房地产行业周报：住宅成交低位回升,一线城市率先回暖

请参阅本报告尾部免责声明 ReportType 行业研究报告 房地产行业周报 T_Ran kI nfo 报告日期： 2015-2-4 关注股份 评级 目标价 现价 金隅股份（2009） 买入 11.96 6.77 万科企业（2202）买入 25.86 17.70 行业表现 T_YieldI nfo 数据来源：彭博、安信国际 许海韬 行业分析师 +852-2213 1422 xuhaitao@eif.com.hk 8587899193959799101103105恒生综合地产建筑指数恒生综合指数基础=100安信国际房地产组合个股表现* * 组合共有84个房地产股份，包括国内房地产股份、香港房地产股份及REIT 资料来源：彭博 、安信国际 股份名稱代碼市值股價股價變動%平均成交股份名稱代碼市值股價股價變動%平均成交百万元港元1周1個月百萬港元百万元港元1周1個月百萬港元最佳表现最佳表现中国新城镇12784,185 0.434.939.32.8 保利置业集团11913,087 3.58-3.5-5.561.8 长江实业1344,645 1493.213.0846.2 首创置业28687,598 3.692.27.310.4 九龙仓集团4185,595 61.3-0.57.0276.4 雅居乐地产338318,136 4.63-3.9-5.154.7 新鸿基地产16352,899 125-1.05.5621.8 远东发展355,702 3-1.0-4.23.2 太古地产1972146,250 251.69.261.4 新城发展控股10304,478 0.791.3-2.52.9 希慎兴业1439,470 37.13.15.039.8 中国新城镇12784,185 0.434.939.32.8 太古股份公司19150,369 1040.43.2109.9 龙湖地产96058,438 10.1-2.7-7.434.0 新世界发展1783,242 9.362.34.8258.2 华侨城(亚洲)33662,710 4.1710.032.018.2 领汇房地产823119,057 52-2.35.7210.1 远洋地产337735,972 4.81-1.60.632.6 天山发展21183,340 3.34-1.81.21.1 九龙仓集团4185,595 61.3-0.57.0276.4 最差表现最差表现招商局置地9785,298 1.08-0.9-12.26.9 佳兆业集团16388,165 1.590.00.0n/a融创中国控股191823,472 6.94-2.1-14.840.8 中国城市基础设施23491,227 0.63.4-14.33.7 恒盛地产控股8457,403 0.9511.8-23.46.6 光谷联合7982,760 0.697.8-8.00.2 合生创展集团75415,079 6.72-3.0-10.33.3 嘉年华国际99616,810 1.222.51.76.4 人和商业138710,468 0.33-5.7-1.54.7 阳光10026086,100 3.05-4.41.73.5 雅居乐地产338318,136 4.63-3.9-5.154.7 亿达中国36396,460 2.50.0-9.11.0 毅德国际13966,303 1.57-3.7-18.72.7 绿城中国390014,759 6.83-1.9-11.330.1 北辰实业58815,684 2.42-2.4-10.02.6 龙光地产338011,950 2.39-1.2-3.65.2 绿城中国390014,759 6.83-1.9-11.330.1 嘉里建设68339,222 27.2-0.9-4.650.1 瑞安房地产27214,003 1.75-1.1-9.810.4 美联集团12002,793 3.89-2.3-0.81.5 住宅成交低位回升，一线城市率先回暖 本周择要 建议全面配置地产股。我们认为房地产行业短期继续受益货币政策宽松的影响，对利率高度敏感的地产版块是最受益于流动性宽松的行业之一。央行降息只是开始，预计未来地产成交将进一步回升，尤其是一线城市，有望提前完成去库存调整，地产行业迎来政策面与基本面共振阶段，继续全面看好地产股。 北、上否认退出限购，不影响看多地产行业逻辑。本周北京、上海两地“两会”上均传出否认退出限购的官方声音。我们认为本轮看多地产周期来自于政策面与基本面的共振。北上广深是否放开限购对全国的房地产投资的影响有限，地产行业仍受益于政策的宽松，特别是货币政策宽松的刺激。另一方面，限购放开对一线城市房价形成刺激，有可能使得监管层对货币宽松投鼠忌器。长期来看一线城市限购的放开是大势所趋，但短期内是否放开不影响我们看多地产股的逻辑。 策略：维持行业“跑赢大市”的投资评级。建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种。推荐万科企业、中海外；国企改革、京津冀等题材推荐金隅股份、方兴地产；沪股通A股推荐保利地产，另外，京津冀规划落地的时点越发临近，华夏幸福作为京津冀最受益标的，强烈推荐！。 截至4/2一周房地产股份表现。我们筛选了84个房地产股份，以监察房地产行业的表现。截至4/2一周，84个股份平均下跌0.7%，略低于大市的0.0%涨幅。内房股平均下跌1.0%，香港房地产下跌0.2%，REIT板块和上周打平。详见本报告最后两页 “安信国际房地产组合股份表现及估值”，而下表列出一周及一个月表现最佳及最差的房地产股份。 2015年2月4日 房地产行业周报 安信国际 请参阅本报告尾部免责声明 第2页 1. 主要观点 1.1、 建议全面配置地产股 我们预计本轮降息对房地产成交也具有显著的刺激作用。我们认为房地产行业短期继续受货币政策宽松的影响，对利率高度敏感的地产行业将持续大幅受益。建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种。 1.2、 北、上否认退出限购，不影响看多地产行业逻辑 本周北京、上海两地“两会”上均传出否认退出限购的官方声音。我们认为本轮看多地产周期来自于政策面与基本面的共振。北上广深是否放开限购对全国的房地产投资的影响有限，地产行业仍受益于政策的宽松，特别是货币政策宽松的刺激。另一方面，限购放开对一线城市房价形成刺激，有可能使得监管层对货币宽松投鼠忌器。长期来看一线城市限购的放开是大势所趋，但短期内是否放开不影响我们看多地产股的逻辑。 1.3、 百城价格指数环比止跌回升，一线城市率先回暖 中指院发布2015年1月百城价格指数，百城住宅价格10564元/平米，环比结束连续8月负增长，较去年12月环比增0.21%，同比受去年基数影响，降幅继续扩大，同比降3.09%，较去年12月扩大0.40个百分点，连续四月同比负增长。分城市来看，一线城市率先回暖，2015年1月一线城市成交均价2.83万元/平米，同比增0.21%，同比增速较上月下降0.37个百分点，环比增0.78%。二线城市成交均价9924元/平米，连续3月低于1万元/平米，同比降4.30%，降幅扩大0.02个百分点，环比增0.03%。三线城市成交均价6824元/平米，同比降5.96%，同比降幅扩大0.41个百分点，环比降0.23个百分点。 1.4、 政策刺激有望进一步增强 我们认为，投资下行对房地产行业是双重利好，一来改善行业供需，二来宏观政策宽松可期。目前，楼市在库存、价格、成交量、去化周期等多个指标上相比2012年有恶化趋势，因此，可以说本次降息周期政府对房地产行业诉求更强，需要更多的政策来推动成交持续。目前楼市库存远大于前两次降息周期，要达到刺激投资的目的，房地产成交量的恢复需要持续更长时间。过去两次降息周期地产股行情先于楼市半年结束，是因为楼市反弹强劲，回暖后半段房价已开始上涨，政策压力终结行情。本次降息周期不会有此顾虑，成交量与政策同向将会持续较长时间，目前是投资地产股的最佳时期。 1.5、 继续看好大地产的投资机会，兼顾主题！ 建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种。推荐万科企业、中海外；国企改革、京津冀等题材推荐金隅股份、方兴地产；沪股通A股推荐保利地产，另外，京津冀规划落地的时点越发临近，华夏幸福作为京津冀最受益标的，强烈推荐！。 2015年2月4日 房地产行业周报 安信国际 请参阅本报告尾部免责声明 第3页 2. 行业及公司动态 2.1、 行业动态 i) 京津冀协同发展规划或月底发布 委员称非常使人振奋 《经济参考报》记者从三地两会获悉，京津冀发展顶层设计方案——《京津冀协同发展总规划》(以下简称“《规划》”)近日已完成，或于本月底正式发布。有两会代表委员表示，《规划》内容“非常使人振奋。” “《规划》现阶段已经相关部门审批，并下发至地方，应该很快会发布。”上述人士还表示，《规划》将明确北京、天津、河北三地的区域定位，并将对产业布局、产业转移对象进一步明晰。此外，生态环境保护、交通一体化建设方面将有较大突破。 首都经济贸易大学城市学院首都经济研究所所长祝尔娟在接受《经济参考报》记者采访时也表示，该规划虽然对总体空间布局不会有大的变化，但会对三地有明确定位。 北京市规划委相关负责人表示，只有明确区域内不同城市的职能定位，才能真正疏解北京的非首都核心职能，加快产业转移和功能转移。“另外，考虑到生态环境容量是京津冀区域发展共同的基础，区域规划必须建立‘底线思维’。”这位负责人进一步解释，推进京津冀区域范围内共同划定生态保护红线，确定生态管制区域，要进一步统筹京津冀区域山、海、田、林、水等环境要素，构建绿网相通的区域生态安全格局。其中包括尽快划定跨界城镇群的共同生态管制区，重点是西北部山区的生态和水源涵养区、东南部平原的大型生态廊道等。同时，在下一步规划实施中，北京与周边地区城镇空间的拓展必须充分考虑生态安全格局的限制因素，避免盲目拓张和城镇建设摊大饼的现象。 值得注意的是，自2014年起，京津冀一体化发展上升至国家级战略后三地推进速度迅猛。一向被人认为不主动的北京，也对京津冀协同发展工作非常重视，更是将其放在今年经济工作的首位。据消息人士解读，按照《规划》，北京市的重点工作是疏解非首都核心功能。因此，北京市2014年制定实施新增产业的禁止和限制目录，关停退出一般制造业和污染企业392家，搭建了30个产业疏解合作平台，推进产业转移疏解项目53个，拆除中心城商品交易市场36个。今年的政府工作报告又再次指出，要进一步对不符合首都城市战略定位的功能和产业，逐一列出清单，拿出具体方案，尽快组织实施，确保取得实质性进展。并明确指出加快疏解动物园地区批发市场、大红门地区批发市场、天意小商品批发市场，对其他区域性批发市场逐步制定调整疏解计划。积极推动部分教育