敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业点评 2021年04月30日 房地产 推荐（维持） 成交热度显著分化，优质地块竞争激烈 集中供地逐城梳理系列（2）——广州 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -0.59 -3.24 -2.23 相对表现 -1.55 -11.00 -23.73 相关报告 1、《新政后首拍成交平淡，头部房企参与度较低：集中供地逐城梳理系列（1）——长春》2021-04-25 2、《境外利差高位震荡，评级多变引致估值上行：中资地产债市4月跟踪》2021-04-20 分析师 董浩 执业证号：BOI846 hao.dong@cricsec.com 联系人 李凯 li.kai@cricsec.com 投资要点  事件：4月27日，继长春市之后，作为22城中第二个集中挂牌的城市，广州市2021年首轮集中供地结束。  点评： 首批供应量占全年计划逾6成，半数地块溢价成交。广州本次供应土地48宗，均为涉宅地块，供应总建筑面积约928.5万方，约占全年涉宅用地供应计划的61.3%，起拍总价901.9亿元。其中成交42宗，流拍6宗，流拍率为12.5%，成交总建面约799.1万方，成交总价906.0亿，成交地块起拍楼面均价/成交楼面均价分别为10154.9/11337.4元/平方米，总体溢价率11.6%，较2020年+2.8PCT。成交地块区域分布来看，核心地区荔湾区成交1宗；增城区成交数量最多，共计14宗，占比33.3%；白云区成交7宗，番禺、南沙各成交5宗，花都成交4宗，从化、黄浦各成交3宗。成交地块中，溢价成交21宗，占比50.0%，其中4宗地块价格配建均达到限制，进入摇号阶段；溢价率分段来看，8宗地块溢价率超40%，10宗地块溢价率位于40%-10%之间，剩余3宗溢价率低于10%。  成交热度显著分化，优质地块竞争激烈。分区域来看，高溢价率地块多集中于黄埔、南沙及番禺，其中黄浦区3宗地块均进入摇号阶段，成交整体溢价率为35.4%；番禺区、南沙区各有1宗达到限价，其中番禺区地块进入摇号阶段。同区域内部来看，不同地块之间价格分化亦较为显著。以增城区为例，该区域朱村街朱村大道中地块溢价率达42.5%，但区域整体溢价率仅有5.1%，14宗成交地块中仅5宗溢价成交。白云区整体溢价率为10.1%，但区内金沙洲地块以21.3亿元，配建2.3万方成交，溢价率45.0%，折合楼板价约42122.1元/平米，为本次供地剔除配建后楼板价最高的地块。  头部房企专注优质地块，参与度明显提高。本轮供地吸引近60家房企参与竞拍，招商、融创、金地等头部房企均有拿地；值得注意的是，本次成交地块中有4块由首次进入广州的房企竞得，其中正荣竞得2宗，联发、力高各竞得1宗。从参与地块上来看，房企普遍关注热点优质地块，非热点地块则大多由本地房企拍得，且竞争并不激烈。优质地块如黄浦区HBPQ-A-6地块，引来32家房企参与竞拍，保证金达1300亿元，该地块30秒即达到限价，进入摇号阶段。本地房企则竞得非热点地块较多，如越秀竞得的7宗地块中，4宗为底价成交。  风险提示：政策调控力度不及预期；宏观经济发展不及预期。 -13%0%13%26%39%2020-042020-082020-12房地产上证指数 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 5 图1：本轮成交地块分布区域明细 数据来源：广州公共资源交易中心、克而瑞证券研究院 表1：本轮供地基本指标较20年全年对比 2021首批 2020全年 占比 成交占地面积（万方） 355.0 500.5 70.9% 成交建筑面积（万方） 799.1 1237.8 64.6% 起拍总价（亿元） 901.9 1641.8 54.9% 数据来源：CRIC、广州公共资源交易中心、克而瑞证券研究院 表2：本轮供地核心指标较20年全年对比 2021首批 2020全年 增速 起拍楼面价（元/平米） 10154.9 12181.9 -16.6% 成交楼面价（元/平米） 11337.4 13263.2 -14.5% 溢价率 11.6% 8.9% 2.8PCT 数据来源：CRIC、广州公共资源交易中心、克而瑞证券研究院 表3：摇号地块明细 地块名称 建筑面积（万方） 起拍价格（亿元） 成交价格（亿元） 成交楼面价（元/平米） 剔除配建后楼面价 （元/平米） 溢价率 [番禺]广州国际创新城地块 20.5 36.9 53.5 26083.1 33599.4 45.0%+配建4.6万方 [黄埔]知识城ZSCN-E2地块 5.7 8.2 12.0 20820.2 25394.9 45.0%+配建1.0万方 [黄埔]知识城ZSCN-E3地块 7.7 11.2 16.3 21299.1 27216.6 45.0%+配建1.7万方 [黄埔]HBPQ-A-6地块 10.4 20.3 25.6 24546.5 27273.9 26.2%+配建1.0万方 数据来源：广州公共资源交易中心、克而瑞证券研究院 nMrOsNtPmQvMuMuMpRpMrObRcMaQmOmMmOrQiNoOrMjMpPoN9PrQqMuOtQpRwMsPqR 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 5 图 2：本轮供应建面占比 图3：首批供地溢价率分布 数据来源：广州公共资源交易中心、克而瑞证券研究院 数据来源：广州公共资源交易中心、克而瑞证券研究院 图4：分区域成交数量与溢价率 图5：部分区域溢价率统计 数据来源：广州公共资源交易中心、克而瑞证券研究院 数据来源：广州公共资源交易中心、克而瑞证券研究院 表4：本轮成交地块明细 地块名称 区域 建筑面积（万方） 起拍价格（亿元） 成交价格（亿元） 成交楼面价（元/平米） 剔除配建后楼面价 （元/平米） 溢价率 竞得方 桥南街蚬涌村大口涌以西地块 番禺 13.9 20.7 30.0 21593.7 22168.8 45.0% 卓越 同嘉路地块 白云 1.8 3.9 3.9 21599.0 21599.0 0.0% 珠实 夏茅客运站一期地块 白云 14.6 29.1 29.1 19943.9 21750.1 0.0% 珠实 荔湖街新城大道东侧地块 增城 21.7 21.7 21.7 10001.8 10001.8 0.0% 珠江 广花公路西二地块 花都 64.1 63.3 63.3 9872.7 9872.7 0.0% 中国旅游 北站东广场二期地块 花都 15.2 20.7 20.7 13607.5 13607.5 0.0% 中国旅游 福龙路东侧地块 白云 12.6 17.3 20.9 16658.1 16658.1 20.8% 正荣 荔湖街18005204A21013号地块 增城 15.2 14.9 14.9 9801.3 9801.3 0.0% 正荣 石门街朝阳联新东街地块 白云 13.5 31.1 35.9 26642.6 26642.6 15.4% 招商 2021NJY-1地块 南沙 22.8 30.4 41.3 18108.4 18108.4 35.8% 招商 61.3%38.7%第一批第二、三批8103210510152025地块数量-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0246810121416增城白云番禺南沙花都从化黄埔荔湾成交数量溢价率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%黄埔增城白云番禺25分位最大值最小值75分位 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 5 太平站北侧地块 从化 7.0 4.6 4.6 6573.1 6573.1 0.0% 增城中建 永泰客运站地块 白云 12.3 33.4 33.4 27191.1 27191.1 0.0% 越秀 广龙路一期地块 白云 62.3 18.6 18.6 2989.3 14000.0 0.0% 越秀 广州国际创新城一期C居住地块 番禺 20.5 36.9 53.5 26083.1 33599.4 45.0% 越秀 广州南站地块 番禺 15.0 9.7 9.7 6480.5 21601.5 0.0% 越秀 知识城ZSCN-E3地块 黄埔 7.7 11.2 16.3 21299.1 27216.6 45.0% 越秀 兴达地块 荔湾 12.1 20.2 25.8 21387.8 26641.1 27.7% 越秀 环城路南侧地块 增城 17.8 11.6 11.6 6510.5 6510.5 0.0% 越秀 石滩镇南北大道西侧地块 增城 25.9 26.0 26.0 10028.3 10028.3 0.0% 新欣 南站核心区TOD项目地块 番禺 91.7 70.8 70.8 7720.1 11492.6 0.0% 新鸿基 SQ18G-08地块 番禺 7.8 8.9 12.4 16000.1 17615.8 39.5% 天地源 HBPQ-A-6地块 黄埔 10.4 20.3 25.6 24546.5 27273.9 26.2% 深振业 新塘镇蝴蝶岭大道西侧地块 增城 4.8 5.2 7.3 15334.6 15334.6 40.4% 深振业 朱村街朱村大道中地块 增城 5.4 5.4 7.7 14262.2 14262.2 42.5% 上坤 2021NJY-4地块 南沙 5.1 8.1 10.1 19918.8 19918.8 24.7% 融创 中新镇新新公路西侧地块 增城 20.1 19.5 21.6 10745.5 10745.5 10.8% 融创 增城大道三联路段北侧地块 增城 48.0 43.2 43.2 9003.0 9003.0 0.0% 融创 2021NJY-2地块 南沙 13.2 17.9 17.9 13586.6 13586.6 0.0% 美的 石滩镇南北大道西侧地块 增城 12.6 9.1 10.2 8072.0 8072.0 12.1% 联发 荔城西环路北侧地块 增城 10.5 11.4 11.4 10800.1 10800.1 0.0% 力高 广州北站一地块 花都 47.2 32.0 32.0 6785.8 7371.3 0.0% 金地 新新公路东侧地块 增城 8.3 7.0 9.2 11037.9 11037.9 31.5% 金地 永宁街新新大道西侧地块 增城 18.8 16.9 18.0 9608.2 9608.2 6.5% 金地 2021NJY-3地块 南沙 8.9 13.9 20.2 22650.0 23603.8 45.0% 建发 2021NJY-5地块 南沙 14.3 8.6 8.6 6019.2 19300.4 0.0% 建发 旺城南片区地块二 从化 9.2 6.6 6.8 7356.9 7356.9 3.0% 华宇 金沙洲AB3701008地块 白云 7.4 14.7 21.3 28787.4 42122.1 45.0% 华润 永宁街创业大道北侧地块 增城 8.1 7.3 7.3 9012.5 9012.5 0.0% 合生 中央商务区组团综合开发地块 花都 45.1 31.9 31.9 7080.2 10675.8 0.0% 广晟 知识城ZSCN-E2地块 黄埔 5.7 8.2 12.0 20820.2 25394.9 45.0% 德信 旺城南片区地块一 从化 5.3 3.8 3.9 7347.6 7347.6 2.7% 碧桂园