房地产行业土地市场 2025Q1-3总结：蓝筹核心聚焦，热度小幅降温

本报告导读： 房地产《对冲正当其时》2025.10.22房地产《2026年度策略报告：RWA代币：房地产投融资潜在创新新星》2025.10.22房地产《第42周成交回升，外部波动下政策释放仍有预期》2025.10.19房地产《土地收储专项债发行提速》2025.10.14房地产《第41周成交回落，假期出游因素不改回稳趋势》2025.10.12 2025前三季度土地市场整体缩量提质，重点城市聚焦度大幅提升。三季度土地市场小幅降温，四季度作为传统推地高峰，继续关注各线城市的量价表现。 投资要点： 2025年前三季度全国土地成交整体呈现缩量提质态势，其中三季度较一/二季度市场整体小幅降温。1）从供给端，前三季度全国样本城市土地供应建面63680万平方米，同比下滑15.5%，其中一线/二线/三四线分别供应1013/13910/48757万平方米，分别同比-22%/-6.3%/-17.6%。2）从成交端，前三季度全国样本城市土地成交建面47827万平方米，同比下滑8.4%，土地成交金额15746亿元，同比上涨6.7%，对应成交楼面均价为3292元/平方米，同比上涨17.9%，其中一线/二线/三四线土地成交建面分别为916/11581/35330万平方米 ， 分 别 同 比-15%/-2.9%/-9.9%， 土 地 成 交 金 额 分 别 为2784/6729/6234亿元，分别同比+12.6%/+16.2%/-3.9%，对应成交楼面 均 价 分 别 为30399/5809/1764元/平 方 米 ， 分 别 同 比+32.4%/+19.9%/+6.7%。 核心城市聚焦度提升，一二线城市溢价率仍维持相对高位。2025年前三季度，全国样本城市的平均溢价率为5%，同比上涨1.4pct，其中一线/二线/三四线城市分别为12.9%/9.3%/3.4%，分别同比上涨7.3pct/5.3pct/-0.1pct，且杭州/深圳/上海/成都溢价率维持高位，分别为29.2%/19.4%/26.8%/15.9%。从单季度表现看，土拍热度下滑，尤其是6月以来，由于热点城市核心地块供应力度减弱，溢价率持续走低，一季度/二季度/三季度300城的住宅用地平均溢价率分别为13.4%/7.5%/5.8%。此外，从城市集中度上，2025年前三季度全国TOP10、TOP20城市宅地出让金额在全国比重分别为47%、61%，较2024年全年分别提升13pct、10pct。重点房企投资策略趋同，央国企和头部房企在投资端更为积极。从 权益拿地金额口径看，2025年前三季度共有10家房企破百亿元，其中9家为央国企，包括中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产、越秀地产、中国金茂和保利置业，仅滨江集团1家民企；结合销售数据，重点房企中滨江集团拿地强度最高，为91.2%。同时，从新增货值维度，头部房企集中度进一步提升，2025年前三季度销售百强房企中TOP10的新增货值占比较2024年提升6pct至68%。 风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。 目录 1.2025年前三季度土地市场缩量提质..............................................................31.1.土地市场小幅降温，供地节奏放缓........................................................31.2.优质地块继续主导市场，核心城市聚焦度提升....................................52.央国企为拿地主力，重点房企投资策略趋同...............................................73.投资建议..........................................................................................................84.风险提示..........................................................................................................920 1.2025年前三季度土地市场缩量提质 2025年前三季度全国样本城市1土地2成交建面同比下滑，但成交楼面均价的同比大幅提升拉动成交金额实现正增长。从土地成交建面的口径看，成交规模延续同比负增长态势，但成交楼面均价上涨17.9%，从而使得土地成交金额实现同比正增长。其中一二线城市较三四线城市整体市场表现更优。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 1.1.土地市场小幅降温，供地节奏放缓 2025年前三季度，全国土地供应规模整体同比收缩。根据中指数据，以公告时间为标准统计，2025年前三季度全国样本城市土地供应建面为63680万平方米，同比下滑15.5%，其中一线城市土地供应建面为1013万平方米，同比下滑-22%，二线城市土地供应建面为13910万平方米，同比下滑6.3%，三四线城市土地供应建面为48757万平方米，同比下滑17.6%。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 2025年前三季度，土地市场价的表现强于量的表现。根据中指数据，2025年前三季度，全国样本城市土地成交建面为47827万平方米，同比下滑8.4%，土地成交金额为15746亿元，同比上涨6.7%，其中一线城市土地成交面积916万平方米，同比下跌15%，土地成交金额为2784亿元，同比上涨12.6%；二线城市土地成交面积为11581万平方米，同比下跌2.9%，土地成交金额为6729亿元，同比上涨16.2%；三四线城市土地成交面积为35330万平方米，同比下滑9.9%，土地成交金额为6234亿元，同比下滑3.9%。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 1.2.优质地块继续主导市场，核心城市聚焦度提升 2025前三季度，各线城市土地成交楼面均价同比大幅上涨。根据中指数据，2025年前三季度全国样本城市成交楼面均价为3292元/平方米，同比上涨17.9%，其中一线、二线、三四线城市成交楼面均价分别为30399元/平方米、5809元/平方米、1764元/平方米，同比上涨32.4%、19.9%、6.7%。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 2025年前三季度全国土地平均溢价率整体处于2022年以来的相对较高位，尤其是一线城市达到双位数溢价率。根据中指数据，2025年前三季度全国样本城市的平均溢价率为5%，同比上涨1.4pct，其中一线城市的平均溢价率为12.9%，同比上涨7.3pct；二线城市的平均溢价率为9.3%，同比上涨5.3pct；三四线城市的平均溢价率为3.4%，与2024年同期基本持平。 土拍市场核心城市土拍热度高，多地溢价率超20%。2025年前三季度，重点城市中上海/深圳/杭州/成都分别成交75宗/13宗/144宗/145宗地块，平均溢价率分别为19.4%/26.8%/29.2%/15.9%。单看三季度表现，深圳/上海/北京分别成交7宗/25宗/7宗地块，溢价率分别为29.6%/19.2%/11.7%。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 2.央国企为拿地主力，重点房企投资策略趋同 央国企投资积极性突出，拿地强度同比显著提升。重点房企3中有10家实现2025年前三季度权益拿地金额过百亿，其中9家为央国企，包括中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产、越秀地产、中国金茂和保利置业，仅滨江集团1家民企。综合销售数据评估拿地强度（权益拿地金额/权益销售金额），2025年前三季度滨江集团拿地强度为91.2%，招商蛇口、建发房产、中国金茂拿地强度超过50%，其他房企也整体表现为拿地强度的同比上涨。 数据来源：中指数据，克而瑞，国泰海通证券研究 销售百强投资集中度较2024年全年进一步提升。2025年前三季度，销售TOP1-10/TOP11-30/TOP31-100房企的新增货值占比分别为68%/13%/18%，较2024年分别+6pct/-4pct/-2pct，头部企业凭借资金优势逆周期拿地进一步扩大市场份额。 数据来源：克而瑞，国泰海通证券研究 3.投资建议 维持“增持”评级。推荐：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H股-中国海外发展、建发国际集团；2）商住类：华润置地、龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。 4.风险提示 政策不及预期风险、基本面下行风险。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意