳。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 二手房：分城市级别来看，2025年1-7月15城二手房累计成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交1399、4041、241万平方米，同比分别为+19.6%、+4.7%、+11.6%。7月单月来看，一线、二线、三线城市同比分别-9.2%、-4.2%、-7.4%，二手房成交面积全线承压，一线城市受新房供给减少影响，置换链条受阻，7月二手房成交面积同比转负。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 1.2价：新房保持结构性增长，二手房价格延续下行 新房价格保持结构性增长，二手房环比同比双降。根据中指院数据，2025年7月，全国百城新房成交均价为16877元/平方米，环比增长0.18%，同比增长2.64%，百城二手房成交均价为13585元/平方米，环比下降0.77%，同比下降7.32%。新房价格在部分核心城市优质改善型项目带动下保持结构性增长，二手房受挂牌量高位影响，仍延续“以价换量”趋势。 资料来源：中指院，国联民生证券研究所 资料来源：中指院，国联民生证券研究所 1.3房企：销售延续调整态势，中国金茂同比高增 百强房企销售仍处于调整阶段。根据克而瑞数据，2025年1-7月，百强房企累计全口径销售金额为20085亿元，同比下降13.2%，降幅较1-6月走扩1.8pct。7月单月销量为2265亿元，同比下降25.2%。目前居民购房信心尚未实质性修复，叠加政策宽松效应边际递减，行业仍需更大力度的需求端刺激。 资料来源：克而瑞，国联民生证券研究所 7月TOP100房企销售走弱，中国金茂同比高增。根据克而瑞数据，2025年1-7月，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企全口径销售金额累计同比分别为-14.2%、-15.2%、-6.9%和-11.5%。TOP10房企中共3家同比保持增长，建发房产、越秀地产、中国金茂累计同比分别+6%、+12%、+23%。 2.土地端 2.1量价：土地成交量价趋稳，核心城市地价再创新高 土地成交面积同比保持增长，成交楼面价有所回落。根据中指院数据，2025年1-7月全国300城宅地供应13006万平方米，同比下降7.2%；累计成交11210万平方米，同比上升2.3%；累计成交楼面均价为7821元/平方米，同比增长30.7%。 资料来源：中指院，国联民生证券研究所 资料来源：中