请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告/行业专题研究2013年8月7日房地产 署名人：李少明 S0960511080001 010-63222931 lishaoming@china-invs.cn 参与人：陈舒静 S0960513070002 010-63222915 chenshujing@china-invs.cn 评级调整： 维持 基本资料 上市公司家数 151 总市值（亿元） 10488.76 占A股比例（%） 4.02% 平均市盈率（倍） 185.30 行业表现 （%） 1M 3M 6M 房地产 3.76% -2.78-9.65上证指数 2.66% -7.65-15.36 -14%-7%0%7%14%21%28%2012/82012/112013/22013/504061812212183162442030524366成交金额房地产上证指数 相关报告 《房地产行业-月末成交回升，关注融资或放开的受益房企-36个城市周交易报（7.29-8.4）》2013-8-5 《房地产行业-投资增速趋缓，下半年销售资金压力或较大》2013-7-15 《房地产行业-成交平稳，金融去杠杆下分化或将明显》2013-7-8 房地产行业 中性土地市场热度不减，住宅用地独领风骚 130个城市土地市场（2013年7月） 投资要点：  7月土地市场整体情况：土地市场热度不减。根据中国指数研究院提供的数据（下同），7月推出建面环比降19%，成交建面环比增15%，出让金环比增36%，溢价率环比回升；同比来看，推出建面增4%，成交建面增27%，平均楼面地价大幅涨54%，带动出让金同比增长95%。  1-7月土地市场整体情况：供给增加推升成交增长，土地市场较去年明显回暖，一二线城市为“争抢之地”，地价明显上涨。1-7月累计推出建面11.2亿平米，同比增21%；累计成交建面7.7亿平米，同比增16%；平均楼面地价1361元/平，同比上涨45%；累计出让金10446亿元，同比增69%。  分用途来看，住宅用地市场独领风骚。7月住宅用地成交明显好于商业及工业，1-7月累计成交增幅也高于商业及工业。  分城市类型来看，一线依然表现抢眼，三四线仍较冷清。1-7月一线城市出让金同比大增295%，二线、三四线分别增55%、10%。  住宅用地成交情况：7月成交建面同环比分别增长62%和19%；1-7月成交建面同比增29%，出让金同比增81%，一线成交面积及出让金增幅均超100%，高于二线高于三四线；从样本地块来看，一线城市住宅用地楼面地价近期上涨势头明显，二线城市城区地价有所上涨，部分郊区平稳或略降。  商业用地成交情况：7月成交建面同环比分别上升15%和7%；1-7月成交建面同比增21%，出让金同比增71%。从样本地块来看，近期一二线城市商业用地实际地价相对平稳，部分地区有所降温。  在地价回升、地方政府财政紧张背景下，预计下半年推地仍较为积极，供地量仍充裕。虽然美联储退出QE、中国监管层主动去金融杠杆将使下半年流动性环境趋紧，对开发商拿地能力和意愿产生一定的负面影响，但随着资本市场融资有条件放开，且开发商积累了一定销售回款，开发安居房及普通住房的优质上市房企仍有较强的补货意愿及资金实力，预计下半年仍将积极拓展。因此，综合考虑，我们认为下半年住宅土地市场仍将保持一定热度，其余地市将较为平稳。 风险提示：美联储退出QE超预期，全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。 股票名称 12EPS 13EPS 14EPS 15EPS 12PE 13PE 14PE 15PE P/RNAV 投资评级泛海建设 0.17 0.35 0.57 0.87 31 15 9 6 0.53 强烈推荐招商地产 1.93 2.51 3.27 4.25 15 11 9 7 0.82 推荐 保利地产 1.18 1.53 2.00 2.59 9 7 6 4 1.05 推荐 万科A 1.14 1.48 1.86 2.33 9 7 5 4 0.76 推荐 北京城建 1.23 1.60 2.11 2.64 9 7 5 4 0.41 推荐 华夏幸福 2.02 2.64 3.40 4.30 18 14 11 8 1.92 推荐 首开股份 0.72 0.74 1.19 1.23 8 8 5 5 0.41 推荐 荣盛发展 1.15 1.53 2.04 2.65 13 10 7 6 1.00 推荐 中南建设 0.88 1.14 1.49 1.78 11 9 7 6 0.53 推荐 资料来源：中投证券研究所 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/62 目 录 一、土地市场成交情况.............................................................................................................................. 3 1.1 130个城市整体成交情况 .......................................................................................................................... 3 1.2 分用途成交情况 ........................................................................................................................................ 4 1.3 分城市类型成交情况 ................................................................................................................................ 7 1.4 一二线城市土地出让金与楼面地价情况................................................................................................. 9 二、住宅用地成交总体情况 .................................................................................................................... 11 2.1 整体成交情况 ...........................................................................................................................................11 2.2 分城市类型成交情况 ...............................................................................................................................11 2.3 一二线城市住宅用地土地出让金与楼面地价情况 ............................................................................... 15 2.4 住宅用地流拍情况 .................................................................................................................................. 16 三、住宅用地楼面地价剖析 .................................................................................................................... 17 3.1 分析思路和结论 .................................................................................................................................... 17 3.2 一线城市情况 ........................................................................................................................................ 17 3.3 二线城市情况 ........................................................................................................................................ 20 四、商业用地成交总体情况 .................................................................................................................... 25 4.1 整体成交情况 .......................................................................................................................................... 25 4.2 分城市类型成交情况 .............................................................................................................................. 25 4.3 一二线城市商业用地土地出让金与楼面地价情况 ............................................................................... 28 4.4商业用地流拍情况 ................................................................................................................................... 29 五、商业用地楼面地价剖析 .......................................................................................