01 2023年7月上海住宅买卖市场 01 新房供求量同降，跌至近半年平均水平以下 数据来源：城市资管服务云平台 作为传统销售淡季，7月上海新房市场低位运行。房企推盘积极性偏弱，供应面积环比减少四成；供应减少也间接影响到需求端表现，成交量环比接近腰斩。7月上海新建商品住宅供应量和成交量均 02 降至近半年平均水平以下。 虽然近期官方释放积极信号，但上海等一线城市目前处于表态阶段，执行方案如何调整、何时出台尚未可知。在未有明确政策发布之前，市场信心难有实质性提升，短期房地产市场或将延续低迷行情。价格方面，由于7月入市3个内环内项目且在当月完成网签的数量较多，成交均价出现结构性上涨，达到历史前十。 02 仅4盘触发积分制，外围项目普遍表现不佳 7月上海仅有20余个住宅项目开盘销售，较上月开盘数量减少约10个。 市场热情进一步下降，仅4个项目触发摇号积分制。 数据来源：城市资管服务云平台 pMtRoMqNmPtPrMpMrNqOoNsOnQtN9PbP7NnPqQpNtQjMmMzReRoPoRaQnNvMNZtPrOxNtQtP 03 具体来看，由于内环内项目稀缺性，本月开盘的3个项目在入围比调高至2.5的情况下，均触发积分制。外环外项目整体表现一般，仅有位于青浦赵巷的国贸虹桥璟上这1个项目触发积分制。 与前几个月不同的是，未触发积分制的项目认购率均未超过1.3，且超过一半项目认购率不足50%。 现阶段新房市场分化愈发明显。除个别热门项目外，即使位于外环线以内或是以往受欢迎程度较高的区域（如大场、唐镇、嘉定新城等），销售情况也一般。 数据来源：城市资管服务云平台 04 03 改善需求持续发力，成交总价结构上移 面积段方面，90-120平方米户型成交占比增加；总价段方面，1000万元以上物业成交份额显著提升，时隔六个月重新达到20%以上。综合来看，中等户型需求持续提升且市区高单价项目成交量增加，成交总价结构段明显上移。 数据来源：城市资管服务云平台 05 01 全市月成交维持在1.25万套，月末单日成交量走高 数据来源：城市资管服务云平台 上海二手住宅市场整体依然处于“难卖”的阶段。7月全市成交量维持在1.25万套，成交均价降至今年最低位。 但与6月相比，7月份上海二手住宅成交量小幅反 弹。从单日成交情况来看，7月最后一周成交量小幅抬升，月末6天日均成交490套，与今年5月份日均成交套数持平。 从7月最后一周至今，中央和地方各级政府相继发声，强调因城施策优化房地产政策，以更好地满足居民刚性和改善性住房需求。受此影响，买卖双方心态开始发生变化。买方仍然持观望态度，静待政策调整获得“优惠“；而部分不着急出售的卖方对于后续交易充满信心，并继续挂牌试水且暂不议价。 上海等一线城市目前正执行最严格的房地产调控措施。若后续能够通过精准调控刺激住房消费，让购房者信心恢复，则有望带动上海房地产市场走出低谷，恢复活力。 06 02需求外移，成交总价结构下移 面积段方面，70-90平方米户型成交份额略有增加；总价段方面，200万元以下物业成交占比全线提升。综合来看，自住性改善需求发力，中小户型成交增加。但受资金成本压力影响，需求外移，成交总价结构下移。 数据来源：城市资管服务云平台 07 03 外围区域整体表现较好，个别区域受学区房带动成交明显增加 数据来源：城市资管服务云平台 7月，各行政区成交表现出现分化，外围区域普遍优于市中心区域。金山、奉贤两区套均成交总价均环比下跌，通过以价换量的方式，这两个区域的整体成交表现明显优于全市平均水平，环比增幅超过20%。 数据来源：城市资管服务云平台 7月份，上榜板块成交量环比增幅基本超过20%，但大部分仍低于去年同期。区域表现较好的金山、奉贤和宝山区各占两席。 徐汇区田林板块成交环比增幅位居全市第一。该板块拥有相对优质的教育资源，并 且价格处于徐汇区中等偏下水平。刚改需求家庭，尤其是对教育资源有一定偏好的家庭，对该板块 08 的认可度较高。在经过一段时间的学区房市场遇冷、价格下行后，该板块房源性价比提升，公寓和售后公房小区成交量均环比大幅增加且超过去年同期。 类似的还有浦东新区陆家嘴滨江板块。在第三、第四梯队学区房成交大幅提升的带动下，板块整体成交量环比增幅接近30%。然而与去年同期相比下降超三成，该板块二手住宅市场依然表现低迷。 04 8个小区全新上榜，热门小区外环外占比降至八成 数据来源：城市资管服务云平台 据统计，近三个月上海二手住宅成交热门小区中，外环外区域降至八成。热门成交小区套均总价均值进一步下降，不足200万元/套。本次统计周期内，有15个小区排名提升，其中8个新上榜。配套商品房小区依然是二手住宅市场成交主力，虽然项目有所变化，但榜单中配套商品房小区数量依然维持在9个。 位于长宁区虹桥板块的翠庭是榜单中唯一套均成交总价超过千万的小区。该小区 09 在天山第一小学招生范围内，并且临近轨交2号线、15号线娄山关路站。周边还有虹桥南丰城、金虹桥商场、尚嘉中心等，配套十分成熟。近三个月来，该小区共计成交8套房源，其中5月和6月分别成交1套和7套。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2023 年