电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年1月14日 行业研究 年度盘点系列之土地市场：2020土地供应与成交同步提升，二线城市表现较弱 核心观点： 2020年土地成交量高于2019年，但二线城市土地市场表现较弱，一线和强三线城市表现相对较好。一方面房企投资一线城市既能彰显企业开发实力，又能降低企业开发风险；另一方面房企资金有限，拿地审慎的情况下企业更愿意去综合实力强而地价又低于一二线城市的强三线城市。另外，根据土地供应、成交、流拍的前20城市，位于中西部、环渤海以及西南的城市流拍量相对较多，侧面反映出以长三角、珠三角为核心的城市市场表现更好。 供应篇 2020年全国200城土地供应同比增长，原因有三：第一，土地出让为政府财政收入的主要来源；第二，城市供地计划量较往年增加；第三，政府财政收入压力大。 成交篇 二线城市拉低了土地市场整体的成交增速。融资收紧情况下，2020年土地市场热度较2019年增强有限，主要表现为溢价率未有明显提升。预计未来伴随城市圈分化加剧，房企投资将聚焦以长三角为主的核心城市群。 相关研究： 累计销售面积恢复至2019年同期，10月土地购置面积同比下降5.6%（2020年1-10月）┃月读数据【第38期】 20201116 2020年11月地产月报丨房企销售端积极发力，加快资金回笼，预计年底土地成交量上行【第29期】 20201206 2020四季度策略报告——房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 陈颖 15295771258 chenying@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 流拍篇 2020年全国土地流拍表现主要有两大特点：第一，三四线城市流拍量同比减少，但流拍量最高；第二，流拍量较高的城市多位于环渤海及中西部，长三角珠三角区域流拍量较少。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 前言 2020年，全国房地产市场供应量、成交量较2019年皆有增长，流拍量减少，成交均价上涨，平均溢价率上行。由于各能级城市存在结构性差异，我们将全国200个样本城市分能级来分析土地市场表现，最后我们发现，2020年土地市场中，二线城市表现较弱，一线及三四线城市表现较好，并且整体上呈现城市圈分化，近长三角珠三角经济圈的城市，土地市场表现要好于其他区域同能级城市。接下来我们将土地市场分为供应篇、成交篇及流拍篇三个篇幅，针对各个篇幅土地市场情况进行进一步分析。 供应篇 一、缓解政府财政压力，2020土地供应同比增长 2020年全国200城土地供应建筑面积总量为22.4亿平米，较2019年同比增加2.9%。其中，只有1月和2月土地供应低于2019年同期，同比分别减少18.8%和9.1%，主要原因是受新冠疫情影响，政府着力于疫情防护，导致供应力度减弱。 我们认为影响城市供地的最直接因素是政府当年的供地计划，2019年多城市发布2020年城市土地供应计划，相比往年均有增长，例如重庆增加13.8%至2580.0万平米、南昌增加23.9%至417.3万平米、合肥增加4.1%至590万平米。间接因素包括两方面：第一，往年的成交表现。政府在准备当年土地供应的规模时，会根据前一年的成交表现，调整当年的供地量；第二，政府财政收入情况。如果政府财政收入不佳，赤字较为严重，一般会选择增加土地供应来缓解财务收支压力。 图表：2019年和2020年各月土地市场供应情况（万平米） 数据来源：亿翰智库 05000100001500020000250003000035000400001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年2020年 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 二、一线和三四线城市供应增加，但二线城市供应减少 分能级来看，2020年，一线和三四线城市土地供应同比增加，分别为20.1%和3.9%，但是二线城市土地供应量同比减少1.3%。 1、一线：上海土地供应数量领先，但广州供应规模最多 2020年，一线城市土地供应量同比增加20.1%。具体来看，一线城市中，广州供应面积最多，为1988.2万平米，其次是上海1428.7万平米，北京和深圳供应建筑面积分别为648.2万平米和583.5万平米，仅有广州和深圳土地供应从2016年起实现持续增长。从土地供应宗数来看，2020年上海土地供应数量达到154宗，远高于北京、广州和深圳，但与2019年相比，土地供应数量反而减少27宗。我们认为，一线城市土地供应变动主要原因是城市区域面积普遍较小，土地资源有限，对土地开发的利用率的高要求限制了土地的出让，但是例如深圳出台盘活存量用地相关政策的出台，预计存在越来越多的存量土地被盘活，从而有利于增加城市土地供应。 图表：2020年一线城市土地供应明细 城市 土地宗数 (宗) 建设用地面积 (万㎡) 规划建筑面积 (万㎡) 推出楼面均价 (元/㎡) 北京 53 320.7 648.2 26042.7 上海 154 738.1 1428.7 15640.2 广州 109 618.3 1988.2 11791.6 深圳 34 172.8 583.5 11809.3 数据来源：亿翰智库 图表：2015年-2020年一线城市土地供应建筑面积情况（万平米） 数据来源：亿翰智库 02004006008001000120014001600180020002015年2016年2017年2018年2019年2020年北京上海广州深圳 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 图表：2015年-2020年一线城市土地供应宗数情况（宗） 数据来源：亿翰智库 2、二线：中部城市供应普遍较高，重庆土地供应远超其他城市 2020年，二线城市土地供应同比减少1.3%，是唯一供应量下降的能级城市。根据土地供应前20的城市来看，重庆的土地供应量最高，为6241.1万平米，同比增长2.3%，其次是郑州的3425.7万平米和武汉的3198.5万平米，同比分别下降31.2%和3.7%。 我们发现，土地供应最多的20个城市主要位于中西部，例如武汉、西安和重庆等等。我们认为主要有三个原因：第一，受疫情影响，政策财政支出增加而收入减少，对全年的收入增长预期升高，从而加大土地供应，缓解财政收入压力；第二，抗疫行动使政府大量发行专项债，以及往年城投债的增长使政府的隐性债务相对较高，从而对土地出让收入的依赖性较高，从而加大土地供应；第三，推动城镇化建设。2020年政府放开人口落户限制旨在加快城镇化建设，中西部二线城市正处于经济高速增长中，土地供应增加有利于完善产业建设，吸引人口流入。 0204060801001201401601802002015年2016年2017年2018年2019年2020年北京上海广州深圳 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 图表：2020年二线土地供应前20城市情况 数据来源：亿翰智库 3、三四线：环渤海与中西部土地供应多，徐州和潍坊超3000万平米 2020年，三四线城市土地供应同比增加3.9%。其中，徐州土地供应量达到3313.8万平米，其次是潍坊的3112.0万平米以及临沂的2921.0万平米。 与二线城市相似，土地供应最多的20个三四线城市多数分布在中西部和环渤海，主要原因是对土地出让收入依赖性较高。其中以潍坊为例，2019年地方公共财政预算收入571.1亿元，而土地出让金就高达409.4亿元，充分说明城市对土地出让收入的高依赖性。也有城市土地供应较高是市场表现较好，例如作为苏北地区交通要地的徐州。 图表：2020年三四线土地供应前20城市 数据来源：亿翰智库 01000200030004000500060000500100015002000250030003500 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 7 总的来说，2020年土地供应同比上升有三个原因：第一，在调控政策影响下，虽然房地产行业对城市经济增长的影响逐渐减弱，但是土地出让仍是政府收入的重要来源；第二，城市供地计划较往年量增加，比如2020年初，重庆计划供应住宅2580.0万平米，较2019年计划供应量2266.7万平米同比增加了13.8%；武汉2020年初计划供应住宅1514.1万平米，较2019年的1011.0万平米同比增加49.8%；第三，政府财政收入压力大。例如武汉受疫情影响较大，前期政府集中精力抗疫，财政收支压力增加，因此提高土地供应量以缓解政府财政收入压力。 成交篇 一、疫情和三道红线双重影响下，土地成交量仍上行 土地成交方面，2020年全国200城土地成交量达18.2亿平米，较2019年的16.7亿平米同比增加9.3%，其中，上半年的1月、2月和3月受疫情影响，土地成交量同比分别减少18.0%、14.6%以及13.8%。从4月起，土地市场逐渐恢复，成交规模逐渐接近2019年同期，并在6月达到上半年的成交顶峰。 下半年，尽管有三道红线传言，多数月份土地成交仍高于2019年同期，主要是随着住宅市场恢复、房企项目推盘以及顺利去化带来销售回款的增长，使土地成交增加。然而三道红线的影响已经存在，房企融资带来的资金流入预期减少，导致房企拿地更多的依靠公司项目销售情况决定，实行以销定投的投资拿地策略，这也是12月土地成交低于2019年同期的原因之一。 图表：2019年和2020年全国200城各月土地成交情况（万平米） 数据来源：亿翰智库 050001000015000200002500030000350001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年2020年 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 8 二、一线土地成交增长幅度最快，二线与往年基本持平 分能级来看，一线城市土地成交建筑面积增幅最高，较2019年同比增加26.9%；二线城市土地成交建筑面积相比2019年基本持平，同比增加1.7%；三四线城市同比增加12.0%。我们认为影响土地成交的因素除了土地供应外，最主要的原因就是开发商的购地意愿。 1、广州和深圳成交大幅增长，带动一线城市土地成交量高企 2020年，一线城市土地成交建筑面积较2019年同比增加26.9%，广州成交面积