房地产行业2023年1月上海住宅买卖市场：新房市场有所回暖，成交均价稳步上行

01 2023年1月上海住宅买卖市场 ——新房市场有所回暖，成交均价稳步上行—— 12月上海新建商品住宅市场供应量超过200万平方米，达到历史峰值。进入23年1月，受春节假期影响，供应量大幅回落，成交量维持在近几个月平均水平。 随着上海疫情高峰影响 02 逐步褪去加之上海新房价格优势明显，购房者入市意愿较高，新盘整体去化压力并不大。但由于远郊刚需楼盘扎堆入市且供大于求，该类产品短期内去化承压。 价格方面，中高端改善型产品保持稳定成交，推动成交均价稳步上行，突破7万元/平方米。 1月上海入市新盘不足20个，且与前几个月纯新盘扎堆不同，新开盘项目中纯新盘占比不到三成。 各项目之间分化明显。市区以及近郊居住氛围成熟的区域表现良好，即使入围比提升也触发了积分制，且大部分当月网签率在90%以上。 03 远郊项目由于区域内新盘数量偏多、供大于求，大部分项目开盘前认购及当月去化情况较为一般。 虽然受春节假期影响，当月开盘项目数量明显减少。但由于上年末新增供应量大、可售房源多，1月份上海新房市场整体成交情况较好，接近百万方。 面积段方面，90-140平方米成交占比维持在七成以上；总价段方面，500万元以上物业成交份额持续提升。 04 综合来看，当前新房市场改善需求旺盛，市区改善型项目尤其火热，成交结构进一步上移。 ——二手成交量持续下滑，成交均价走势趋缓—— 1月，上海二手住宅市场延续上年末的冷淡行情，并在春节假期影响的叠加下成交量不足8千套；成交均价环比下跌0.6%，但高于2022年全年成交均价。 随着防疫政策的调整，房地产市场也暖风频吹，上海政府发布“32条行动方案”新政，刺激投资、提振消费，一定程度上稳定了上海楼市信心。不过现阶段房地产行业处在缓慢复苏阶段，上海二手住宅市场也处于交易淡季。近几个月市场挂牌量充足，购房者集中在中高端改善市场，远郊区域供大于求情况越来越明显，部分低端楼盘议价空间较大。 整体来看，短期内一二手住宅市场之间仍存在竞争，但在政策利好的加持下，购房者观望情绪转淡，2月份上海二手住宅市场活跃度有望提升。 05 1月，全市各区成交量均较上月出现不同程度的下滑，多个中心城区环比降幅超过40%。黄浦、静安等行政区由于购房客群以改善型需求为主，受新盘火热的影响，本月二手市场成交量下滑明显。 1月成交量环比并未下跌的板块仅有4个且均位于外环线以外。 在全市成交下滑的情况下，陈家镇板块和金汇板块表现相对突出，成交量环比增加。这两个板块区位条件较 差，主要以本地购房客群为主，由于挂牌量充足且议价空间增加，近期成交回暖，但与去年同期相比，区域市场热度依然较低。松江区本次有两个板块上榜，其中九亭板块居住氛围浓厚，轨道交通便利，适宜刚需客群入市；松江新城西区板块最近一段时间内价格跌幅较大，在远郊板块中性价比较高，也成为了榜单中唯一一个同比上涨的板块。 06 近三个月二手住宅成交热门小区主要集中在外环外区域，占比达到80%。其中成交量最高的小区为朱家角的泖峰苑，网签套均总价为98万元，共成交71套。在这份榜单中，配套商品房小区数量超过一半。目前二手住宅市场价格处于下行趋势，配套商品房总量较大且近期挂牌数量激增，议价空间不断被放大，凭借价格优势受到刚需客群青睐。 总价段方面，160万元以下和500万元以上物业成交份额有所提升；面积段方面，90-150平方米户型占比略有增加。 07 综合来看，近两月二手住宅市场成交结构整体变化不大，在改善需求稳定的情况下，小户型刚需产品的客群也有小幅增加。 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2023年 更多楼市资讯、研究报告可以扫描下方二维码阅读 更多价格、更多功能可扫描下方二维码查询、使用