头部房企月报（1月）：销售持续筑底，拿地谨慎布局

证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 行业研究 房地产 2023年02月18日 房地产行业跟踪报告 推荐 （维持） 销售持续筑底，拿地谨慎布局 ——头部房企月报（1月）  销售金额增速筑底，国央企销售增速-1%。本月重点头部房企销售面积同比下滑26%、销售金额同比下滑19.5%，销售面积较12月降幅扩大8个百分点，而销售金额修复0.5个百分点，销售仍然维持低位。1）本月春节返乡置业需求被证伪，低能级城市难有起色；而高能级城市逐步筑底，居民端对后续政策仍抱有宽松预期，实际购房需求仍在，预计二线城市需求端政策继续推出、疫情改善推动销售复苏有力。2）复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面，越秀、绿城等国央企本月销售金额同比上涨76%、10%，多数民企仍大幅下跌，除居民对民企保交楼担忧外，过去民企扩规模意愿强，下沉投资过程中积累的低质量土储拖累当前供货质量，也是重要因素。  高能级城市1月供地节奏放缓，头部房企投资意愿较低。由于高能级城市1月份放缓供地节奏，叠加春节假期影响，本月重点房企拿地金额同比下滑64%，房企投资强度2%，降幅明显。1）本月重点头部房企中，仅华润置地、绿城在公开市场拿地，拿地金额41亿元，分别布局广州、西安。2）2022年头部房企拿地金额中，一二线占比达到88%，向核心城市集中的趋势非常明显，而2023年1月份16家龙头房企仅获取2宗核心城市的优质地块，反映在当前市场环境下房企谨慎布局的态度，不再扩充低质量土储。3）2022年头部房企楼面价/销售均价比例普遍较高，如中海、保利101%、97%，反映头部房企在不断置换高质量土储，随着市场回暖有望率先受益。4）随着头部房企投资布局转移，低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力，复苏将明显滞后。  行业境内融资稳定，境外融资小幅改善。本月海外债发行规模同比增长190%，头部房企发行信用债83亿元，越秀发行20亿元海外债。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本进一步降低，如华润置地、招商蛇口1月份发债利率已低至2.2%。2）2023年部分房企仍存在较大的偿债压力，如金地、中南2023年到期债务占比接近50%，在销售端难以明显回暖的情况下，融资端支持政策的落实仍需要由进一步加快。  2023年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。1月，随着本轮地产政策的逐步兑现，政策博弈行业进入下半程，地产板块上涨3.7%，在申万一级板块中排名第23，A股中6家头部企业上涨，而港股中头部企业普遍上涨。预计2023年行业将从缩表转向结构性扩表，建议关注：1）以高能级城市复苏为中心，高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行，2023年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司，关注越秀地产、华发股份、金地集团、绿城中国、华润置地、招商蛇口等。2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势。该过程将促使国央企估值得到系统性修复，按照剩余收益模型，部分国央企存在较大的估值修复空间，关注金融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展等。3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司，如保利发展、万科A等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 119 0.02 总市值(亿元) 16,036.50 1.73 流通市值(亿元) 15,253.45 2.15 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -2.5% -1.0% -4.1% 相对表现 -0.1% 3.3% 8.7% 相关研究报告 《房地产行业深度研究报告：分省销售、投资面面观》 2023-02-03 《地产回乡见闻——县城房地产市场观察》 2023-02-02 《销售分化延续，结构性扩表渐兑现——头部房企月报（2022年12月）》 2023-01-27 -25%-12%0%12%22/0222/0522/0722/0922/1223/022022-02-18~2023-02-17房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业跟踪报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、板块涨幅落后，房企积极响应融资新政 ......................................................................... 4 二、销售：头部房企销售金额增速筑底，国央企与民企持续分化 ..................................... 5 （一）销售金额增速为-20%，其中国央企增速为-1% .................................................. 5 （二）销售均价保持高位，低能级城市需求仍疲弱 ..................................................... 6 三、投资：1月供地节奏放缓，房企拿地金额低位徘徊 ...................................................... 8 （一）受供应影响龙头房企投资下降，拿地金额同比下滑64% ................................. 8 （二）16家房企拿地持续集中高能级城市 .................................................................... 9 （三）16家房企拿地楼面价下降，溢价率回落至0% .................................................. 9 四、融资：1月国央企融资利率进一步下降，民企年内偿债压力较大 ............................ 11 五、投资建议 ........................................................................................................................... 13 六、风险提示 ........................................................................................................................... 13 房地产行业跟踪报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1 1月地产板块上涨3.7%，一级行业中排名23 ........................................................ 4 图表 2 1月A股头部房企多数上涨，港股越秀领涨 ......................................................... 4 图表 3 头部民营房企多渠道融资保障项目开发 ................................................................. 4 图表 4 龙头房企1月销售面积同比下滑26% ..................................................................... 5 图表 5 龙头房企1月销售金额同比下滑19.5% .................................................................. 5 图表 6 国央企销售面积同比下降16%，降幅好于民企 ..................................................... 5 图表 7 国央企销售金额增速好于民企 ................................................................................. 5 图表 8 1月越秀、绿城等房企销售金额同比上升 .............................................................. 6 图表 9 龙头房企1月销售均价同比上涨10% ..................................................................... 6 图表 10 量价关系较差显示低能级城市销售不容乐观 ....................................................... 6 图表 11 2023年1月华润、金茂、招商蛇口、越秀销售均价涨幅超10% ...................... 7 图表 12 1月拿地金额仅41亿，同比下滑64% .................................................................. 8 图表 13 1月土地投资强度2%，投资意愿进一步下降 ...................................................... 8 图表 14 1月仅有华润、绿城公开市场拿地 ........................................................................ 8 图表 15 1月龙头房企拿地均在一二线城市 ........................................................................ 9 图表 16 2022年龙头房企在一二线城市拿地占比88% ...................................................... 9 图表 17 1月龙头房企拿地主要集中在珠三角、中西部 .................................................... 9 图表 18 2022年龙头房企长三角拿地占比41% .................................................................. 9 图表 19 龙头房企1月拿地楼面价下降至10459元/平 .................................................... 10 图表 20 龙头房企1月拿地溢价率0% ............................................................................... 10 图表 21 1月绿城、华润拿地楼面价较低，楼面价/销售均价保持低位 ......................... 10 图表 22 1月全行业境内债券发行量306亿元 .............................................................