证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 行业研究 房地产 2023年03月15日 房地产行业跟踪报告 推荐 （维持） 销售修复初现，拿地聚焦高能级城市 ——头部房企月报（2月）  销售金额增速修复，国央企销售增速73%。本月重点头部房企销售面积同比上涨12%、销售金额同比上涨30%，较1月修复50个百分点，销售明显修复。1）本月疫情及春节假期影响所积压的购房需求释放，尤其北京、上海、成都等重点城市成交活跃度回升，高能级城市住宅市场率先回暖带动头部房企销售修复，随着后续土地市场推动进一步带动情绪复苏，高能级城市成交回暖态势有望延续。2）复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面。2月监测的16家头部房企中，国央企销售金额增速达73%，而民企增速-11%，较上月降幅收窄，但仍保持下降态势，除居民对民企保交楼担忧外，过去民企扩规模意愿强，下沉投资过程中积累的低质量土储拖累当前供货质量，也是重要因素。  龙头房企谨慎扩储，拿地量少热度高，反映房企拿地聚焦高能级城市优质地块。2月北京、杭州、苏州等核心城市供地，优质供应促进土拍市场点状回暖，但优质供应规模较小限制了龙头房企拿地规模，本月重点房企拿地金额同比下滑48%，降幅明显。1）本月重点头部房企中，国央企华润置地、越秀拿地最为积极，华润拿地金额121亿元，其中以64亿获取北京建面28万方商业项目，拟落地北京第一座万象城；越秀以59亿、15%溢价率获取北京两宗优质宅地，继续保持逆势扩土储。民企新城控股，以25亿、11.8%溢价率获取杭州优质宅地。2）2月龙头房企拿地溢价率上涨至8.6%，为2021年9月以来溢价率最高，拿地量少热度高的表现，反映龙头房企聚焦高能级城市优质地块，谨慎扩储。2023年1-2月，重点追踪的16家龙头房企一二线拿地比例接近100%。3）随着头部房企投资布局转移，低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力，复苏将明显滞后。  行业融资缓慢修复，国央企仍为发债主力。本月信用债发行规模366亿元，基于2022年低基数同比增长18%，头部房企发行信用债72亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如保利发展2月发债利率2.26%，相较2022年发债利率下降64bp，中海、金茂2月发债利率保持在4%以下。2）2023年部分房企仍存在较大的偿债压力，如金地、中南2023年到期债务占比接近50%，在销售端缓慢的修复节奏下，融资端支持政策的落实仍需要进一步加快。  2023年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。2月销售较快回暖，但市场对政策预期出现分歧，地产板块下跌2%，在申万一级板块中排名第26，A股7家头部房企普遍下跌，港股仅越秀地产小幅上涨1.6%，其余个股均有不同幅度下跌，头部房企持续响应融资新政，如招商蛇口拟定增募资不超过85亿元、万科A拟非公开发行A股股票募集不超过150亿元。销售市场好转有助于公司向估值中枢上沿修复，仍然推荐“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程有望促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 119 0.02 总市值(亿元) 15,394.29 1.65 流通市值(亿元) 14,612.47 2.07 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -7.8% -10.2% -2.5% 相对表现 -3.9% -8.2% 2.1% 相关研究报告 《南国要素资源高地，地产底部显现——核心20城探究之广州》 2023-03-14 《地产过去先行，产业未来兑现——核心20城探究之武汉》 2023-03-07 《房地产行业重大事项点评：销售超预期，看国央企估值再修复》 2023-03-01 -16%-3%10%23%22/0322/0522/0822/1022/1223/032022-03-14~2023-03-14房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业跟踪报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、政策预期出现分歧，地产板块继续疲弱 ......................................................................... 4 二、销售：头部房企销售大幅回暖，国央企与民企分化仍显著 ......................................... 6 （一）销售金额增速为30%，其中国央企增速为73% ................................................. 6 （二）销售均价保持高位，需求呈现一定好转 ............................................................. 7 三、投资：2月房企集中于优质地块，土拍溢价率回升 ...................................................... 9 （一）龙头房企拿地仍然谨慎，土地投资强度小幅回升至8% ................................... 9 （二）16家房企拿地持续集中高能级城市 .................................................................. 10 （三）16家房企拿地楼面价小幅回升，溢价率上涨至8.6% ..................................... 10 四、融资：行业融资缓慢修复，国央企扩表偏好较低 ....................................................... 12 五、投资建议 ........................................................................................................................... 14 六、风险提示 ........................................................................................................................... 14 房地产行业跟踪报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1 2月地产板块下跌2.0%，一级行业中排名26 ........................................................ 4 图表 2 2月A股头部房企普跌，港股仅越秀涨1.6% ........................................................ 4 图表 3 头部房企持续响应融资新政 ..................................................................................... 4 图表 4 龙头房企2月销售面积同比上涨12% ..................................................................... 6 图表 5 龙头房企2月销售金额同比上涨30% ..................................................................... 6 图表 6 头部国央企2月销售面积同比上升60%，民企降幅缩小 ..................................... 6 图表 7 头部国央企2月销售金额增速73%，远超民企 ..................................................... 6 图表 8 2月头部国央企销售金额领涨，越秀销售金额同比增长386%表现突出 ............ 7 图表 9 龙头房企2月销售均价同比上涨17% ..................................................................... 7 图表 10 量价同步复苏显示需求呈现一定好转 ................................................................... 7 图表 11 2023年2月华润、绿城、旭辉、越秀销售均价涨幅超10% .............................. 8 图表 12 2月拿地金额219亿，同比下滑48% .................................................................... 9 图表 13 2月土地投资强度8%，投资意愿仍然较低 .......................................................... 9 图表 14 2月共有5家房企公开市场拿地 ............................................................................ 9 图表 15 2月龙头房企拿地几乎均位于一二线城市 .......................................................... 10 图表 16 2023年1-2月龙头房企在一二线城市拿地占比接近100% ............................... 10 图表 17 2月龙头房企拿地主要集中在长三角和环渤海 .................................................. 10 图表 18 2023年1-2月龙头房企环渤海拿地占比47% ..................................................... 10 图表 19 龙头房企2月拿地楼面价上升至13145元/平 .................................................... 11 图表 20 龙头房企2月拿地溢价率8.6% ............................................................................ 11 图表 21 2月越秀拿地楼面价36299元/平，楼面价超过销售均价 ................................. 11 图表 22 2月全行业境内债券发行量366亿元 ..................