房地产行业土地市场2026年Q1总结：投资放缓城市聚焦，土拍溢价率回落

房地产《土地收储速度适中，关注后续政策推动》2026.04.08房地产《第14周成交震荡，出清周期上行下支持政策有望持续》2026.04.05房地产《TOP100房企2026年3月销售数据点评》2026.04.01房地产《第13周成交回升，前期政策利好正向效应持续》2026.03.29房地产《第12周成交回升，外部不确定促进维稳政策力度》2026.03.22 本报告导读： 2026年Q1土地市场供需节奏同步放缓，成交建面与金额同比下滑，楼面均价下滑，投资向核心城市城市聚焦。央国企为拿地主力，行业格局持续调整。 投资要点： 2026年Q1土地市场供需节奏放缓。1）从供给端，2026年Q1全国样本城市土地供应建面11735万平方米，同比下滑16.8%，其中一线/二线/三四 线分 别 供应256/2145/9334万 平 方米 ， 分别 同 比-14.9%/-39.6%/-9.0%。2）从成交端，全国样本城市土地成交建面10563万平方米，同比下滑18.1%，土地成交金额2957亿元，同比下滑38.2%，对应成交楼面均价为2799元/平方米，同比下滑24.6%，其中一线/二线/三四线土地成交建面分别为243/2008/8313万平方米 ， 分 别 同 比-18.8%/-37.5%/-11.4%， 土 地 成 交 金 额 分 别 为639/937/1381亿元，分别同比-40.1%/-54.0%/-17.9%，对应成交楼面均 价 分 别 为26300/4665/1662元/平 方 米 ， 分 别 同 比-26.3%/-26.4%/-7.3%。核心城市土地出让金占比持续提升，溢价率回落。2026年Q1全国 样本城市的平均溢价率为2.6%，同比下滑4.4pct，其中一线/二线/三四线城市分别为9.5%/4.1%/2.0%，分别同比-6.2pct/-13.2pct/-1.2pct。2026年Q1，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为60%，较2025年全年提升8个百分点。重点城市上海/广州/杭州/成都分别成交25宗/12宗/17宗/26宗，平均溢价率分别为2.5%/22.7%/29.7%/2.8%。 央国企为拿地主力，房企拿地强度下滑。重点房企中有8家实现2026年Q1权益拿地金额过20亿，其中11家为央国企，包括保利发展、华润置地、建发房产、中国金茂、中国中铁、国贸地产，仅绿城中国1家混合所有制企业。综合销售数据评估拿地强度（权益拿地金额/权益销售金额），2026年Q1国贸地产拿地强度为76.4%，中国中铁拿地强度超过50%，其他房企整体表现为拿地强度的同比下滑。风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。 目录 1.2026年一季度土地市场节奏放缓..........................................................31.1.供需规模同步收缩..........................................................................31.2.市场落入平缓区间，重点城市保持热度...........................................52.央国企为拿地主力，房企拿地强度下滑................................................73.投资建议..............................................................................................84.风险提示..............................................................................................8 1.2026年一季度土地市场节奏放缓 2026年Q1全国样本城市1土地2成交建面与金额均同比下滑，成交楼面均价同比下滑。2026年Q1土地成交建面10563万方，同比下滑18.1%；土地成交金额2957亿元，同比下滑38.2%；土地成交楼面均价2799元/平方米，同比下降24.6%；土地平均溢价率2.6%，同比下降4.4pct。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 1.1.供需规模同步收缩 2026年Q1各线城市供应规模均同比下滑，其中二线城市降幅最大。根据中指数据，以公告时间为标准统计，2026年Q1一线城市土地供应建面为256万平方米，同比下滑14.9%，二线城市土地供应建面为2145万平方米，同比下滑39.6%，三四线城市土地供应建面为9334万平方米，同比下滑9.0%。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 2026年Q1土地市场成交量价双跌，热度整体维持低位。根据中指数据，2026年Q1一线城市土地成交面积243万平方米，同比下跌18.8%，土地成交金额为639亿元，同比下跌40.1%；二线城市土地成交面积为2008万平方米，同比下跌37.5%，土地成交金额为937亿元，同比下跌54.0%；三四线城市土地成交面积为8313万平方米，同比下滑11.4%，土地成交金额为1381亿元，同比下滑17.9%。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 1.2.市场落入平缓区间，重点城市保持热度 2026年Q1各线城市土地成交楼面均价均同比下滑，其中三四线城市降幅最小。根据中指数据，一线城市成交楼面均价为26300元/平方米，同比下滑26.3%；二线城市成交楼面均价为4665元/平方米，同比下滑26.4%，三四线城市成交楼面均价为1662元/平方米，同比下滑7.3%。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 2026年Q1全国土地平均溢价率环比下滑。一线城市的平均溢价率为9.5%，同比下滑6.2pct；二线城市的平均溢价率为4.1%，同比下滑13.2pct；三四线城市的平均溢价率为2.0%，同比下滑1.2pct。重点城市上海/广州/杭州/成 都 分 别 成 交25宗/12宗/17宗/26宗 ， 平 均 溢 价 率 分 别 为2.5%/22.7%/29.7%/2.8%。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 2.央国企为拿地主力，房企拿地强度下滑 央国企仍为主力，拿地强度下滑。重点房企3中有8家实现2026年Q1权益拿地金额过20亿，其中11家为央国企，包括保利发展、华润置地、建发房产、中国金茂、中国中铁、国贸地产，仅绿城中国1家混合所有制企业。综合销售数据评估拿地强度（权益拿地金额/权益销售金额），2026年Q1国贸地产拿地强度为76.4%，中国中铁拿地强度超过50%，其他房企整体表现为拿地强度的同比下滑。 数据来源：中指数据，克而瑞，国泰海通证券研究 3.投资建议 看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段。当前AH房地产板块总市值水平与行业在经济中所处地位不匹配。推荐：1)开发类：A股-保利发展，招商蛇口，金地集团；H股-中国海外发展；2)商住类：龙湖集团；3)物业类：华润万象生活，万物云，中海物业，保利物业，招商积余；4)文旅类-华侨城A。 4.风险提示 行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号 电话（021）38676666