东财地产丨对话楼市大咖第9期二手房热度延续关注下半年核心城市置换链条传导及潜在工具箱释放

00:00:00 嗯。大家好，欢迎参加东财地产对话楼市大咖第9期二手房热度延续，关注下半年核心城市置换链条传导及潜在工具箱释放。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。本次电话会议仅面向机构投资者或受邀客户，第三方专家发言内容仅代表其个人观点，所有信息或所表述的意见均不构成具体的判断或投资建议。未经东方财富证券书面授权，严禁录音、转发及相关解读，不得传播音频、视频、图片、文字等内容，涉嫌违反上述情形的，东方财富证券将保留一切法律权利，感谢您的理解和支持，谢谢。 00:00:49 呃，各位投资者大家好，欢迎收听本期的对话楼市大咖。呃，我们这次主要邀请到了一个比较资深的这个这个交易，这个中介层面的一个领导，主要跟我们分享一下近期楼市呃一方面是二手房的一些边际变化，另一方面下半年整体政策层面的一些预期。 00:01:12 诶专家你这边能听到吗。哦，我可以电脑。啊好的好的啊，你好，呃，那我就先就着市场最近相对比较关注的一些东西跟您请教一下。嗯，就最最近嘛，这个像一些地产方面的一些政策，大家又开始去陆陆续续提及。然后近期最近提及的政策就是这个央行的这个财政的贴息，呃，这个传闻是这个看效果还是相对比较比较比较明显的嘛，就是财政这边贴20~50个BP，然后地方可能进一步再贴20~50个BP等等。然后这次主要也是针对呃新房，然后存量的二手房，可能相对来说会没有那么多受益。 00:01:59 就这个事儿，我们自己也大概跟一些中介机构也好，还是一些银行也好，普遍交流下来都是反馈有听到类似的消息，但是具体落地的尺度上可能存在。比较大的不同就是有一些觉得这个事儿能相对落地得比较顺畅，并且这个尺度会比较大一些。有一些觉得可能这个只是情绪上呃阶段性的去实施。就这个首先从消息层面上不知道您呃了不了解这个信息呀，然后具体这个实操层面上它能到什么程度呢？就想请您先就这个来给我们大家切入点讲这 个分享一下。 00:02:38 可以的，这个的话呢，其实的话呢，业内的话从4月份以后大家也一直都在说这个央行贴息的事情，这个的话呢，从我目前本人听到的，无论是从开发商那边，开发商那边包括的话呢，呃新房开发商那边包括我们业内的这一块儿像什么我。我爱中原，包括我们自己底下的绿绿牌，我们自己都有在听到这个消息。 00:03:05 那么从我本人来说，根据这几年从二三年到现在出政策，包括给资金的一个支持力度来说，央行贴央行贴的话呢可能贴不到，大家想的就是即使要贴也不可能贴到50个BP这么高。可能的一个区间下的话呢，就是15~30个BP，这已经是很高了对。 00:03:29 因为呃出这个的为什么做这个判定的一个原因呢，因为目前的话呢，整个下来的话呢，商贷的一个利息的话呢，基本上是在2.85~3.35之前之间，这个是首套在全国的一个范围，然后的话呢，公积金的话呢就从2.47到。2.8之间，然后呃恒定是在2.65。 00:03:54 那么有一点的话呢是什么呢？有一点的话呢就是时间的一个节点。那么4月底5月初的时候，全国刚刚上调了公积金的一个贷款额度，以上海、广州、深圳二线城市里边儿排头的，像南京、杭州、苏州、成都、武汉这些城，呃这些城市也都跟进了。 00:04:16 那么需要说明的一点是什么呢？呃，同步的从5月的5月底开始，浙江、江苏、广东这边，然后的话呢再做这个公积金的一个管理办法调整。如果说在这个时间点商贷的话呢，再去出那个什么相应的这大幅的这种贴息政策，然后的话呢，再让公积金这边的那个什么加上公积金这边的一个整体利利率的话呢，加上部分地区。部分地区的话呢，现在有这种贴息，像那个武汉、长春，然后的话还有青岛、南京、南京、杭州、泰州这些的话呢也有定向的一个贴息， 00:04:58 但是的话呢，如果说在这个时间节点上，你像央行这边儿再叠加上。30个BP的话，再加上部分地区的50个BP就行，那么基本上的话呢，底线就拉到2.2，然后的话上限的话也 不会高过2.9。 00:05:16 这个的话呢，将会对公积金公积金的一个政策造成一个相对的风险，因为目前还处于公积金一些规则的修改征求意见中。所以的话呢，在这个节点上面央行贴息有这种可能性针对首套房，但它的一个额度的话呢，不会像大家想象的这么高，那么相应的话呢，可能也就是在10BP到最高到30BP之间。普遍的一个认为的话呢，比较合理性的话呢是在10~15，这个的话呢是大家。普遍认为比较公允的，因为现在的话呢， 00:05:57 地方的现在的话呢，地方的一个贴息的话呢，基本上都基本上的话呢， 00:06:02 已经去到一，啊，像武汉，武汉这边的话呢，限定区域的这，限定区域的这个贴息已经达到了100BP了。呃，然后的话呢是一次性贴息，然后的话二次的话呢，相应的我们大家要注意， 00:06:19 就目前执行的这些投资来说，它的一个贴息，首先第一它是有有一个BP的限制的，那么基本上的话呢，基本上的话呢都是贴息1%。第二一个它有年限的限制，前三年，第三一个的话呢，它会有一个累积额度，以武汉来说，它的贴息上限是在两万。呃，两年最高上限是两万。 00:06:44 长春这边的话，长春这边儿执行是按照三年最高1万5。然后南京这边儿的话呢也有执行的，那么这呃执行也是1%贴息两年最高的话呢是3万。这个的话呢是目前已经出了贴息执行的。 00:07:02 所以在这种情在这种执行的一个情况，我们看到南京这边的一个手套贴完以后的一个实际的话，基本上的话呢就是以目前执去年开始执行的这一块儿的贴息来说，基本上的话呢是采用跟公积金等呃等息的一个方式来做。它不会比公积金低更多，所以在目前公积金的这个情况下的话。在公积金这个息费执行的息费执行的一个情况下的话呢，即使在贴息地方加加上央行这边的贴息，也不会低于这个相应的公积金的一个区间值。那么最高的话呢， 上边的话也就是补10~15地方来承担一个大头，补30~40。 00:07:50 对。嗯，明白，所以说相当于这个我们看下来就是这个消息面是呃，可能是有一定呃来源会有一定出处的，但是这个额度上是要比市场传的要稍微高估了一些，实际上。嗯嗯，然后因为我们按啊。 00:08:10 对，就像您说，因为因为去年9月30号，武汉那个八武汉8条长春6条放出来以后的话，我们也一直在跟踪这个贴息的一个周期，以及贴息落地完以后相应周期之内，它的这个实际执行息费跟公积金之间的关系啊。嗯嗯嗯，明白。嗯，然后这个我们看下来是只针对于首套，然后是一个全国层面的一个政策。 00:08:40 那这个落地下来的话，跟之前已经出的一些呃各地的因地制宜的这种贴息会有矛盾吗？还是说它是一个呃相这种共生的一个状态。他是沪市的，对现在目前已经执行的，像武汉、武汉、长春、南京、泰州、杭州这这五个已经执行的城市来说的话，那么相应的话，他二者取其高，不可能同步执行。如果同步叠加执行的话，呢，那么就相当于武汉这边首掏了一个贷款，那么正常的商贷的话，是武汉市款，现在来说是在2.95平均，那么贴息的话已经到了1.95，然后再给他贴0点儿。 00:09:23 我们不按照全部打满了100BP来算，我们就按照正常合理值50~60BP再打下去的话，那等于只有1.3~1.2。那这个成本太低了。 00:09:36 嗯嗯嗯，明白明白。嗯，因为现在大家主要对于这个政策的一些顾虑点，一方面就是这个实行的尺度上，那目前可能看下来，这个因为公积金这边限制，所以说可能大概十二十个BP是相对来说有呃更有可能实行的。 00:09:55 那另一个方面就是这次还是因为看他那个小作文提到的，还是偏新房就首套嘛，那这块的话，对于实际的影响，存量不贴的话，那会不会比如说最后形成的一个导向就是大家要不提前还贷，要不卖旧买新。 00:10:13呃，会有这样的一个实际导向的链条吗？其实的话呢，现在卖旧买新的这个动作的话呢，呃我们现在已经谈到政策了嘛， 00:10:22 卖旧买新的这一块儿的一个相应的话呢，政府政府的话呢，实际上的话呢又拨了3000亿的，这回的话呢，央行这边儿又拨了3000亿的特定贷款下去。这3000亿的话呢， 00:10:36 其中的话呢，支持的有两点，第一点的话呢，是搜股里边的话呢，大概能占到其中65%到百分之七十八七十五之间吧，然后剩下这一部分的话呢，是支持。那就买新的，那么这个里边的话呢，已经拨下去专用款了，这块儿的话呢，短时间之内的这种上边给的一个额度的话呢，下半年那么加上收储总共3000亿的资金。息费的话呢，是1.75，这个已经拨下去了，对。嗯，然后的话呢，已经到了各地区银行，它的一个申请条件的话呢，是你的地方城市级的这种党委会。然后必须要做出相应的方案报批备案以后才能去清算。嗯嗯嗯，明白明白。嗯，所以的话实际啊，所以你说那就买。 00:11:39 所以卖旧买新这一块儿的话呢，其实已经有一笔资金的一个支持了，然后第二一个的话呢，就是1月4号到8号之间， 00:11:47 六部委的这个政策里面还有一条就是。全国简化以旧换新，呃，全国简化以旧换新挂靠，其中尤其是带押过户跨行执行的这种简办的一个手续。嗯，这这条你这带押过户这不是新的政策，但之前的话呢，真正的就是因为同行之间的这种代押。同一个银行就是你的上家业主到下家卖家是使用同一个银行的，那么相应的话呢，这种带押过户是可以执行跨行的，这种带押过户的话呢。其实是没有落地的，而且就是带家过户这一条，去年出到今年真正落地的也只也只不过有5个城市左右，这一次的要求的话呢，是全国执行啊。 00:12:35 那么拿到新房来说，呃，拿到新房来说的话呢，就是说相应的话呢，这个必须要申申申某一行的这个按揭贷款，相应的话呢会有一定的制约。所以说的话呢，这个卖旧买新里边的 这个卖旧的环节有带押过户这一项的话呢，最大限度地来解放资金，这个的执行的话呢，已经相应的有一定的这个。推动力度了，所以在这个上在这个上面来说的话呢，可能就是卖旧买新，那么可能也就只是部分的这种什么部分的这种呃。购买力超密集区域，那么相应的话可能会有这调这个的话呢，基本上就是执行划区安置的这种了，那这种指向的话呢。下半年落地更有可能一点，是什么呢？ 00:13:31 拆迁。嗯，这个拆呃，你说拆迁指的是像那那种之前的那种小幅度的去，还是说嗯？哦，小幅度的，比如说您是南京鼓楼区的对吧？那么拆迁安置的一个房子给给到你的话呢，可能是玄武区的或栖夏区的。对，那这种跨区安置，那么政府的话呢，可能给你一定的贴息。对，嗯，为什么？因为鼓楼区西夏区这一块儿能够居住的，他们的收入在这个城市里边儿基本上的话，呃，能够做拆迁的都是这种中低收入群体，所以他的话呢，可能会给出定向补贴。这是有可能的，嗯。 00:14:19 明白明白，因为单纯从这种新房贴息的效果上来看，上半年无论是呃南京武汉还是长春，呃，从新房实际的去化效果上其实是相对有限的。那下半年如果说这种全国大范围的贴息要落地的话，是不会会不会也会因地制宜的，像您刚才提到的在供给端也去出一些这种配套调控政策，这个是有没有概率的落地。 00:14:47 我拿现在全国回恢复比较活跃的一个城市上海来说，上海首先肯定不会全。上海的话呢，首先肯定不会全市范围内执行。中环内基本上是嗯，不太会落地的。要落地的是什么地区呢？像奉贤、宝山、青浦、嘉定这几个区域。因为他们的这几个区域的新房库存，尤其是像青浦奉贤这样中呃中低收入的， 00:15:15 那么刚需的这种对。嗯。明白，然后您刚才提到那个可能南京它因为这个同左边需求端配套这个贴息，然后供给端可能配套一些这种主城区的这种跨区安置，就是呃拆迁的跨区安置也好。那么后面的话，类似的这种供给端政策， 00:15:38 您觉得下半年在哪些城市还能继续推出呀？像广州的话，上半年那个呃收储应该还在推 进。然后其他的像其他两个一线城市，深圳跟广州，那深圳跟这个北京，您觉得会不会后面再继续跟上呀？ 00:15:54 哦，首先来说，那么第一个的话呢，就是收储的城市大，除了上海以及广州，上海广州不在这三在下半年这300