房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 保利发展（600048.SH） 2023年11月20日 投资评级：买入（维持） 日期 2023/11/17 当前股价(元) 10.84 一年最高最低(元) 17.96/10.70 总市值(亿元) 1,297.60 流通市值(亿元) 1,297.60 总股本(亿股) 119.70 流通股本(亿股) 119.70 近3个月换手率(%) 32.06 股价走势图 数据来源：聚源 《整体业绩保持平稳，结算毛利水平下降—公司信息更新报告》-2023.11.16 《销售数据环比改善，拿地价格维持高位—公司信息更新报告》-2023.10.9 《单月新增土地13宗，拿地权益比保持高位—公司信息更新报告》-2023.9.7 累计销售金额增幅收窄，拿地聚焦高能级城市 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  累计销售金额增幅收窄，拿地保持高强度，维持“买入”评级 保利发展发布2023年10月销售简报。公司1-10月累计销售金额增幅收窄，销售面积同比转负。公司行业龙头地位稳固，拿地保持高强度，融资渠道畅通，财务数据保持稳健，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化，看好公司未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为237.4、284.2、325.3亿元，EPS分别为1.98、2.37、2.72元，当前股价对应PE估值分别为5.5、4.6、4.0倍，维持“买入”评级。  累计销售面积同比转负，销售业绩稳居行业第一 2023年10月，公司实现签约面积179.54万平方米，同比下降31.26%，环比下降8.58%；实现签约金额331.13亿元，同比下降23.02%，环比下降8.08%。2023年1-10月，公司实现累计签约面积2098.13万平方米，同比减小3.83%，（1-9月同比持平）；实现签约金额3682.67亿元，同比增长1.42%，累计增幅继续收窄（1-9月4.7%）。根据克而瑞公布榜单，公司前十月销售业绩稳居行业第一；销售均价17552元/平米，同比增长5.5%。  拿地聚焦高能级城市，土储结构持续优化 公司10月在上海、广州、杭州等一二线城市共获取10幅地块，总建面88.3万方，对应土地款106.5亿元，拿地权益比91.9%。公司1-10月累计拿地总建面742.0万方，对应总土地款1188.6万方，拿地均价16019元/平米。其中在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为33.0%、61.3%和5.8%。公司投资更聚焦高能级城市，土储结构持续优化。公司1-10月拿地金额/销售金额达32.3%，投资保持高强度，拿地金额权益比82.8%，保持较高权益比，保证项目后期结算规模。  三条红线稳居绿档，百亿中票获准注册 公司财务状况稳健，截止2023Q3末，公司剔除预收款后资产负债率66.3%、净负债率61.4%、现金短债比2.1倍，三道红线稳居绿档。此外，公司10月31日公告银行间交易商协会已同意接受公司两笔总额度100亿元的中期票据注册。  风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 285,024 281,108 323,181 362,705 398,924 YOY(%) 17.2 -1.4 15.0 12.2 10.0 归母净利润(百万元) 27,388 18,347 23,736 28,416 32,529 YOY(%) -5.4 -33.0 29.4 19.7 14.5 毛利率(%) 26.8 22.0 22.8 23.7 24.5 净利率(%) 13.0 9.6 10.3 11.0 11.5 ROE(%) 12.3 8.4 9.4 10.3 10.7 EPS(摊薄/元) 2.29 1.53 1.98 2.37 2.72 P/E(倍) 4.7 7.1 5.5 4.6 4.0 P/B(倍) 0.7 0.7 0.6 0.6 0.5 数据来源：聚源、开源证券研究所 -36%-24%-12%0%12%24%2022-112023-032023-07保利发展沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表(百万元) 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 1247342 1300401 1386424 1612410 1671487 营业收入 285024 281108 323181 362705 398924 现金 171384 176537 263139 329829 241717 营业成本 208631 219228 249618 276653 301320 应收票据及应收账款 3194 4054 2409 4845 3134 营业税金及附加 15685 13121 15085 16930 18620 其他应收款 157849 157426 161590 201503 249327 营业费用 7384 7530 8887 9974 11170 预付账款 42686 22556 48092 53974 59364 管理费用 5434 4744 5494 5803 6383 存货 809656 877893 846163 953976 1046249 研发费用 1436 1238 1424 1596 1755 其他流动资产 62573 61934 65031 68282 71697 财务费用 3386 3686 3781 4115 4799 非流动资产 152591 170064 188596 207715 226827 资产减值损失 95 1156 718 1148 1075 长期投资 95089 106250 115075 124092 133309 其他收益 186 239 250 261 274 固定资产 11275 10147 11349 13437 16052 公允价值变动收益 246 -142 218 94 104 无形资产 404 371 387 394 357 投资净收益 6211 4201 4404 4654 4825 其他非流动资产 45822 53296 61784 69792 77109 资产处置收益 16 113 64 89 77 资产总计 1399933 1470464 1575020 1820125 1898314 营业利润 49670 34693 43109 51582 59081 流动负债 818817 842280 877078 1059932 1095972 营业外收入 512 781 859 945 1040 短期借款 4094 1197 1317 1449 1594 营业外支出 147 174 191 210 231 应付票据及应付账款 139597 162704 149319 251628 211941 利润总额 50035 35301 43778 52317 59890 其他流动负债 675127 678379 726442 806855 882438 所得税 12845 8290 10507 12295 14074 非流动负债 278201 305992 342480 371082 372929 净利润 37189 27011 33271 40023 45815 长期借款 273523 300199 336397 364694 366222 少数股东损益 9802 8664 9535 11607 13286 其他非流动负债 4678 5794 6083 6388 6707 归属母公司净利润 27388 18347 23736 28416 32529 负债合计 1097019 1148273 1219558 1431014 1468902 EBITDA 60307 46744 47360 55150 63886 少数股东权益 107354 125927 135462 147068 160355 EPS(元) 2.29 1.53 1.98 2.37 2.72 股本 11970 11970 11970 11970 11970 资本公积 17817 17626 17626 17626 17626 主要财务比率 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 留存收益 147126 157618 190889 230912 276727 成长能力 归属母公司股东权益 195561 196264 220001 242042 269058 营业收入(%) 17.2 -1.4 15.0 12.2 10.0 负债和股东权益 1399933 1470464 1575020 1820125 1898314 营业利润(%) -5.0 -30.2 24.3 19.7 14.5 归属于母公司净利润(%) -5.4 -33.0 29.4 19.7 14.5 获利能力 毛利率(%) 26.8 22.0 22.8 23.7 24.5 净利率(%) 13.0 9.6 10.3 11.0 11.5 现金流量表(百万元) 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E ROE(%) 12.3 8.4 9.4 10.3 10.7 经营活动现金流 10551 7422 64399 35933 -92309 ROIC(%) 8.1 5.9 5.4 5.6 6.0 净利润 37189 27011 33271 40023 45815 偿债能力 折旧摊销 1509 1691 1539 1942 2481 资产负债率(%) 78.4 78.1 77.4 78.6 77.4 财务费用 3386 3686 3781 4115 4799 净负债比率(%) 56.4 65.2 46.2 39.6 63.5 投资损失 -6211 -4201 -4404 -4654 -4825 流动比率 1.5 1.5 1.6 1.5 1.5 营运资金变动 -25935 -21751 31111 -4663 -139718 速动比率 0.4 0.4 0.5 0.5 0.5 其他经营现金流 613 986 -899 -831 -861 营运能力 投资活动现金流 -19987 637 -14744 -15552 -15880 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出 272 186 7061 7324 6977 应收账款周转率 101.0 77.6 100.0 100.0 100.0 长期投资 -17997 -4363 -8825 0 -9218 应付账款周转率 1.4 1.5 1.6 1.4 1.3 其他投资现金流 -37712 -3539 -16509 -8228 -18121 每股指标（元） 筹资活动现金流 34458 -3015 36947 46310 20076 每股收益(最新摊薄) 2.29 1.53 1.98 2.37 2.72 短期借款 -683 -2896 120 132 145 每股经营现金流(最新摊薄) 0.88 0.62 5.38 3.00 -7.71 长期借款 41296 26676 36198 28298 1528