敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 市场月报 2020年11月03日 房地产 推荐（维持） 10月全国成交累计同比继续回温，土地市场一线城市表现突出，其他能级城市供求明显降温 全国10月成交面积及市场跟踪 单击或点击此处输入文字。 分析师 孙杨 执业证号：BOI804 852-25105555 yang.sun@cricsec.com 联系人 杜晔婕 852-25105555 duyejie@cric.com 投资要点  预计10月成交面积累计同比增速继续回升，预计全国商品房成交面积累计同比-0.7%左右，预计全国商品住宅成交面积累计同比-0.1%左右。（1）样本城市商品房成交面积累计同比-4.3%，增速回升。预计全国成交累计同比增速回升至-1.7%~0.1%。（2）样本城市商品住宅成交面积累计同比-5.1%，增速回升。预计全国成交累计同比增速回升至-1.0%~0.7%。  住宅在建未售库存处于历史平均水平，9月较8月略升，为20.7个月。结合目前的疫情状态，多地调控政策有边际放松，部分高库存的城市可能会有所改善。  住宅类土地市场，整体较平稳，一线城市加大供应有所回温。 （1）10月样本358城住宅类土地供应累计同比1.7%；成交累计同比2.7%。 （2）一线土地市场供应累计同比稳定维持在30.1%，成交累计同比回升至21.8%。一线城市累计供应2,960万㎡，累计成交2,311万㎡，累计供求比1.28，供大于求。一线城市土地供求比上升，移动平均3个月供求比1.59。土地溢价率回升至12.0%，成交楼板价累计同比回落至16.4%。 （3）二线土地市场供应累计同比回落至-2.8%，成交累计同比回落至-3.3%。二线城市住宅类土地累计供应38,145万㎡，累计成交33,658万㎡，累计供求比1.13，供大于求。二线城市土地供求比回落，移动平均3个月供求比为1.00。土地溢价率回落至13.0%，成交楼板价累计同比上升至6.5%。 （4）强三、四线土地市场供应累计同比回落至10.9%，成交累计同比回落至20.2%。强三、四线城市累计供应16,685万㎡，累计成交15,178万㎡，累计供求比1.10，供大于求。强三、四线城市土地供求比近期保持较平稳的水平，移动平均3个月供求比回落至1.15。强三、四线城市住宅类土地溢价率回落至14.0%，成交楼板价累计同比回升至16.1%。 （5）弱三、四线土地市场供应累计同比下降至1.1%，成交累计同比回落至2.0%，弱三、四线城市累计供应140,788万㎡，累计成交103,702万㎡，累计供求比1.36，供大于求。弱三、四线城市土地市场整体仍有压力，移动平均3个月供求比上升至1.40。弱三、四线城市住宅类土地成交溢价率回落至19.0%，成交楼板价累计同比回升至5.6%。  风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示） 市场月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 15 内容目录 预计10月全国成交面积累计同比增速继续回升 ................................................ 5 预计全国商品房成交面积累计同比-0.7%左右 ............................................... 5 预计全国商品住宅成交面积累计同比-0.1%左右 ........................................... 5 住宅在建未售库存20.7个月，处于历史平均水平 ........................................ 6 住宅类土地市场，一线城市加大供应有所回温 .................................................. 7 一线住宅类土地供大于求，溢价率回升，成交楼板价累计同比回落 ............. 8 二线住宅类土地供大于求，溢价率下降、成交楼板价累计同比上升 ............. 9 强三四线住宅类土地供大于求，溢价率下降、成交楼板价累计同比回升 .... 11 弱三四线住宅类土地供大于求，溢价率回落、成交楼板价累计同比回升 .... 12 风险提示 ........................................................................................................ 14 评级指南及免责声明....................................................................................... 15 图表目录 图1：10月样本城市商品房成交面积累计同比-4.3% ........................................ 5 图2：10月样本城市商品住宅成交面积累计同比-5.1% .................................... 5 图3：住宅在建未售库存去化周期处于历史平均水平 ........................................ 6 图4：样本358城住宅类土地供应累计同比较上月有所下降至1.7% ................ 7 图5：样本358城住宅类土地成交累计同比回落至2.7% .................................. 7 图6：一线供应累计同比稳定维持在30.1%，成交累计同比回升至21.8% ....... 8 图7：一线土地移动平均供求比上升至1.59 ..................................................... 8 图8：一线住宅类土地溢价率回升至12.0%，成交楼板价累计同比回落至16.4% .............................................................................................................. 9 图9：二线供应累计同比回落至-2.8%，成交累计同比回落至-3.3% .................. 9 图10：二线土地移动平均供求比回落至1.00 ................................................. 10 图11：二线住宅类土地溢价率回落至13.0%，成交楼板价累计同比上升至6.5% .............................................................................................................. 10 图12：强三、四线供应累计同比回落至10.9%，成交累计同比回落至20.2% 11 图13：强三、四线土地移动平均供求比较上月回落至1.15 ............................ 11 图14：强三、四线溢价率回落至14.0%，成交楼板价累计同比回升至16.1%。 ...................................................................................................................... 12 图15：弱三、四线供应累计同比下降至1.1%，成交累计同比回落至2.0% .... 12 图16：弱三、四线土地移动平均供求比回升至1.40 ....................................... 13 图17：弱三、四线成交溢价率回落至19.0%，成交楼板价累计同比回升至5.6% .............................................................................................................. 13 nMqRqNpRsQsO7NaO8OpNoOsQqQkPoPpOjMmMqNaQmNnOwMpNqOMYpOrM 市场月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 15 表1：市场数据研究城市范围 ........................................................................... 4 表2：土地数据研究城市范围 ........................................................................... 4 表3：10月样本358城各能级城市住宅类土地整体供大于求 ........................... 7 市场月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 15 说明 样本城市研究范围：研究的商品房样本城市共41个，商品住宅样本城市共31个，具体城市如下表。 表1：市场数据研究城市范围 商品房样本城市 北京，上海，广州，深圳，杭州，南京，武汉，成都，青岛，苏州，福州，厦门，无锡，东莞，惠州，扬州，岳阳，韶关，南宁，佛山，温州，泉州，赣州，常州，江门，莆田，盐城，宿州，淮安，东营，泰安，淮南，舟山，镇江，泰州，连云港，绍兴，珠海，金华，吉林，江阴 41 商品住宅样本城市 北京，上海，广州，深圳，杭州，南京，武汉，成都，青岛，苏州，福州，厦门，无锡，东莞，惠州，扬州，岳阳，韶关，南宁，温州，泉州，赣州，常州，江门，莆田，盐城，宿州，淮安，泰安，芜湖，宁波 31 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 土地数据覆盖城市：分一线、二线、强三四线、弱三四线共覆盖358个城市。 表2：土地数据研究城市范围 一线城市 广州、上海、北京、深圳 4 二线城市 重庆、成都、武汉、青岛、沈阳、西安、杭州、长沙、天津、郑州、南宁、南京、长春、大连、济南、宁波、昆明、太原、合肥、苏州、厦门、南昌、兰州、福州、贵阳 25 强三、四线城市 常州、无锡、昆山、镇江、南通、中山、珠海、徐州、台州、烟台、东莞、佛山、惠州、清远、海口、温州、淮安、江阴、芜湖、湖州、泉州、西宁、三亚 23 弱三、四线城市 其他306个城市 306 数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院 市场月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 5 / 15 预计10月全国成交面积累计同比增速继续回升 预计全国商品房成交面积累计同比-0.7%左右 样本城市商品房成交面积累计同比-4.3%，增速回升。预计全国成交累计同比增速回升至-1.7%~0.1%。 图1：10月样本城市商品房成交面积累计同比-4.3% 数据来源