房地产行业全国成交面积预测及土地监测：反转在即，预计3月全国成交面积累计同比增速降幅回升至负27％左右

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 市场月报 2020年04月02日 房地产 推荐（维持） 反转在即，预计3月全国成交面积累计同比增速降幅回升至-27%左右 全国成交面积预测及土地监测 分析师 孙杨 执业证号：BOI804 852-25105555 yang.sun@cricsec.com 联系人 余可骋 852-25105555 yukecheng@cric.com 投资要点  反转在即，预计3月成交面积累计同比增速有所回升，预计商品房累计同比增速回升至-30.5%~-22.6%。商品住宅累计同比增速回升至-31.0%~-22.6%。（1）3月样本城市商品房成交面积累计同比-32.2%，增速回升。（2）3月样本城市商品住宅成交面积累计同比-35.7%，增速回升。  住宅在建未售库存处于历史平均水平，2月略升。结合目前的疫情状态，多地调控政策有边际放松，部分高库存的城市可能会有所改善。  Q1强三四线住宅类土地成交韧性优势明显。 （1）3月样本358城住宅类土地供应累计同比-11.7%；成交累计同比-23.7%。 （2）一线土地市场供应累计同比回升至-12.2%，成交累计同比回落至-17.7%。一线城市供应489万㎡，成交521万㎡，累计供求比0.94，供小于求。住宅类土地溢价率回落至6%。成交楼板价9943元/㎡，累计同比上升至75%。 （3）二线土地市场供应累计同比回升至-13.6%，成交累计同比回升至-34.6%。二线城市住宅类土地供应7,958万㎡，成交5,526万㎡，累计供求比1.44，供大于求。住宅类土地溢价率回升至13.0%，成交楼板价5312元/㎡，累计同比回落至5.4%。 （4）强三、四线供应累计同比回升至5.3%，成交累计同比回落至-3.8%。强三、四线城市供应2,899万㎡，成交2,599万㎡，累计供求比1.12，供大于求。住宅类土地溢价率回升至23.0%，成交楼板价4962元/㎡，累计同比回落至17.9%。 （5）弱三、四线供应累计同比回升至-6.2%，成交累计同比回落至-19.5%，弱三、四线城市供应26,226万㎡，成交18,739万㎡，累计供求比1.40，供大于求。弱三、四线城市住宅类土地成交楼板价1590元/㎡，累计同比回升至7.5%，成交溢价率累计同比走平，维持17.0%。  风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示） 市场月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 14 内容目录 反转在即，预计3月成交面积累计同比增速略有回升 ......................................... 4 预计全国商品房成交面积累计同比降幅26%左右........................................... 4 预计全国商品住宅成交面积累计同比降幅28%左右 ....................................... 4 从狭义和中维两个维度，库存去化周期略回升，仍处于历史中等水平 ............ 5 Q1住宅类土地迎来窗口期，强三四线影响相对较小 .......................................... 6 一线住宅类土地供小于求，土地溢价率回落，成交楼板价累计同比上升 ........ 7 二线城市住宅类土地供大于求，溢价率、成交楼板价累计同比均回落 ............ 8 强三四线住宅类土地供大于求，溢价率回升、成交楼板价累计同比回落 ...... 10 弱三四线住宅类土地供大于求，成交楼板价累计同比回升 ............................ 11 风险提示 .......................................................................................................... 13 评级指南及免责声明 ........................................................................................ 14 图表目录 图1：3月样本城市商品房成交面积累计同比-32.2% .......................................... 4 图2：3月样本城市商品住宅成交面积累计同比-35.7% ...................................... 4 图3：从狭义、中维，库存去化周期继续下降，低于历史平均水平 .................... 5 图4：样本358城住宅类土地供应累计同比下降11.7% ..................................... 6 图5：样本358城住宅类土地成交累计同比下降23.7% ..................................... 6 图6：一线供应累计同比回升至-12.2%，成交累计同比回落至-17.7% ................ 7 图7：一线土地移动平均供求比回落至0.94 ....................................................... 7 图8：一线城市住宅类土地溢价率回落至6%。成交楼板价累计同比上升至78% 8 图9：二线土地市场供应累计同比回升至-13.6%，成交累计同比回升至-34.6% .. 8 图10：二线土地移动平均供求比回升至1.44 ..................................................... 9 图11：二线住宅类土地溢价率回落至13.0%，成交楼板价累计同比回落至5.4% 9 图12：强三、四线供应累计同比回升至5.3%，成交累计同比回落至-3.8% ..... 10 图13：强三、四线土地移动平均比较上月下降至0.62 ..................................... 10 图14：强三、四线住宅类土地溢价率回升，成交楼板价累计同比回落 .............. 11 图15：弱三、四线供应累计同比回升至-6.2%，成交累计同比回落至-19.5% .... 11 图16：弱三、四线土地移动平均供求比继续回落 ............................................. 12 图17：弱三、四线住宅类土地成交楼板价累计同比回升，溢价率累计同比走平 12 表1：市场数据研究城市范围 ............................................................................. 3 表2：土地数据研究城市范围 ............................................................................. 3 表3：3月样本358城各能级城市住宅类土地整体供大于求 ............................... 6 nMnQrMuNpPnQmRmMmNpQmQ9PaO6MtRrRmOrReRpPrNeRrRrPaQqRrPxNnMsRvPrRrN 市场月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 14 说明 样本城市研究范围：研究的商品房样本城市共42个，商品住宅样本城市共32个，具体城市如下表。 表1：市场数据研究城市范围 商品房样本城市 北京，上海，广州，深圳，杭州，南京，武汉，成都，青岛，苏州，福州，厦门，长春，无锡，东莞，惠州，扬州，岳阳，韶关，南宁，佛山，温州，泉州，赣州，常州，江门，莆田，盐城，宿州，淮安，东营，泰安，淮南，舟山，镇江，泰州，连云港，绍兴，珠海，金华，吉林，江阴 42 商品住宅样本城市 北京，上海，广州，深圳，杭州，南京，武汉，成都，青岛，苏州，福州，厦门，长春，无锡，东莞，惠州，扬州，岳阳，韶关，南宁，温州，泉州，赣州，常州，江门，莆田，盐城，宿州，淮安，泰安，芜湖，宁波 32 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 土地数据覆盖城市：分一线、二线、强三四线、弱三四线共覆盖358个城市。 表2：土地数据研究城市范围 一线城市 广州、上海、北京、深圳 4 二线城市 重庆、成都、武汉、青岛、沈阳、西安、杭州、长沙、天津、郑州、南宁、南京、长春、大连、济南、宁波、昆明、太原、合肥、苏州、厦门、南昌、兰州、福州 24 强三、四线城市 常州、无锡、昆山、镇江、南通、中山、珠海、徐州、台州、烟台、东莞、佛山、惠州、清远、洛阳、海口、温州、淮安、江阴、芜湖、湖州、泉州、西宁、三亚 24 弱三、四线城市 其他306个城市 306 数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院 市场月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 14 反转在即，预计3月成交面积累计同比增速略有回升 预计全国商品房成交面积累计同-27%左右 样本城市商品房成交面积累计同比-32.2%，增速回升。预计累计同比增速回升至-30.5%~-22.6%。 图1：3月样本城市商品房成交面积累计同比-32.2% 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 预计全国商品住宅成交面积累计同比-27%左右 样本城市商品住宅成交面积累计同比-35.7%，增速回升。预计累计同比增速回升至-31%~-22.6%。 图2：3月样本城市商品住宅成交面积累计同比-35.7% 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 -50%-30%-10%10%30%50%2016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-11样本城市-累计同比非样本城市-累计同比商品房销售面积：累计同比（左轴）-60%-40%-20%0%20%40%60%2016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-11样本城市-累计同比非样本城市-累计同比商品住宅销售面积：累计同比 市场月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 5 / 14 住宅在建未售库存处于历史平均水平，2月略升 2月库存去化周期略回升，仍处于历史平均水平。结合目前的疫情状态，多地调控政策有边际放松，部分高库存的城市可能会有所改善。 图3：住宅在建未售库存去化周期处于处于历史平均水平，2月略升 数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院 备注：住宅在建未售库存——以2000年12月为基点计算存量+累计（当月新开工-当月销售）；库存周期——库存/最近三个月商品房销售面积均值 实际去化周期由于库存中含少量不可售部分，故会比实际在