房地产行业2025年Q1土地市场总结：Q1土地市场同比回暖，不同能级城市分化明显

2025Q1全国土地供应及成交情况 土地推出建面方面，2025年Q1全国供给土地规划建面5.44亿方，同比增速为-9.89%。 土地出让金方面，2025年Q1全国实现土地出让金0.58万亿，同比增速为11.33%。 从溢价率数据来看，2025年Q1土地出让平均溢价率9.81%，相比2024年Q1上升5.47个百分点。从城市能级来看，2025年Q1一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为15.34%、14.79%、2.95%。从单月数据来看，2025年3月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为13.56%、18.25%、18.34%、4.19%。 流拍率方面，2025年Q1平均流拍率为13.82%，2024年Q1流拍率为11.60%，相比上升2.22个百分点。2025年Q1，1-3月流拍率分别为4.28%、16.92%、21.78%。 高总价及高溢价率地块的城市分析 2025年Q1高总价地块数共有11宗，主要分布在一线城市和重点二线城市。从城市分布来看，2025年Q1总价超过50亿元的地块北京有5块、杭州有3块、上海有2块、苏州有1块。 从高溢价率城市数量来看，205年1月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为16城（2月、3月分别为13、13城）；溢价率超过30%的城市数目为7城（2月、3月分别为6、7城）。 住宅口径土地溢价率方面，2025年1月，土地溢价率超过20%的城市数目为21城（2月、3月分别为10、10城）；溢价率超过30%的城市数目为17城（2月、3月分别为6、7城）。 从绝对数值来看，浙江、江苏和北京的累计土地出让金排名全国前三。 投资建议：2025年Q1土地市场缩量上涨：虽然推出建面同比下降，但是土地出让金同比增速回正，溢价率大幅回升。从城市能级来看，不同能级城市在土地出让金增速和溢价率方面表现差异较大，土地市场出现K型复苏。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场都处于复苏期，政策环境持续发力，也为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的建议关注越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等；物业板块推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。 1.2025Q1全国土地供应及成交情况 1.1.推出建面与土地出让金 土地推出建面方面，2025年Q1全国供给土地规划建面5.44亿方，同比增速为-9.89%。土地出让金方面，2025年Q1全国实现土地出让金0.58万亿，同比增速为11.33%。 图表1：全国累计供给建面及同比 图表2：全国累计出让金及同比 从Q1单月表现来看，2025年1-3月全国全口径推出建面分别为1.81亿平、1.55亿平、2.08亿平，同比-7.83%、-20.46%、-2.08%。各月全口径成交用地建面分别为1.20亿平、1.21亿平、1.02亿平，同比-9.51%、13.95%、-20.46%。全口径出让金分别为2035.33亿元、1759.48亿元、1985.93亿元，同比8.74%、22.53%、5.36%。 图表3：全国单月推出和成交建面及同比 图表4：全国单月出让金及其同比 从城市能级来看，2025年Q1一线城市的土地出让金为1107.84亿元，同比31.92%，占全国比重19.16%，二线城市的土地出让金为2258.03亿元，同比15.51%，占全国比重39.06%，三四线城市的土地出让金为2414.88亿元，同比0.7%，占全国比重的41.77%。总体来看，2025年Q1一线城市土地出让同比上升幅度较大，二线城市和三四线城市的土地出让占全国比重较大。 重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在2025年Q1全口径累计土地出让金分别为613.91亿元、357.98亿元、95.45亿元、40.51亿元，同比分别为26.29%、53.86%、56.31%、-32.46%。 图表5：2025Q1各线城市土地出让金及其同比 图表6：2025Q1一线城市土地出让金及其同比 图表7：2024年以来单月各线城市土地出让金同比情况 1.2.溢价率 从溢价率数据来看，2025年Q1土地出让平均溢价率9.81%，相比2024年Q1上升5.47个百分点。从城市能级来看，2025年Q1一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为15.34%、14.79%、2.95%。从单月数据来看，2025年3月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为13.56%、18.25%、18.34%、4.19%。 分区域来看，2025年Q1长三角的溢价率显著高于其他区域，从单月数据来看，2025年3月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价率分别为2.91%、2.20%、10.84%、22.24%、10.21%。 从各城市溢价率大于20%的地块数来看，威海市2025年Q1的溢价率大于20%的地块数为26块。 图表8：各线城市单月全口径土地溢价率 图表9：各区域城市单月全口径土地溢价率 图表10：2025Q1各城市溢价率大于20%的地块数（全口径） 图表11：2025Q1重点城市溢价率排名前十的地块概况(住宅用地口径) 1.3.流拍率 流拍率方面，2025年Q1平均流拍率为13.82%，2024年Q1流拍率为11.60%，相比上升2.22个百分点。2025年Q1，1-3月流拍率分别为4.28%、16.92%、21.78%。 图表12：全国土地单月流拍率（%） 2.高总价及高溢价率地块的城市分析 2.1.高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市 2025年Q1高总价地块数共有11宗，主要分布在一线城市和重点二线城市。 从城市分布来看，2025年Q1总价超过50亿元的地块北京有5块、杭州有3块、上海有2块、苏州有1块。 图表13：2023年以来地价>50亿元地块按城市分布 图表14：2023年以来地价>50亿元地块按月分布 图表15：2025Q1土地总价超过50亿元地块概览 2.2.2、3月高溢价率城市较1月有所下降 从高溢价率城市数量来看，2025年1月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为16城（2月、3月分别为13、13城）；溢价率超过30%的城市数目为7城（2月、3月分别为6、7城）。 住宅口径土地溢价率方面，2025年1月，土地溢价率超过20%的城市数目为21城（2月、3月分别为10、10城）；溢价率超过30%的城市数目为17城（2月、3月分别为6、7城）。 图表16：按全口径溢价率的城市数目分布情况 图表17：按住宅溢价率的城市数目分布情况 2.3.各省市土地出让金 2025年Q1有19个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，青海2025年Q1土地出让同比+424.73%，新疆、四川、江苏、辽宁、云南同比分别为+176.12%、+141.29%、+101.91%、+92.87%、+80.46%。 从绝对数值来看，浙江、江苏和北京的累计土地出让金排名全国前三。 图表18：2025年Q1各省市全口径出让金及增速 3.投资建议 2025年Q1土地市场缩量上涨：虽然推出建面同比下降，但是土地出让金同比增速回正，溢价率大幅回升。从城市能级来看，不同能级城市在土地出让金增速和溢价率方面表现差异较大，土地市场出现K型复苏。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场都处于复苏期，政策环境持续发力，也为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的建议关注越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等；物业板块推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等。 4.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。