房地产行业：2025年4月上海住宅买卖市场

01新房市场表现平稳，项目成交延续分化行情数 据 来 源 ： 城 市 资 管 服 务 云 平 台4月，总计有29个项目新开盘或加推，数量与3月持平。新盘环线分布与上月也较为类似，外环线内外占比各半。4月，外郊环项目入市比例超过四成，中外环项目入市占比减少至两成左右。4月新盘成交延续“市区热、外围冷”的分化行情。全月总计3个楼盘触发积分制，9个楼盘认筹率破百。浦东翡雲悦府、浦发莲园，闵行保利海上印等5个热门项目，开盘当日基本售罄；而奉贤、青浦等郊区新盘，受到区域吸引力一般、缺乏价格优势等因素影响，去化周期有所拉长。截至2025年4月底，上海新房市场近一年供求比为0.89，新增存量面积持续为负。从当前情况看，上海新房市场开发商有序推盘，尽管短期内区域分化难以消除，但在热门楼盘销售火爆的带动下，市场情绪较为活跃，成交整体稳步提升。 02 02刚改楼盘供应占比增加，成交结构略有下移面积段方面，90-140平方米户型成交份额为73%，环比增加3%；总价段方面，500万元以下、700-1000万元物业交易份额略有回升，合计提升4%。4月，单价4-6万元/平方米、适合首次改善型需求的楼盘供应增加，使成交结构略有下移。 01二手住宅市场热度不减，成交量较去年同期上涨近三成数 据 来 源 ： 城 市 资 管 服 务 云 平 台1100套的数量看，“银四”行情兑现，市场活跃度较高。根据网上房地产数据显示，截至5月13日，全市二手房（含商业和车位）成交量7519套，推测4月全月二手住宅交易量或超过1.6-1.7万套。上海城中村改造、危旧房拆迁持续推进，有望在下半年新增一波置业需求。近期央行出台通知下调个人住房公积金贷款利率，预计最新贷款市场报价利率（LPR）也将随之下调。此举释放积极信号，对于维持房地产市场活跃度起到关键支撑作 4月，上海二手住宅成交量约为2.08万套，环比下调22%，成交均价38625元/平方米，环比微跌2%。3月楼市“小阳春”过后，4月上海二手住宅市场呈季节性回调。但从市场日均成交692套，周末日均交易超过用。 04 02置换改善需求持续发力，大面积房源成交占比提升4月，上海二手住宅市场的置换改善需求持续发力。总价段方面，500万元以上物业成交份额上涨至19%，环比增长1个百分点；面积段方面，120平方米 以 上 户 型 成 交 占 比 回 升 至16%，环比提升超1%。数 据 来 源 ： 城 市 资 管 服 务 云 平 台 03各区成交环比呈周期性回落，中心城区板块上榜数量增多数 据 来 源 ： 城 市 资 管 服 务 云 平 台4月，全市各区二手住宅成交套数在预料中出现回调，下跌幅度在合理范围内。原卢湾、宝山、原闸北等9个行政区 成 交 量 跌 幅 区 间 为11-22%，低于全市平均水平。长宁、徐汇等其余区域，环比跌幅在23-30%之间。数 据 来 源 ：城 市 资 管 服 务 云 平 台4月，二手住宅成交量环比涨幅前十板块中，前四名为外环外板块，其余板块均处于外环线以内。作为徐汇区唯一一个主体在外环外的板块，华泾板块不仅拥有建成多年的成熟住宅社区，还具备不断完善的学区资源，且尚有众多土地待开发。目前，贯穿板块的轨交19、23号线正在建设，“华之门”和北杨人工智能小镇预计于2027年整体建成并交付。未来，华泾地区的发展值得期待，对于刚需或改善 06 客群而言均不失为一个较好选择。04传统宜居板块受到追捧，徐汇田林首次有小区进入榜单动迁房混合小区各有2个楼盘上榜。统计周期内，位于长宁虹桥板块的衡辰酒店公寓，成交活跃度继续排名第一。徐汇田林板块的徐汇世家花园/徐汇玺庭，排名较上个月提升83位，首次进入热门小区排行榜。该小区竣工于2014年，周边学区、轨交、商业、医疗资源丰富。小区为商品、动迁房混合小区，其中，商品住宅部分名为徐汇玺庭，主力户型为120-160平方米二至四房，总价约1150万/套起；动迁房部分名为徐汇世家花园，主力户型为65-125平方米一至三房，总价约600万/套起。作为板块内房龄相对较新的小区，户型选择多样，总价区间合理。对于在徐汇或周边地区工作、对小区品质有一定要求的人群而言，颇具吸引力。 数 据 来 源 ： 城 市 资 管 服 务 云 平 台数据显示，近三个月二手住宅成交热门小区，上榜楼盘主要分布于长宁、静安、松江等7个行政区域。楼盘套均总价为364万元/套，基本与上月持平。分类型看，纯商品住宅小区有4个上榜，动迁房小区、售后公房小区以及商品、 07 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10,11,15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988免责声明本报告刊载信息时间截至2025年5月13日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 08