房地产行业月报：8月成交增速略反弹，二线和强三四线表现突出 8月预计全国商品房成交面积累计同比4-5%，成交金额累计同比14-15%

行业月报 | 房地产 1 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2018年09月12日 。 8月成交增速略反弹，二线和强三四线表现突出 8月预计全国商品房成交面积累计同比4-5%，成交金额累计同比14-15% 证券研究报告 行业月报 | 房地产 西部证券 2018年09月12日 分析师 田维韦 S0800518080003 tianweiwei@research.xbmai.com.cn 联系人 孙杨 S0800118030019 021-38584236 sunyang@research.xbmail.com.cn Tabl e_Title ● 核心结论 Tab le_Su mm ar y 8月全国商品房成交依然高位维稳：预计成交面积累计同比4-5%（全国非72样本城市5-7月商品住宅累计同比均值6%），成交金额累计同比14-15%（全国非72样本城市5-7月商品住宅累计同比均值22%）。 存量和存量去化周期处于低位：市场供需决定未来行业基本面依旧可以高位维稳，逐渐开启新的一轮存量累积过程。 看好强三四线城市及二线城市：商品住宅方面，一线城市供应在修复，成交仍处观望，供略大于求，二线城市供求增速保持平稳，供小于求，政策压制效果明显，强三、四线城市供求增速均较快，供求基本平衡，弱三四线城市供应增速高位维稳，需求端小幅下滑，供求基本平衡，促进市场成交总量的稳定 各能级城市商品住宅去化率（移动平均3个月）走势整体较健康，一线和弱三四线面积去化率较低，在80%左右，二线和强三、四线城市面积去化率较高，在100%左右。 土地市场整体较健康，三四线热于二线热于一线：各能级城市均供大于求，三四线城市土地市场热度依旧高于二线城市，主要是房企在二线城市利润率受到限价影响，拿地更加谨慎，因此也出现了较多的流拍现象，我们认为流拍属于正常的市场调节的结果。 风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示） 行业月报 | 房地产 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2018年09月12日 索引 内容目录 说明 ......................................................................................................................... 4 8月全国房地产市场走势判断 ...................................................................................... 4 全国商品房成交面积高位维稳，累计同比预计在4-5% ............................................. 4 全国商品房成交金额保持较高的增速，累计同比预计在14-15% ................................ 5 成交均价同比增速仍处于较高的水平，环比二线下滑 ................................................. 5 供应层面，一线逐渐修复，二线分化明显，三四线依旧高增速 .................................... 6 成交层面，各能级城市分化明显，二线相对较平稳 .................................................... 6 各能级城市存量去化周期基本处于低位，约5成环比下降 .......................................... 7 分城市成交均价，25个城市环比上涨，整体波动不大 ............................................... 8 各能级城市8月商品住宅供求走势 ............................................................................... 9 一线城市供略大于求，面积去化率持续走低，在80%左右 ......................................... 9 二线城市供小于求，面积去化率维持高位，在103%左右 ........................................ 11 强三四线城市供求基本平衡，面积去化率略降，在95%左右 .................................... 12 弱三四线城市供求基本平衡，面积去化率走低，在81%左右 .................................... 13 各能级城市8月土地供求走势 ................................................................................... 14 一线城市土地供大于求，溢价率持续低位，成交楼板价累计同比有所回升 .................. 15 二线城市土地供大于求，溢价率下降明显，成交楼板价维持2017年水平 .................. 16 三四线城市土地供大于求，溢价率持续高位，成交楼板价累计同比增速较高 ............... 18 风险提示 ................................................................................................................ 20 图表目录 图1：商品住宅成交面积累计同比走势 ......................................................................... 4 图2：商品住宅成交金额累计同比走势 ......................................................................... 5 图3：72城各能级城市成交均价走势对比 ..................................................................... 5 图4：一线城市商品住宅供求累计走势 ....................................................................... 10 图5：一线城市商品住宅累计供求比走势 .................................................................... 10 图6：一线城市面积去化率走势（移动平均3个月） .................................................... 10 图7：二线城市商品住宅供求累计走势 ....................................................................... 11 图8：二线城市商品住宅累计供求比走势 .................................................................... 11 图9：二线城市面积去化率走势（移动平均3个月） .................................................... 12 图10：强三四线城市商品住宅供求累计走势 ............................................................... 12 行业月报 | 房地产 3 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2018年09月12日 图11：强三四线城市商品住宅累计供求比走势 ............................................................ 12 图12：强三四线城市面积去化率走势（移动平均3个月） ........................................... 13 图13：弱三四线城市商品住宅供求累计走势 ............................................................... 13 图14：弱三四线城市商品住宅累计供求比走势 ............................................................ 13 图15：弱三四线城市面积去化率走势（移动平均3个月） ........................................... 14 图16：2018年1-8月各能级城市供应面积占比 ........................................................ 14 图17：2018年1-8月各能级城市成交面积占比 ........................................................ 15 图18：2015-2018年一线城市住宅类土地供求及溢价率 ............................................ 15 图19：2015-2018年一线城市住宅类土地供求比（移动平均3个月） ......................... 16 图20：2015-2018年一线城市住宅类土地楼板价 ...................................................... 16 图21：2015-2018年二线城市住宅类土地供求及溢价率 ............................................ 17 图22：2015-2018年二线城市住宅类土地供求比（移动平均3个月） ......................... 17 图23：2015-2018年二线城市住宅类土地楼板价 ...................................................... 18 图24：2015-2018年三四线城市住宅类土地供求及溢价率 ......................................... 18 图25：2015-2018年三四线城市住宅类土地供求比（移动平均3个月） ...................... 19 图26：2015-2018年三四线城市住宅类土地楼板价 ................................................... 19 表1：研究城市范围 ................................................................................................... 4 表2：2018年8月47个重点城市商品住宅供应情冴 .................................................... 6 表3：2018年8月47个重点城市商品住宅成交情冴 .................................................... 7 表4：2018年8月47个重点城市商品住宅存量情冴 .................................................... 8 表5：