房地产行业土地市场2026年1H总结：重点城市溢价率提升，头部房企投资加强

房地产《五年之变，潮起潮落！——中国核心城市房产与全球重点城市对比研究》2026.07.01房地产《TOP100房企2026年6月销售数据点评》2026.07.01房地产《第26周成交震荡，未来市场将以稳为主》2026.06.28房地产《第25周成交回升，淡季市场仍将保持稳定》2026.06.21房地产《第24周成交回落，市场行稳致远态势不变》2026.06.17 本报告导读： 2026年1H土地市场供需节奏同步放缓，成交建面与金额同比下滑，重点城市溢价率有所回升，投资持续聚焦核心城市。央国企为拿地主力，行业格局持续调整。 投资要点： 2026年1H土地市场供需节奏放缓。1）从供给端，2026年1H全国样本城市土地供应建面27307万平方米，同比下滑19.0%，其中一线/二线/三四线分别供应662/5771/20874万平方米，分别同比-10.4%/-32.5%/-14.6%。2）从成交端，全国样本城市土地成交建面21718万平方米，同比下滑22.7%，土地成交金额7181亿元，同比下滑28.9%，对应成交楼面均价为3307元/平方米，同比下滑8.0%，其中一线/二线/三四线土地成交建面分别为592/4641/16484万平方米 ， 分 别 同 比-13.0%/-38.4%/-17.0%， 土 地 成 交 金 额 分 别 为1681/2659/2841亿元，分别同比-18.1%/-43.2%/-15.6%，对应成交楼面 均价 分 别 为28347/5727/1723元/平 方 米 ， 分 别 同 比-6.0%/-7.7%/1.7%。 一线成交溢价率提升，重点城市热度不减。2026年1H全国样本城市的平均溢价率为4.0%，同比下滑2pct，其中一线/二线/三四线城市分别为17.0%/8.2%/2.9%，分别同比+6.4pct/-4.3pct/-0.5pct。2026年1H，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为62%，较2025年全年提升10个百分点。重点城市上海/广州/深圳/杭州分别成交45宗/22宗/8宗/62宗，平均溢价率分别为12.2%/22.1%/52.3%/32.2%。 央国企为拿地主力，房企拿地强度下滑。重点房企中有8家实现2026年1H权益拿地金额过50亿，其中6家为央国企，包括中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、中国金茂、越秀地产，绿城中国1家混合所有制企业、滨江集团一家民企。综合销售数据评估拿地强度（权益拿地金额/权益销售金额），2026年1H越秀地产拿地强度为89.8%，华润置地、滨江集团拿地强度超过30%，其他房企整体表现为拿地强度的同比下滑。风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。 目录 1.2026年上半年土地市场回落调整.................................................................31.1.供需规模同步收缩....................................................................................31.2.一线成交溢价率提升，重点城市热度不减............................................52.央国企主导土地市场，房企整体拿地力度减弱...........................................73.投资建议..........................................................................................................84.风险提示..........................................................................................................8 1.2026年上半年土地市场回落调整 2026年1H全国样本城市1土地2成交建面与金额均同比下滑，成交楼面均价同比下滑。2026年1H土地成交建面21718万方，同比下滑22.7%；土地成交金额7181亿元，同比下滑28.9%；土地成交楼面均价3307元/平方米，同比下降8.0%；土地平均溢价率4.0%，同比下降2pct。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 1.1.供需规模同步收缩 2026年1H各线城市供应规模均同比下滑，其中二线城市降幅最大。根据中指数据，以公告时间为标准统计，2026年1H一线城市土地供应建面为662万平方米，同比下滑10.4%，二线城市土地供应建面为5771万平方米，同比下滑32.5%，三四线城市土地供应建面为20874万平方米，同比下滑14.6%。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 2026年1H土地市场成交规模下降，景气度处于低位运行。根据中指数据，2026年1H一线城市土地成交面积592万平方米，同比下跌13.0%，土地成交金额为1681亿元，同比下跌18.1%；二线城市土地成交面积为4641万平方米，同比下跌38.4%，土地成交金额为2659亿元，同比下跌43.2%；三四线城市土地成交面积为16484万平方米，同比下滑17.0%，土地成交金额为2841亿元，同比下滑15.6%。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 1.2.一线成交溢价率提升，重点城市热度不减 2026年1H一二线城市土地成交楼面均价同比下滑，三四线城市同比增长。根据中指数据，一线城市成交楼面均价为28347元/平方米，同比下滑6.0%；二线城市成交楼面均价为5726元/平方米，同比下滑7.7%，三四线城市成交楼面均价为1723元/平方米，同比增长1.7%。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 2026年1H一线土地平均溢价率同比提升。一线城市的平均溢价率为17.0%，同比提升6.9pct；二线城市的平均溢价率为7.7%，同比下滑4.8pct；三四线城市的平均溢价率为2.5%，同比下滑0.9pct。重点城市上海/广州/深圳/杭州分 别 成 交45宗/22宗/8宗/62宗 ， 平 均 溢 价 率 分 别 为12.2%/22.1%/52.3%/32.2%。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 2.央国企主导土地市场，房企整体拿地力度减弱 央国企仍为主力，拿地强度下滑。重点房企3中有8家实现2026年1H权益拿地金额过50亿，其中6家为央国企，包括中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、中国金茂、越秀地产，绿城中国1家混合所有制企业、滨江集团一家民企。综合销售数据评估拿地强度（权益拿地金额/权益销售金额），2026年1H越秀地产拿地强度为89.8%，华润置地、滨江集团拿地强度超过30%，其他房企整体表现为拿地强度的同比下滑。 数据来源：中指数据，克而瑞，国泰海通证券研究 3.投资建议 看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段。当前AH房地产板块总市值水平与行业在经济中所处地位不匹配。推荐：1)开发类：A股-保利发展，招商蛇口，金地集团；H股-中国海外发展；2)商住类：龙湖集团；3)物业类：华润万象生活，万物云，中海物业，保利物业，招商积余；4)文旅类-华侨城A。 4.风险提示 行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）授权客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所