全国11月成交面积及市场跟踪：11月全国成交累计同比继续回温，土地市场整体继续降温，楼板价和溢价率有所回升

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 市场月报 2020年12月02日 房地产 推荐（维持） 11月全国成交累计同比继续回温，土地市场整体继续降温，楼板价和溢价率有所回升 全国11月成交面积及市场跟踪 单击或点击此处输入文字。 分析师 孙杨 执业证号：BOI804 852-25105555 yang.sun@cricsec.com 联系人 杜晔婕 852-25105555 duyejie@cric.com 投资要点  预计11月成交面积累计同比增速继续回升，预计全国商品房成交面积累计同比1.0%左右，预计全国商品住宅成交面积累计同比1.9%左右。（1）样本城市商品房成交面积累计同比-2.0%，增速回升。预计全国成交累计同比增速回升至0.2~1.9%。（2）样本城市商品住宅成交面积累计同比1.6%，增速回升。预计全国成交累计同比增速回升至1.1%~2.8%。  住宅在建未售库存处于历史平均水平，10月较9月略有下降，为20.0个月。结合目前的疫情状态，多地调控政策有边际放松，部分高库存的城市可能会有所改善。  住宅类土地市场，整体市场溢价率与成交价有所回升，二线城市成交降温明显，弱三四线城市土地供求有较大的风险，政府仍有一定的土地财政压力。 （1）11月样本358城住宅类土地供应累计同比1.9%；成交累计同比2.7%。 （2）一线土地市场供应累计同比回落至21.0%，成交累计同比回升至24.9%。一线城市累计供应3,412万㎡，累计成交2,727㎡，累计供求比1.25，供大于求。一线城市土地供求比下降，移动平均3个月供求比1.33。土地溢价率回升至16.0%，成交楼板价累计同比回升至19.6%。 （3）二线土地市场供应累计同比回升至-0.8%，成交累计同比回落至-3.2%。二线城市住宅类土地累计供应45,595万㎡，累计成交36,891万㎡，累计供求比1.24，供大于求。二线城市土地供求比上升，移动平均3个月供求比为1.44。土地溢价率回升至23.0%，成交楼板价累计同比上升至5.9%。 （4）强三、四线土地市场供应累计同比回落至5.4%，成交累计同比回升至20.5%。强三、四线城市累计供应19,707万㎡，累计成交16,626万㎡，累计供求比1.19，供大于求。强三、四线城市土地供求比上升，移动平均3个月供求比回升至1.27。强三、四线城市住宅类土地溢价率回升至20.0%，成交楼板价累计同比回升至16.9%。  （5）弱三、四线土地市场供应累计同比上升至1.9%，成交累计同比下降至2.4%，弱三、四线城市累计供应172,717万㎡，累计成交116,930万㎡，累计供求比1.48，供大于求。 弱三、四线城市土地市场整体仍有压力，移动平均3个月供求比上升至1.74。弱三、四线城市住宅类土地成交溢价率上升至27.0%，成交楼板价累计同比回升至7.2%。  风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示） 市场月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 15 内容目录 预计11月全国成交面积累计同比增速继续回升 ................................................ 5 预计全国商品房成交面积累计同比1.0%左右 ............................................... 5 预计全国商品住宅成交面积累计同比1.9%左右 ........................................... 5 住宅在建未售库存20.0个月，处于历史平均水平 ........................................ 6 住宅类土地市场，整体市场楼板价与溢价率有所回升 ....................................... 7 一线住宅类土地供求比1.25，溢价率及成交楼板价累计同比回升 ................ 8 二线住宅类土地供求比1.24，溢价率及成交楼板价累计同比上升 ................ 9 强三四线住宅类土地供求比1.19，溢价率及成交楼板价累计同比回升 ....... 11 弱三四线住宅类土地供求比1.48，溢价率及成交楼板价累计同比回升 ....... 12 风险提示 ........................................................................................................ 14 评级指南及免责声明....................................................................................... 15 图表目录 图1：11月样本城市商品房成交面积累计同比-2.0% ........................................ 5 图2：11月样本城市商品住宅成交面积累计同比1.6% ..................................... 5 图3：住宅在建未售库存去化周期处于历史平均水平 ........................................ 6 图4：样本358城住宅类土地供应累计同比较上月有所下降至1.9% ................ 7 图5：样本358城住宅类土地成交累计同比回落至2.9% .................................. 7 图6：一线供应累计同比回落至21.0%，成交累计同比回升至24.9% ............... 8 图7：一线土地移动平均供求比下降至1.33 ..................................................... 8 图8：一线住宅类土地溢价率回升至16.0%，成交楼板价累计同比回升至19.6% .............................................................................................................. 9 图9：二线供应累计同比回升至-0.8%，成交累计同比回落至-3.2% .................. 9 图10：二线土地移动平均供求比回升至1.44 ................................................. 10 图11：二线住宅类土地溢价率回升至23.0%，成交楼板价累计同比上升至5.9% .............................................................................................................. 10 图12：强三、四线供应累计同比回落至5.4%，成交累计同比回升至20.5% .. 11 图13：强三、四线土地移动平均供求比较上月回落至1.27 ............................ 11 图14：强三、四线溢价率回升至20.0%，成交楼板价累计同比回升至16.9%。 ...................................................................................................................... 12 图15：弱三、四线供应累计同比上升至1.9%，成交累计同比回落至2.4% .... 12 图16：弱三、四线土地移动平均供求比回升至1.74 ....................................... 13 图17：弱三、四线成交溢价率上升至27.0%，成交楼板价累计同比回升至7.2% .............................................................................................................. 13 市场月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 15 表1：市场数据研究城市范围 ........................................................................... 4 表2：土地数据研究城市范围 ........................................................................... 4 表3：11月样本358城各能级城市住宅类土地整体供大于求 ........................... 7 市场月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 15 说明 样本城市研究范围：研究的商品房样本城市共39个，商品住宅样本城市共30个，具体城市如下表。 表1：市场数据研究城市范围 商品房样本城市 北京，上海，广州，深圳，杭州，南京，武汉，成都，青岛，苏州，福州，厦门，无锡，东莞，惠州，扬州，岳阳，韶关，南宁，佛山，温州，泉州，赣州，常州，江门，莆田，盐城，宿州，淮安，东营，泰安，淮南，舟山，镇江，泰州，连云港，绍兴，珠海，金华，江阴 39 商品住宅样本城市 北京，上海，广州，深圳，杭州，南京，武汉，成都，青岛，苏州，福州，厦门，无锡，东莞，惠州，扬州，岳阳，韶关，温州，泉州，赣州，常州，江门，莆田，盐城，宿州，淮安，泰安，芜湖，宁波 30 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 土地数据覆盖城市：分一线、二线、强三四线、弱三四线共覆盖358个城市。 表2：土地数据研究城市范围 一线城市 广州、上海、北京、深圳 4 二线城市 重庆、成都、武汉、青岛、沈阳、西安、杭州、长沙、天津、郑州、南宁、南京、长春、大连、济南、宁波、昆明、太原、合肥、苏州、厦门、南昌、兰州、福州、贵阳 25 强三、四线城市 常州、无锡、昆山、镇江、南通、中山、珠海、徐州、台州、烟台、东莞、佛山、惠州、清远、海口、温州、淮安、江阴、芜湖、湖州、泉州、西宁、三亚 23 弱三、四线城市 其他306个城市 306 数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院 市场月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 5 / 15 预计11月全国成交面积累计同比增速继续回升 预计全国商品房成交面积累计同比1.0%左右 样本城市商品房成交面积累计同比-2.0%，增速回升。预计全国成交累计同比增速回升至0.2~1.9%。 图1：11月样本城市商品房成交面积累计同比-2.0% 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 预计全国商品住宅成交面积累计同比1.9%左右 样本城市商品住宅成交面积累计同比1.6%，增速回升。预计全国成交累计同比增速回升至1.1%~2.8%。 图2：11月样本城市商品住宅成交