房地产行业2023年4月上海住宅买卖市场：新建商品住宅

01 2023年4月上海住宅买卖市场 01 新房供应节奏放缓，区域市场保持较高热度 4月，今年第三批次新房陆续入市，上海新建商品住宅市场供应量有所缩减，成交量也相应小幅下滑。虽然整体交易量减少，但个别项目表现突出。有五个楼盘“千人摇号”，个别出现认购人数超过 02 2500组的盛况。远郊区域市场热度并不高，如松江、青浦的一些非热门板块内的项目认筹率相对较低。价格方面，本月成交均价与上月相比基本持平，由于刚需、刚改楼盘较多，均价维持在近半年低位。 02 中心城区热度不减，外围区域分化明显 4月上海新房市场供应节奏有所放缓，共有26个项目开盘，其中近四成为纯新盘。 本月开盘的项目中，近半数楼盘触发摇号积分制。外环内项目热度不减，认购率均超过100%。近郊区域中，徐泾板块和吴泾板块表现出色，板块内开盘项目都触发摇号积分制，且当月网签率达98%以上；其余板块表现欠佳，如松江区本月开盘四个项目，认购率均不高，其中一个项目因认购人数过少取消摇号。远郊区域内项目之间分化更为明显， 03 部分热门楼盘当月去化率超过90%，但仍有半数的楼盘当月去化率未超过一成。 整体来看，4月新房市场成交量有所下滑，但中心城区和近郊热门板块依然维持较高的市场热度。 04 03 以改善需求为主，成交总价结构上移 面积段方面，90-120平方米成交升至高位；总价段方面，500-700万元物业成交份额显著提升。综合来看，4月新房市场中以改善需求为主，交易楼盘区位由远郊向近郊转移，带动成交总价结构上移。 05 01 成交量明显回落，成交均价趋势向下 4月，上海二手住宅市场出现降温迹象，成交套数不足1.8万套，环比下跌近三成；成交均价趋势向下，环比下跌1.3%。 随着前期积累的购买力在一季度得到释放，4月上海 二手住宅市场交易热度有所降低，买方回归理性决策。此外，近两个月新房市场保持比较稳定的供应节奏，在一定程度上分化了二手住宅市场的购买力。另一方面，二手住宅市场依然存在结构化特征，基于市场实际情况来看，部分中高端次新改善型房源表现相对强势，基本没有议价空间。上海市政府近期出台公积金贷款新政，上调多子女家庭购买首套住房的贷款额度，希望能够在一定程度上增加刚需和刚改客群的入市积极性。 06 02 改善需求增加，成交结构小幅上移 总价段方面，100万元以下物业和500万元以上物业成交份额占比有所提升；面积段方面，90平方米以上户型成交占比出现不同程度的增加。综合来看，近两月二手住宅成交结构变化不大，改善需求持续增加，成交结构小幅上移。 07 03 部分远郊区域购买力不足，成交跌幅相对明显 4月，各区成交量与上月相比均有不同程度下滑。原卢湾区二手住宅市场主要以中高端改善型项目为主，本月环比降幅最小；奉贤区、金山区等远郊区域购买力难以持续，本月成交环比下滑超过30%。 4月成交量环比变化前十的板块中，仅有三个板块环比增长。（2022年4月受疫情影响，上海二手住宅交易市场基本停滞，故此次未进行同比变化的比较） 中心城区中，徐汇区本 次有两个板块进入榜单，其中衡山路板块凭借浓厚的商业氛围和丰富的医疗资源，成为改善型需求客群的首选。4月份该板块内公寓小区房源成交量大幅增加，刷新近五年单月成交量峰值。 08 排在第二位的是月浦板块，该板块区位条件相对较差，且受到宝钢工厂影响，居住氛围欠佳，主要以本地购房客群为主。近期由于房源充足，议价空间扩大，受到预算有限的刚改购房客群的青睐，公寓小区成交量迅速攀升至近一年新高。 04 刚需房源仍为主流，低总价改善房更受青睐 据统计，近三个月上海二手住宅成交热门小区主要集中在外环外区域，占比达到90%。榜单中，配套商品房小区数量超过一半，并且占据前五的排名，套均总价基本都在200万元以内。内环内区域共有两个小区进入榜单，均为售后公房小区。 当前二手住宅市场成交主流依然是刚需房源，主要集中在宝山、松江、青浦等外围区域的配套商品房。随着各类型改善需求增加，次新公寓小 区成交活跃度有所提升，然而受到价格的限制，中心城区的房源成交量难以持续增长，而总价相对较低的近、远郊区域则更容易受到市场的欢迎。 09 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2023 年