房地产行业：1月住宅土地成交回落,一线城市均价继续上升

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 Table_ Title 2014年02月11日 房地产 Tabl e_Sum m ar y 1月住宅土地成交回落，一线城市均价继续上升 ■行业观点：维持地产行业“同步大市-A”的投资评级，我们认为行业整体不具备支持持续上涨的动力，行业基本面仍处在下降通道，未来行业有效市场主要在二线城市（一线城市政策性住房比例提高，市场规模小），行业蛋糕缩小，企业在一、二线城市将被迫持续高价取地，周转速度、毛利率持续下降，行业将长期处于低估值状态，未来机会在于基本面触底后，目前仍在高位。推荐转型类企业华业地产及独特模式的华夏幸福，工业用地升值主题的金隅股份。 ■土地供应：一线城市继续增长，二、三线城市环比大幅下降 我们统计40个城市土地市场情况，2014年1月单月40个城市住宅用地的规划建筑面积供应量达3446万平方米，环比去年12月下降34%，但较去年1月上升8%。 一线城市住宅土地供应大幅增长，二、三线城市环比明显回落。一线城市1月单月住宅土地供应面积487万平方米，较去年12月上升25%，较去年同期上升73%；29个二线城市和7个三线城市住宅土地供应面积分别为2614万平方米和345万平方米，环比下降35%和58%，同比变动+2%和-3%。 ■土地成交：整体成交面积同、环比回落，但一线城市仍维持高位 1月单月40个城市住宅用地的规划建筑面积成交3697万平方米，环比去年12月下降39%，较去年同期下降17%。 一线城市土地成交维持高位，二三线城市环比下降。一线城市住宅土地成交面积379.8万平，环比小幅下降3%，但较去年同期上升了68%，其中北京土地成交活跃，单月住宅土地成交209万平，环比12月变动+34%，较去年同期增加30%；上海土地成交134万平，环比下降39%，同比增加365%；29个二线城市成交土地2718万平，环比下降38%，同比下降27%；7个三线城市土地成交599.6万平，环比下降53%，同比上升22%。 ■成交金额：一线城市土地均价大幅上升，二、三线相对稳定 1月单月40个城市住宅用地成交总价1209亿元，环比去年12月下降21%，但较去年同期上升22.5%。其中一线城市1月单月成交总价489.9亿，环比上升24%，同比上升131%；二线城市成交总价600.3亿，环比下降30%，同比下降15.6%；三线城市成交总价119亿，环比下降55%，同比上升85%。 均价方面，40个城市住宅土地成交均价3272元/平方米，环比去年12月上升30%，较去年同期上升48%。一线城市土地均价继续大幅上升，并远高于二、三线城市。一线城市1月住宅土地成交均价1.29万元/平方米，远高于二、三线城市均价，环比上升27.1%，同比上升37.5%。二线城市成交均价2209元/平方米，环比上升13.1%，同比上升16.3%；三线城市土地均价1990元/平方米，环比下降5.6%，同比上升52%。 纯住宅土地溢价率方面，一线城市土地1月平均溢价42%，高于二、三线城市的10%和3%，一、二、三线城市纯住宅土地溢价率分别较去年12月分别变动-34.9、-3.3和-9.7个百分点。 ■风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期，再融资受阻 Table_Bas eInf o 行业快报 证券研究报告 投资评级 同步大市-A 维持评级 Table_C hart 行业表现 资料来源：Wind资讯 Table_C han geRat e % 1M 3M 12M 相对收益 4.39 -3.32 1.65 绝对收益 7.23 -5.07 -16.54 Table_Au tho r 万知 分析师 SAC执业证书编号：S1450513070002 wanzhi@essence.com.cn 010-66581690 何益臻 分析师 SAC执业证书编号：S1450513080005 010-66581695 Tabl e_Re por t 相关报告 商品住宅成交低于去年春节同期 2014-02-09 地产股超跌反弹，周住宅成交续降 2014-01-27 新开工维持高位，投资增速平稳：12月房地产数据点评 2014-01-20 2 报告类型/股票名称 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 一、【行业观点】同步大市-A评级 维持地产行业"同步大市-A"的投资评级，我们认为地产行业基本面仍处下降通道。未来行业有效市场主要在二线城市（一线城市政策性住房比例提高，市场规模小），行业蛋糕缩小，企业在一、二线城市将被迫持续高价取地，周转速度、毛利率持续下降，行业将长期处于低估值状态，未来机会在于基本面触底后，目前仍在高位。 具体来看，行业基本面仍处于下行通道。一方面人口结构决定长期需求逐渐趋弱。另一方面，全国楼市将持续分化，人口持续流入的一线城市和主流二线城市住宅仍将面临供不应求的局面；此外，按揭货款在银行“失宠”是趋势性的，央行四季度货币政策执行报告数据，去年12月份个人住房贷款加权平均利率6.53%，较年初上升0.31个百分点，较9月上升0.14个百分点。 其次在政策方面，政府将多渠道扩大土地供给，提高政策性住房供应比例。预计将率先释放工业用地资源，农村集体土地改革的推进将相对缓慢。 第三，开发商快周转模式遭遇挑战，盈利能力堪忧。一方面房地产企业趋势性回归一、二线城市，地产行业的市场空间受到挤压。另一方面，地产企业取地难度加大，主流城市土地成本透支未来房价涨幅，毛利率面临下降风险。此外，预售证管理和预收款监管趋严，对地产企业快周转模式构成挑战。 推荐转型类地产企业华业地产及独特模式的华夏幸福，工业用地升值主题的金隅股份。 表1：安信地产估值表（股价截止至2014/2/10） 简称 股价(元) EPS（元） P/E P/B 总市值（亿） 评级 2012A 2013E 2014E 2012A 2013E 2014E 2013H 金隅股份 6.15 0.69 0.69 0.89 8.9 8.9 6.9 1.10 263 买入-A 华夏幸福 20.40 1.35 2.02 3.10 15.1 10.1 6.6 4.57 270 买入-A 京投银泰 4.34 0.12 0.01 0.13 36.2 434.0 33.4 1.81 32 买入-A 华业地产 4.49 0.16 0.37 0.63 27.6 12.1 7.1 2.20 64 买入-A 万科A 7.51 1.14 1.34 1.58 6.6 5.6 4.8 1.24 827 增持-A 保利地产 7.99 1.18 1.51 1.84 6.8 5.3 4.3 1.29 570 增持-A 金地集团 6.19 0.76 0.82 0.99 8.1 7.5 6.3 1.18 277 增持-A 荣盛发展 10.32 1.15 1.49 1.94 9.0 6.9 5.3 2.14 195 增持-A 阳光城 9.00 0.54 0.72 0.99 16.7 12.5 9.1 4.26 94 增持-A 金科股份 8.92 1.10 1.34 1.75 8.1 6.7 5.1 1.36 103 增持-A 滨江集团 7.05 0.94 1.22 1.34 7.5 5.8 5.3 1.40 95 增持-A 冠城大通 6.64 0.71 1.29 1.39 9.4 5.1 4.8 1.74 79 增持-A 中粮地产 3.59 0.28 0.30 0.33 12.8 12.0 10.9 1.37 65 增持-A 香江控股 5.33 0.04 0.66 1.01 133.3 8.1 5.3 2.63 41 增持-A 中航地产 5.70 0.62 0.40 0.50 9.2 14.3 11.4 1.36 38 增持-A 广宇集团 3.79 0.42 0.51 0.68 9.0 7.4 5.6 1.20 23 增持-A 莱茵置业 3.73 0.10 0.15 0.51 37.4 24.9 7.3 2.73 24 增持-A 数据来源：wind、安信证券研究中心 二、土地供应：一线城市继续增长，二、三线城市环比大幅下降 我们统计40个城市土地市场情况1，2014年1月单月40个城市住宅用地的规划建筑面积供应量达3446万平方米，环比去年12月下降34%，但较去年1月上升8%。 1注：40个城市分布，一线城市为北、上、广；二线城市为省会及计划单列市，天津、杭州、武汉、重庆、成都、青岛、苏州、无锡、宁波、哈尔滨、昆明、福州、厦门、长沙、合肥、大连、南昌、海口、贵阳、长春、南宁、太原、沈阳、济南、郑州、西安、银川、乌鲁木齐；三线城市仅7个，分别为唐山、常州、嘉兴、温州、烟台、佛山、东莞； 本文所指的住宅用地包括纯住宅用地和商住综合用地；面积均是规划建筑面积； 3 报告类型/股票名称 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 一线城市住宅土地供应大幅增长，二、三线城市环比明显回落。一线城市1月单月住宅土地供应面积487万平方米，较去年12月上升25%，同比去年同期上升73%；29个二线城市和7个三线城市住宅土地供应面积分别为2614万平方米和345万平方米，环比下降35%和58%，同比变动+2%和-3%。 图1：单月土地供应面积继续回落 图2：一线城市土地供应面积维持高位 数据来源：各地国土资源局、wind 数据来源：各地国土资源局、wind 三、土地成交：整体成交面积同、环比回落，但一线城市仍维持高位 1月单月40个城市住宅用地的规划建筑面积成交3697万平方米，环比去年12月下降39%，较去年同期下降17%。其中一线城市土地成交维持高位，二、三线城市环比下降。一线城市住宅土地成交面积379.8万平方米，环比小幅下降3%，但较去年同期上升了68%；29个二线城市成交土地2718万平方米，环比下降38%，同比下降27%；7个三线城市土地成交599.6万平方米，环比下降53%，同比上升22%。 分城市来看，北京土地成交活跃，单月住宅土地成交209万平方米，环比12月变动+34%，较去年同期增加30%；上海土地成交134万平方米，环比下降39%，同比增加365%；本月土地成交超过100万平方米的城市有17个，成交量较大的是佛山、西安、济南、太原、北京，均超过200万平方米。 图3：1月土地成交面积较上月环比下降39% 图4：一线城市土地市场成交活跃 数据来源：各地国土资源局、wind 数据来源：各地国土资源局、wind 表2：住宅土地成交面积数据 城市 单月住宅土地成交面积 上月住宅土地成交面积 环比 同比 去年累计同比 城市名 单月住宅土地成交面积 上月住宅土地成交面积 环比 同比 去年累计同比 万平方米 万平方米 北京 208.5 155.3 34% 30% 127% 贵阳 151.8 162.8 -7% 227% -11% 4 报告类型/股票名称 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 上海 134.4 221.5 -39% 365% 54% 长春 82.1 281.5 -71% 257% 47% 广州 36.9 0.0 - 105% -4% 南宁 127.6 207.1 -38% 835% 42% 深圳 - 13.2 - - -59% 太原 215.0 0.0 - 111% 75% 天津 60.7 67.5 -10% -41% 27% 沈阳 170.4 602.0 -72% 53% -11% 杭州 109.1 24.9 338% 900% 102% 济南 225.7 142.1 59% - 31% 南京 57.8 37.1 56% -42% 51% 郑州 63.8 83.0 -23% -80% 0% 武汉