证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 行业研究 房地产 2023年04月14日 房地产行业月报 推荐 （维持） 销售修复延续，拿地聚焦确定性地块 ——头部房企月报（3月）  中海、招商蛇口、华润置地、越秀等头部房企公布2023年销售目标。1）招商蛇口、越秀在业绩会上提及2023年销售目标，分别为3300亿元、1320亿元；2）中海2023年力争合约销售额增长20%，以2022年销售金额推算，2023年合约销售目标约3517亿元；华润置地根据总可售货源5384亿元，按照全年60%去化计算，销售金额将超过3000亿元。  销售延续修复趋势，国央企销售增速49%。本月16家头部房企销售面积同比上涨12%、销售金额同比上涨23%，延续修复趋势。1）前期疫情积压的需求持续释放，各城市政策延续宽松导向，促进销售市场回暖，而随着积压需求释放完成，4月份销售数据为检验复苏韧性的关键。2）复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面，销售金额来看，国央企和非国央企同比上涨49.3%、-14.6%，随着前期积压的需求释放完成，低能级城市可能仍面临量价齐跌风险，叠加居民购房偏好国央企的心理，销售增速分化或持续显现。  头部房企聚焦高能级城市、确定性地块，谨慎扩储。深圳、杭州、南京、西安等核心城市供地放量，吸引头部房企扩储。本月16家头部房企拿地金额同比上升15%，环比上升36%。1）国央企中保利拿地最为积极，拿地金额81亿元，其中以28亿总价、15%溢价获取西安高新区优质宅地。民企龙湖布局深圳、西安，拿地金额30亿元，其中深圳地块成交总价18亿元，溢价率15%。2）一季度头部房企一二线城市拿地占比95%，3月拿地溢价率上涨至8.9%，反映房企普遍聚焦高能级城市，确定性较强的地块，中海和万科3月拿地楼面价/销售均价比例分别为136%、163%，持续置换土储。3）随着头部房企投资布局转移，低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力，复苏将明显滞后。  行业融资缓慢修复，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模677亿元，与去年同期基本持平，头部房企发行信用债103亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如招商蛇口3月发债利率2.29%，再创新低，相比2022年平均发债利率下降41bp。2）2023年部分房企仍存在较大的偿债压力，如金地2023年到期债务占比接近50%，4月碧桂园到期债务34亿元，在销售端缓慢的修复节奏下，融资端支持政策的落实仍需要进一步加快。  震荡格局，左侧布局。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率受益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 119 0.02 总市值(亿元) 15,925.99 1.66 流通市值(亿元) 15,119.62 2.08 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 2.5% 0.7% -12.7% 相对表现 1.0% -7.7% -11.0% 相关研究报告 《房地产行业周报：合肥、郑州放松限购，新房二手房热度回落》 2023-04-11 《地产销售数据的三层观察——地产周思考（3）》 2023-04-10 《供给侧“剩者为王”的逻辑瑕疵——地产周思考（2）》 2023-04-07 -27%-15%-4%7%22/0422/0622/0922/1123/0123/042022-04-14~2023-04-13房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、地产板块疲弱，部分头部房企公布2023年销售目标 ................................................... 4 二、销售：修复趋势延续，房企分化持续存在 ..................................................................... 7 （一）销售金额增速为23%，其中国央企增速为49% ................................................. 7 （二）3月供应需求双呼应，销售均价上涨14% .......................................................... 8 三、投资：头部房企聚焦高能级城市，谨慎扩储 ............................................................... 10 （一）龙头房企拿地趋于积极，土地投资强度小幅回升至8% ................................. 10 （二）16家房企拿地持续集中高能级城市 .................................................................. 11 （三）头部房企拿地楼面价15013元/平，溢价率上涨至8.9% ................................. 11 四、融资：境外融资筑底，部分房企偿债压力较大 ........................................................... 13 五、投资建议 ........................................................................................................................... 15 六、风险提示 ........................................................................................................................... 15 房地产行业月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1 3月地产板块下跌8.0%，一级行业中排名垫底 ..................................................... 4 图表 2 3月A股头部房企普跌，仅三家房企上涨 ............................................................. 4 图表 3 部分头部房企公布2023年销售目标 ....................................................................... 4 图表 4 头部房企3月销售面积同比上涨12% ..................................................................... 7 图表 5 头部房企3月销售金额同比上涨23% ..................................................................... 7 图表 6 国央企销售面积同比上升46.3% .............................................................................. 7 图表 7 国央企销售金额同比上升49.3% .............................................................................. 7 图表 8 3月头部国央企销售金额领涨，越秀同比增长257%表现突出 ............................ 8 图表 9 头部房企3月销售均价同比上涨10% ..................................................................... 8 图表 10 量价增速分化减小 ................................................................................................... 8 图表 11 2023年3月保利、绿城、龙湖、越秀销售均价涨幅超10% .............................. 9 图表 12 头部房企3月拿地金299亿，同比上升15% ..................................................... 10 图表 13 头部房企3月土地投资强度8%，谨慎扩储 ....................................................... 10 图表 14 7家头部房企公开市场拿地 .................................................................................. 10 图表 15 3月头部房企一二线城市拿地占比90% .............................................................. 11 图表 16 1-3月头部房企在一二线城市拿地占比为95% ................................................... 11 图表 17 3月龙头房企拿地主要集中在长三角 .................................................................. 11 图表 18 2023年1-3月龙头房企长三角拿地占比50% ..................................................... 11 图表 19 龙头房企3月拿地楼面价上升至15013元/平 .................................................... 12 图表 20 龙头房企3月拿地溢价率8.9% ............................................................................ 12 图表 21 中海、万科拿地楼面价28431元/平、26237元/平，超过销售均价 ................ 12 图表 22 3月全行业境内债券发行量677亿元 ...............................................................