房地产行业土地市场8月跟踪报告：成交规模有所回升，仍聚焦高能级城市

成交规模有所回升，仍聚焦高能级城市 ——房地产行业土地市场8月跟踪报告 8月房地产行业土地市场供应和成交规模仍处于低位，但环比有所改善，房企仍聚焦于核心城市，高能级城市拿地占比提升，1-8月国央企仍居主导地位，同时民营房企拿地占比较1-7月持平，规模型房企拿地强度较1-7月有所回升，当前在行业资金面较弱且仍需政策托底支持的背景下，土地市场的修复仍需持续关注销售市场的走向以及融资政策情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 数据来源：聚源，万联证券研究所 投资要点： 整体：8月土地出让金规模回升，高能级城市仍相对占优。根据中指研究院数据统计，2023年1-8月，300城住宅用地推出规划建面约为2.59亿平，同比下降30.17%，较1-7月下滑幅度收窄1.6pct，300城住宅用地成交规划建面为1.97亿平，同比下降30.31%，较1-7月下滑幅度收窄2.17pct。2023年1-8月，300城住宅用地土地出让金规模为13743.23亿元，同比下滑20.44%，较1-7月下滑幅度收窄5.9pct。8月，300城住宅用地土地出让金规模为2364.79亿元，环比+29.23%，同比+29.4%。其中一线、二线、三四线城市土地出让金额分别约为514.90亿元、1257.55亿元、592.34亿元，同比分别变动+51.7%、+68.2%、-20.0%。8月溢价率环比有所下降，各能级城市楼面均价同环比均有所提升，2023年1-8月，300城住宅用地成交楼面价约为6974.35元/平，同比上升14.15%，较1-7月增速扩大5.07pct，300城住宅用地平均溢价率为6.01%，同比上升2.06%，较1-7月下降0.41%。8月300城流拍率同环比均下降，高能级城市流拍率更低。8月300城住宅用地流拍率为17.9%，环比下降1.6pct，同比下降2.3pct。其中，一线城市土地流拍率为11.8%，环比变动+7.0pct。二线、三四线城市土地流拍率分别为10.2%、24.0%，环比变动+0.3pct、-1.7pct，同比变动分别为-3.7pct、+2.3pct。 多地取消住房限购政策8月行业基本面仍在筑底，政策兑现后持续关注销售端修复情况业绩筑底，关注政策宽松下销售修复情况 城市：集中度有所提升，高能级城市更具优势。23年1-8月，300城中土地成交规模前30的城市土地出让金规模为1.12万亿元，占300城土地成交金比重81.19%，同比+1.62pct，较2023H1上升0.05pct；2023年1-8月22城央国企背景（含地方国资）房企拿地规模占比达到68%，与23年1-7月持平，较2022年下降11pct，民营和混合所有制背景房企整体占比与23年1-7月整体持平。 房企：央/国企更稳健，中大型房企拿地强度环比提升。根据中指 研究院拿地排行榜来看，央国企仍占主导地位，前30家企业中一半以上企业为央企或国企。将2023年1-8月中指研究院权益拿地排行榜前30房企（同时可获得权益拿地和权益销售数据的企业23家），按照大于1000亿元、400-1000亿元以及小于400亿元的销售规模进行分类，其2023年1-8月拿地强度分别为22.4%、35.6%、33.5%，较1-7月分别变动+3.1%、+3.6%、-6.9%。 风险因素：销售端修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计偏误等。 正文目录 1整体：8月土地出让金规模回升，高能级城市仍相对占优........................................5 1.1 8月土地市场供应和成交规模降幅有所收窄，结构表现分化..........................51.2土地出让金规模同环比上升，各线级城市表现分化.......................................61.3 8月溢价率环比有所下降，各能级城市楼面均价同环比均有所提升............71.4 8月整体流拍率有所下降，低能级城市压力更大............................................9 2城市：集中度有所提升，高能级城市更具优势.........................................................10 2.1出让金：拿地集中度延续提升趋势..................................................................102.2建面：成交建面有所回升，集中度持续提升.................................................112.3溢价率：土地成交规模TOP30城溢价率普遍上升.........................................122.4结构：22城非国央企背景房企拿地占比与上月持平....................................12 3房企：央/国企更稳健，中大型房企拿地强度环比提升...........................................13 4投资建议与风险提示.....................................................................................................15 图表1：300城住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）............5图表2：300城住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）............5图表3：一线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）.......5图表4：一线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）.......5图表5：二线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）.......6图表6：二线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）.......6图表7：三四线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）...6图表8：三四线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）...6图表9：300城住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）................7图表10：一线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）.........7图表11：二线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）.........7图表12：三四线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）.....7图表13：300城住宅用地成交楼面价（元/平，右轴）及增速（%，左轴）.............8图表14：300城住宅用地成交平均溢价率（%）..........................................................8图表15：一线城市住宅用地成交楼面价（元/平，右轴）及增速（%，左轴）........8图表16：一线城市住宅用地成交平均溢价率（%）.....................................................8图表17：二线城市住宅用地成交楼面价（元/平，右轴）及增速（%，左轴）........8图表18：二线城市住宅用地成交平均溢价率（%）.....................................................8图表19：三四线城市住宅用地成交楼面价（元/平，右轴）及增速（%，左轴）....9图表20：三四线城市住宅用地成交平均溢价率（%）.................................................9图表21：300城住宅用地流拍率（%）..........................................................................9图表22：一线城市住宅用地流拍率（%）.....................................................................9图表23：二线城市住宅用地流拍率（%）...................................................................10图表24：三四线城市住宅用地流拍率（%）...............................................................10图表25：23年1-8月土地出让金规模TOP30城（万元，左轴）及同比增速（%，右轴）.....................................................................................................................................10图表26：8月土地出让金规模TOP30城（万元，左轴）及同比增速（%，右轴）.11图表27：23年1-8月300城中成交规划建面TOP30城（万平，左轴）及同比增速（%，右轴）.......................................................................................................................12图表28：23年1-8月土地出让金规模TOP30城平均溢价率.....................................12 图表29：22城不同企业属性拿地占比情况.................................................................13图表30：房地产行业2023年1-8月拿地排行榜TOP30.............................................14图表31：2023年1-8月拿地排行榜TOP30房企权益拿地强度情况.........................14图表32：23年1-8月拿地排行榜TOP30不同规模房企权益拿地强度情况.............15 1整体：8月土地出让金规模回升，高能级城市仍相对占优 1.18月土地市场供应和成交规模降幅有所收窄，结构表现分化 8月整体土地供应量仍处低位，一线城市环比有所增加。根据中指研究院数据统计，2023年1-8月，300城住宅用地推出规划建面约为2.59亿平，同比下降30.17%，较1-7月下滑幅度收窄1.6pct。其中，8月300城住宅用地推出规划建面约为3330.99万平，同比下降17.0%，较7月降幅有所收窄。从各能级城市角度来看，8月一线城市住宅用地推出规划建面约为250.95万平，环比上升33.69%，二线、三四线城市住宅用地推出规划建面分别约为1408.02万平、1672.03万平，环比变动-0.67%、-36.84%，同比变动+17.8%、-40.6%。 8月土地成交规模整体仍下降，高能级城市同比有所上升，三四线下滑幅度有所扩大。根据中指研究院数据统计，2023年1-8月，300城住宅用地成交规划建面为1.97亿平，同比下降30.31%，较1-7月下滑幅度收窄2.17pct。其中，8月300城住宅用地成交规划建面为3136.23万平，同比下降16.1%，环比+7.5%。从各能级城市角度来看，8月一线、二线、三四线城市住宅用成交规划建面分别约为206.95万平、1380.61万平、1548.67万平