房地产行业土地市场跟踪报告：10月一线城市土地成交规模放大

10月一线城市土地成交规模放大 ——房地产行业土地市场跟踪报告 10月土地市场中一线城市成交规模明显放大，或一定程度上受益于一线城市房地产政策持续优化，但目前行业销售端表现仍偏弱，土地市场成交规模提升的延续性或较弱。土拍政策持续优化，多城取消地价限制，地价限制取消后进行首次土拍的四城表现分化，土地市场表现整体还在低位，近期三部门联合召开座谈会表态支持房企融资，预计后续或有相关利好政策跟随推出，建议持续关注销售端修复进展以及融资端资金面修复进展情况。建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企，以及受益于城中村改造的相关个股。 投资要点： 整体：土地成交规模有所回升。根据中指研究院数据统计，2023年1-10月，300城住宅用地推出规划建面约为3.68亿平，同比变动-29.73%，较1-9月下滑幅度收窄3.65pct；2023年1-10月，300城住宅用地土地出让金规模为1.89万亿元，同比下滑23.75%，较1-9月下滑幅度收窄2.64pct。10月，300城住宅用地土地出让金规模为2,898.46亿元，环比+35.80%，同比-12.0%。其中一线、二线、三四线城市土地出让金额分别约为1038.59亿元、1199.45亿元、660.42亿元，同比分别变动+116.7%、-24.3%、-46.4%。10月溢价率水平、流拍率水平环比均下降，10月，300城住宅用地平均溢价率为3.58%，同比上升2.46pct，环比下降0.72pct。其中，一线、二线、三四线平均溢价率分别为5.18%、3.0%、2.2%，同比分别变动+4.68pct、+2.14pct、+0.5pct，环比分别变动-1.41pct、-1.44pct、-0.43pct；10月300城住宅用地流拍率为10.2%，环比-9.5pct，同比-3.2pct。一线城市无土地流拍情况，二线、三四线城市土地流拍率分别为9.4%、11.2%，环比变动+0.2pct、-15.5pct。 “三部门”表态支持房企融资行业整体表现仍较弱，政策端有望持续发力四部委联合召集房企座谈 土地限价取消后进行土拍的各城市间表现分化。截至11月7日，全国22个集中供地城市中，已有16城取消设置地块竞拍价上限，郑州部分城区依然限制了地价，核心一线城市上海、北京仍维持地价、房价“双限”政策。济南、重庆、合肥和厦门四城完成了新政后的首次土拍，根据中指研究院数据统计显示，土地限价放开后两周，济南和合肥平均溢价率较限价放开前（2023年1-10月）土地成交平均溢价率明显提升，而重庆和厦门溢价率仍走低。 房企：央/国企持续担当主力，拿地强度有所上升。将2023年1-10月中指研究院权益拿地排行榜居前的部分房企，按照规模划分，大中小型房企2023年1-10月拿地强度分别为26.9%、36.1%、32.1%，较23年1-9月分别变动+3.8%、+1.8%、+1.0%。 风险因素：销售端修复不及预期、融资端政策收紧、政策放松力度不及 预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、城中村改造推进不及预期、数据统计偏误等。 正文目录 1整体：土地成交规模有所回升.......................................................................................41.1 10月土地市场热度冷热不均，一线城市热度较高............................................41.2土地出让金规模环比上升，一线城市成交规模显著放大...............................61.3 10月整体溢价率、流拍率水平环比均下降......................................................62土地限价取消后进行土拍的各城市间表现分化...........................................................73房企：央/国企仍持续担当主力，拿地强度有所上升.................................................84投资建议与风险提示.....................................................................................................10 图表1：300城住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）............4图表2：300城住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）............4图表3：一线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）.......4图表4：一线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）.......4图表5：二线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）.......5图表6：二线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）.......5图表7：三四线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）...5图表8：三四线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）...5图表9：300城住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）................6图表10：一线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）.........6图表11：二线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）.........6图表12：三四线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）.....6图表13：300城住宅用地成交平均溢价率（%）..........................................................7图表14：一线城市住宅用地成交平均溢价率（%）.....................................................7图表15：二线城市住宅用地成交平均溢价率（%）.....................................................7图表16：三四线城市住宅用地成交平均溢价率（%）.................................................7图表17：济南/重庆/合肥/厦门四成土地限价放开前后土地成交平均溢价率（%）..8图表18：房地产行业2023年1-10月拿地排行榜TOP30.............................................8图表19：2023年1-10月拿地排行榜TOP30房企权益拿地强度较2022年变动情况...............................................................................................................................................9图表20：23年1-10月拿地排行榜30家不同规模房企权益拿地强度情况..............10 1整体：土地成交规模有所回升 1.110月土地市场热度冷热不均，一线城市热度较高 10月整体土地供应规模与9月基本持平。根据中指研究院数据统计，2023年1-10月，300城住宅用地推出规划建面约为3.68亿平，同比变动-29.73%，较1-9月下滑幅度收窄3.65pct。其中，10月300城住宅用地推出规划建面约为4938.03万平，同比下降36.2%，较9月降幅扩大0.1pct。从各能级城市角度来看，10月一线城市住宅用地推出规划建面约为366.06万平，环比上升21.56%。二线、三四线城市住宅用地推出规划建面分别约为1673.39万平、2883.89万平，环比变动-1.87%、+2.19%，同比变动-34.9%、-44.2%。 10月各线级城市土地成交规划建面表现分化，一线城市同环比均上升。根据中指研究院数据统计，2023年1-10月，300城住宅用地成交规划建面为2.71亿平，同比下降32.25%，较1-9月下滑幅度收窄1.34pct。其中，10月300城住宅用地成交规划建面为4176.09万平，同比-34.25%，环比+41.77%。从各能级城市角度来看，10月一线、二线、三四线城市住宅用成交规划建面分别约为457.25万平、1630.15万平、2088.7万平，同比分别变动+29.5%、-22.4%、-46.4%，环比分别变动+172.51%、+49.54%、+23.76%。 资料来源：中指研究院，万联证券研究所 资料来源：中指研究院，万联证券研究所 资料来源：中指研究院，万联证券研究所 资料来源：中指研究院，万联证券研究所 资料来源：中指研究院，万联证券研究所 资料来源：中指研究院，万联证券研究所 资料来源：中指研究院，万联证券研究所 资料来源：中指研究院，万联证券研究所 1.2土地出让金规模环比上升，一线城市成交规模显著放大 10月一线城市土地出让金规模同环比均明显增大。根据中指研究院数据统计，2023年1-10月，300城住宅用地土地出让金规模为1.89万亿元，同比下滑23.75%，较1-9月下滑幅度收窄2.64pct。10月，300城住宅用地土地出让金规模为2,898.46亿元，环比+35.80%，同比-12.0%。其中一线、二线、三四线城市土地出让金额分别约为1038.59亿元、1199.45亿元、660.42亿元，同比分别变动+116.7%、-24.3%、-46.4%，环比分别变动+169.93%、+4.5%、+10.1%。 资料来源：中指研究院，万联证券研究所 资料来源：中指研究院，万联证券研究所 资料来源：中指研究院，万联证券研究所 资料来源：中指研究院，万联证券研究所 1.310月整体溢价率、流拍率水平环比均下降 10月各线级城市住宅成交平均溢价率水平环比均有所下降。根据中指研究院数据统计，2023年1-10月，300城住宅用地平均溢价率为5.45%，同比上升2.05pct，较1-9月下降0.38pct。10月，300城住宅用地平均溢价率为3.58%，同比上升2.46pct，环比下降0.72pct。其中，一线、二线、三四线平均溢价率分别为5.18%、3.0%、2.2%，同比分别变动+4.68pct、+2.14pct、+0.5pct，环比分别变动-1.41pct、-1.44pct、-0.43pct。 10月300城流拍率同环比均下降。根据中指研究院数据统计，2023年1-10月，300城住宅用地流拍率（以流拍土地宗数与推出土地宗数计算）为16.24%，同比下降0.34pct，较1-9月下降0.2pct。其中，10月300城住宅用地流拍率为10.2%，环比-9.5pct，同比-3.2pct。一线城市无土地流拍情况，二线、三四线城市土地流拍率分别为9.4%、11.2%，环比变动+0.2pct、-15.5pct，同比变动分别为+1.4pct、-4.3pct。 资料来源：中指研究院，万联证券研究所 资料来源：中指研究院，万联证券研究所 资料来源：中指研究院，万联证券研究所 资料来源：中指研究院，万联证券研究所 2土地限价取消后进行土拍的各城市间表现分化 9月底自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制，并建议取消远郊区容积率1.0限制等。根据中指研究院数据统计，截至11月7日，全国22个集中供地城市中，已有16城取消设置地块竞拍价上限，分别为南京、苏州、无锡、合肥、武汉、天津、青岛、济南、沈阳、厦门、福州、长沙、成都、重庆和长春，此外，郑州部分城区依然限制了地价，核心一线城市上海、北京仍维持地价