房地产行业月报：9月预计全国商品房成交面积累计同比4%左右，成交金额累计同比14-15%-金九表现平稳，强三、四线城市分城而论，2年内仍有机会

行业月报 | 房地产 1 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2018年10月15日 。 金九表现平稳，强三、四线城市分城而论，2年内仍有机会 9月预计全国商品房成交面积累计同比4%左右，成交金额累计同比14-15% 证券研究报告 行业月报 | 房地产 西部证券 2018年10月15日 分析师 田维韦 S0800518080003 tianweiwei@research.xbmai.com.cn 联系人 孙杨 S0800118030019 021-38584236 sunyang@research.xbmail.com.cn Tabl e_Title ● 核心结论 Tab le_Su mm ar y 9月全国商品房成交依然高位维稳：预计成交面积累计同比4%左右（全国非72样本城市6-8月商品住宅累计同比均值6%），预计成交金额累计同比14-15%（全国非72样本城市6-8月商品住宅累计同比均值22%）。 存量和存量去化周期处于低位：低存量主要受政策影响，根据市场的供需关系，这一轮周期结束后，预计存量仍会有一定的增长。 2年内看好强三、四线城市，调控政策较松，市场热度延续，棚改政策分城而论，对整体发展有一定的促进作用，长期看好稳健的一、二线城市：商品住宅方面，一线城市供应在修复，成交仍处观望，供略大于求，二线城市供求增速保持平稳，供小于求，政策压制效果明显，强三、四线城市供求增速均较快，供求基本平衡，弱三、四线城市供应增速高位维稳，需求较上年小幅下滑，供略大于求。 商品住宅去化率有下降趋势，除二线表现较优外，整体销售压力增大：一线和弱三、四线城市面积去化率较低，在75%左右，强三、四线城市面积去化率88%，二线城市表现较突出，去化率96%，主要由于供应被压制，需求无法得到合理的释放。 土地市场降温明显，三、四线热于二线热于一线：各能级城市均供大于求，整体溢价率下行，三、四线城市楼板价绝对值仍处于高位。三、四线城市土地市场热度高于二线城市，主要是房企在二线城市利润率受到限价影响，开发商选择在三、四线城市寻找机会，以提升销售业绩。 风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示） 行业月报 | 房地产 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2018年10月15日 索引 内容目录 说明 ......................................................................................................................... 4 9月全国房地产市场高位维稳 ...................................................................................... 4 全国商品房成交面积依旧高位维稳，累计同比预计维持在4%左右 .............................. 4 全国商品房成交金额保持较高的增速，累计同比预计在14-15% ................................ 5 成交均价同比增速仍处于较高的水平，环比一线和二线下滑 ....................................... 5 供应层面，一线持续修复，二线依旧分化，三、四线依旧高增速 ................................. 6 成交层面，各能级城市行情各异，二线相对较平稳 .................................................... 6 各能级城市存量去化周期基本处于低位，约3成环比下降 .......................................... 7 分城市成交均价，28个城市环比上涨，整体波动不大 ............................................... 8 9月商品住宅除二线外，供大于求，面积去化率高位走低................................................ 9 一线城市供略大于求，面积去化率持续走低，在75%左右 ......................................... 9 二线城市供小于求，面积去化率维持高位，在96%左右 .......................................... 11 强三、四线城市供求基本平衡，面积去化率略降，在88%左右 ................................ 12 弱三、四线城市供求基本平衡，面积去化率走低，在77%左右 ................................ 13 各能级城市土地供大于求，市场热度降低 ................................................................... 14 一线城市土地供大于求，溢价率持续低位，成交楼板价略有回升 ............................... 15 二线城市土地供略大于求，溢价率下降明显，成交楼板价较2017年明显下降 ............ 17 三四线城市土地供略大于求，溢价率高位下行，成交楼板价累计同比增速较高 ........... 19 风险提示 ................................................................................................................ 20 图表目录 图1：商品房累计成交面积高位维稳 ............................................................................ 4 图2：全国商品房累计成交金额保持较高的增速 ............................................................ 5 图3：成交均价同比较高增速，环比一、二线下滑 ......................................................... 5 图4：一线城市商品住宅供应、成交修复 .................................................................... 10 图5：一线城市商品住宅累计供求比持续走高.............................................................. 10 图6：一线城市面积去化率（移动平均3个月）持续走低 ............................................. 10 图7：二线城市商品住宅供求增速较平稳 .................................................................... 11 图8：二线城市商品住宅累计供小于求 ....................................................................... 11 图9：二线城市面积去化率（移动平均3个月）走低，仍维持高位 ................................ 12 图10：强三、四线城市商品住宅供求累计增速较高 ..................................................... 12 行业月报 | 房地产 3 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2018年10月15日 图11：强三、四线城市商品住宅累计供求比较平稳 ..................................................... 12 图12：强三、四线城市面积去化率（移动平均3个月）略微走低 .................................. 13 图13：弱三、四线城市商品住宅供应高增速，成交低增速 ............................................ 13 图14：弱三四线城市商品住宅累计供求比略升 ............................................................ 13 图15：弱三四线城市面积去化率（移动平均3个月）走低 ........................................... 14 图16：2018年1-9月三四线供应面积占比近8成 ..................................................... 14 图17：2018年1-9月成交面积占比近8成 .............................................................. 15 图18：一线城市住宅类土地供大于求，溢价率极低 ..................................................... 15 图19：一线城市住宅类土地供求比（移动平均3个月）震荡上升 .................................. 16 图20：一线城市住宅类土地成交楼板价略有回升 ........................................................ 17 图21：二线城市住宅类土地供略大于求，溢价率略降 .................................................. 17 图22：二线城市住宅类土地供求比（移动平均3个月）震荡略降 .................................. 18 图23：二线城市住宅类土地楼板价较2017年明显下降 ............................................... 18 图24：三四线城市住宅类土地供略大于求，溢价率依旧较高 ........................................ 19 图25：三、四线城市住宅类土地供求比（移动平均3个月）震荡略降 ........................... 19 图26：三、四线城市住宅类土地楼板价上行略放缓 ..................................................... 19 表1：研究城市范围 ................................................................................................... 4 表2：2018年9月一线供应修复，二线分化明显，三、四线整体增速较高 ....................... 6 表3：2018年9月一线成交仍观望，二线相对平稳，三、四线分化 ................................ 7 表4：2018年9月47个重点城市商品住宅存量多数处于低位........................................ 8 表5：2018年9月47个重点城市商品住宅成交均价环比多数在10%以内波动 ................ 9 表6：2018年1-9月各能级城市土地整体供