2025年一季度土地出让专题报告：头部开发商拓展力度加大，重点城市溢价率提升

土地出让政策逐渐宽松，因城施策力度显现。我国土地出让政策渐趋宽松，中央与地方协同发力，通过“因城施策”优化土地资源配置，推动房地产市场平稳健康发展。中央政策层面，2023年11月发布的《支持城市更新的规划与土地政策指引》明确提出优化容积率核定、鼓励土地复合利用、细化税费规则等举措，尤其支持超大特大城市城中村改造项目合法化用地手续。2024年11月，《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》则强调以专项债资金盘活存量土地，旨在缓解市场供需矛盾，增强地方与企业资金流动性，为市场注入信心。地方政策进一步细化中央方针，结合区域特点推出差异化措施。 一线城市中，北京允许国有建设用地作价出资，降低企业参与城市更新的门槛； 上海取消商品住房用地溢价率10%的上限，全面推行市场化竞价，提升资源配置效率。新一线及二线城市政策更注重灵活性与企业纾困，例如天津支持具备分期独立开发建设条件的土地出让价款分期缴纳，成都、武汉分别通过容积率转移平衡和“商改住”政策盘活低效用地。杭州、东莞等地则直接取消限价或减少配建要求，进一步释放市场活力。三四线城市侧重供需适配与品质提升。温州放宽容积率限制并引入银行保函替代保证金，厦门、南昌等城市创新出让模式，通过“预公告”机制吸收市场主体建议，推动土地规划与市场需求精准对接。 住宅用地成交逐渐修复，2025有望同比归正。从土地供应端看，2021年至2024年，住宅用地推出建筑面积呈现波动下行趋势，2024年末至2025年初，随着政策优化与房企资金压力缓解，土地推出面积边际改善，为市场修复奠定基础；从成交端看，自2024年5月以来，住宅土地成交建筑面积已从54.10%的同比降幅，波动恢复至9.49%的同比正增长，土地出让修复显著；2025年来300城住宅用地成交均价抬升，或系核心地块出让所致，未来若政策端保持精准支持，供需两端协同发力，土地市场或进入温和复苏周期，为房地产行业长期稳定发展提供支撑。2025年1-3月，TOP20开发商合计权益拿地金额为1971亿元，比2024年1-3月TOP20开发商的1292亿元提升52%。中海地产、华润置地和绿城中国分别以273亿元、244亿元和241亿元分列权益拿地金额前三，同比增幅分别为1608.89%、79.27%和99.17%，此外招商蛇口、保利发展和象屿地产等国央企也集中发力，权益拿地金额同比增幅均超过100%。北京、上海、杭州等核心城市住宅用地市场延续修复势头，房企拿地积极性分化显着。北京多宗优质地块竞拍活跃，如海淀区朱房四街棚改地块溢价率超25%，中海、华润等头部房企持续加仓；上海虽成交地块数量不多，但虹口区瑞虹地块溢价率达38.2%，引发业内广泛关注。 收储规模扩大，2025年各城市陆续落地。国家自2024年起推出“收储”政策，通过专项债资金或地方国企收购开发商存量商品房及闲置土地，转化为保障性住房或重新规划用途，旨在“缓解开发商资金压力、降低库存周期、增加保障房供给”。截至2025年3月，广东、湖南、河南、浙江等十余省份启动收储计划，累计收储地块超300宗，总金额超500亿元。 风险提示：土地拍卖热度降低，新房销售不及预期，折价收储开发商项目致其亏损，民营开发商地块无法解押,地方债务压力加剧。 1土地出让政策逐渐宽松，因城施策力度显现 我国土地出让政策渐趋宽松，中央与地方协同发力，通过“因城施策”优化土地资源配置，推动房地产市场平稳健康发展。中央政策层面，2023年11月发布的《支持城市更新的规划与土地政策指引》明确提出优化容积率核定、鼓励土地复合利用、细化税费规则等举措，尤其支持超大特大城市城中村改造项目合法化用地手续。2024年11月，《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》则强调以专项债资金盘活存量土地，旨在缓解市场供需矛盾，增强地方与企业资金流动性，为市场注入信心。 表1：近年来中央土地政策文件 地方政策进一步细化中央方针，结合区域特点推出差异化措施。一线城市中，北京允许国有建设用地作价出资，降低企业参与城市更新的门槛；上海取消商品住房用地溢价率10%的上限，全面推行市场化竞价，提升资源配置效率。新一线及二线城市政策更注重灵活性与企业纾困，例如天津支持具备分期独立开发建设条件的土地出让价款分期缴纳，成都、武汉分别通过容积率转移平衡和“商改住”政策盘活低效用地。杭州、东莞等地则直接取消限价或减少配建要求，进一步释放市场活力。三四线城市侧重供需适配与品质提升。温州放宽容积率限制并引入银行保函替代保证金，厦门、南昌等城市创新出让模式，通过“预公告”机制吸收市场主体建议，推动土地规划与市场需求精准对接。 表2：各城市土地政策汇总 2住宅用地成交逐渐修复，2025有望同比归正 2.1住宅用地推出克制，成交近半年修复明显 2.1.1供应端：缩量 从土地供应端看，2021年至2024年，住宅用地推出建筑面积呈现波动下行趋势。然而，2024年末至2025年初，随着政策优化与房企资金压力缓解，土地推出面积边际改善，为市场修复奠定基础。根据中指数据库，2021年300城住宅土地出让建筑面积为12.08亿平，2022年为7.78亿平，2023年为6.29亿平米，2024年为4.52亿平，年复合增长率为-20.86%，土地出让明显减速；2025年1-3月合计住宅土地出让建筑面积0.44亿平，同比降幅收缩至-5.61%。 图1：2021年以来300城住宅用地推出建筑面积（万方，左轴）及同环比（右轴） 2.1.2成交端：转正 从成交端看，自2024年5月以来，住宅土地成交建筑面积已从54.10%的同比降幅，波动恢复至9.49%的同比正增长，土地出让修复显著。根据中指数据库，2021年300城住宅土地成交建筑面积为9.02亿平，2022年为6.24亿平，2023年为4.98亿平米，2024年为3.85亿平，年复合增长率为-28.66%，土地成交建筑面积降幅较土地出让建筑面积降幅更大；2025年1-3月住宅土地成交建筑面积0.43亿平，得益于2025年3月达到20.40%的同比增幅，2025年一季度同比实现转正。 图2：2021年以来300城住宅用地成交建筑面积（万方，左轴）及同环比（右轴） 2021年-2024年300城住宅用地出让金分别为4.89亿元、3.38亿元、2.88亿元和2.09亿元，年复合增长率为-19.09%。2025年1-3月份300城住宅用地出让金合计0.22亿元，同比增长36.15%，反映出开发商对后市信心增强，加速补仓优质地块。 图3：2021年以来300城住宅用地出让金（万元，左轴）及同环比（右轴） 2.1.3价格端：提升 进入2025年，300城住宅用地成交均价抬升，或系核心地块出让所致。2025年1月住宅用地成交均价6211元/平米，同环比分别为49.48%和33.92%的正增；2025年2月住宅用地成交均价为10589元/平，同环比分别为22.53%和70.49%的增幅；2025年3月住宅用地成交均价为8672元/平，环比虽有-18.10%的下降，同比仍保持6.94%的正增长。成交均价的总体提升，进一步支撑土地市场回暖。未来，若政策端保持精准支持，供需两端协同发力，土地市场或进入温和复苏周期，为房地产行业长期稳定发展提供支撑。 图4：2021年以来300城住宅用地成交均价（元/平米，左轴）及同环比（右轴） 2.2热点城市快速回暖，核心地块溢价率提升 2025年1-3月，北京、上海、杭州等核心城市住宅用地市场延续修复势头，房企拿地积极性分化显着。北京多宗优质地块竞拍活跃，如海淀区朱房四街棚改地块溢价率超25%，中海、华润等头部房企持续加仓；上海虽成交地块数量不多，但核心地块将溢价率拍到了30%以上，如虹口区瑞虹地块溢价率达38.2%，引发广泛关注。 图5：2025年1-3月北京土地出让情况 图6：2025年1-3月上海土地出让情况 图7：2025年1-3月广州土地出让情况 图8：2025年1-3月深圳土地出让情况 杭州滨江、绿城等本土房企竞得多宗高溢价地块（部分溢价率超70%），显示核心区域竞争激烈。成都土地市场溢价率分化明显，部分地块竞争激烈（如成华区地块溢价率超50%），区域热度差异显着。相比之下，广州、深圳、西安土地成交市场以底价为主，较为理性。整体来看，核心城市优质地块仍为房企争夺焦点，市场热度支撑土地出让金回升，但区域间、城市间的差异值得关注。 图9：2025年1-2月杭州土地出让情况 图10：2025年3月杭州土地出让情况 图11：2025年1-3月西安土地出让情况 图12：2025年1-3月成都土地出让情况 2.3房企拓补货意愿提升，全年拓展有望提速 2025年1-3月，TOP20开发商合计权益拿地金额为1971亿元，比2024年1-3月TOP20开发商的1292亿元提升52%。中海地产、华润置地和绿城中国分别以273亿元、244亿元和241亿元分列权益拿地金额前三，同比增幅分别为1608.89%、79.27%和99.17%，此外招商蛇口、保利发展和象屿地产等国央企也集中发力，权益拿地金额同比增幅均超过100%。 表3：2025年1-3月份开发商拿地情况 我们对2025年1-3月，权益拿地金额TOP10开发商的拿地城市进行拆分，发现绝大数公司选择在北京、上海、杭州和成都等热点城市拿地，以提高项目去化的确定性。 图13：2025年1-3月中海地产拿地城市分布 图14：2025年1-3月华润置地拿地城市分布 图15：2025年1-3月绿城中国拿地城市分布 图16：2025年1-3月建发房产拿地城市分布 图17：2025年1-3月滨江集团拿地城市分布 图18：2025年1-3月中国金茂拿地城市分布 图19：2025年1-3月招商蛇口拿地城市分布 图20：2025年1-3月保利发展拿地城市分布 图21：2025年1-3月象屿地产拿地城市分布 图22：2025年1-2月保利置业拿地城市分布 3收储规模扩大，2025年各城市陆续落地 3.1收储政策背景及进展 近年来，中国房地产市场库存量逐年增加。截至2024年末，全国商品住宅待售面积达3.91亿平方米，住宅待售面积同比增幅达16.2%，开发商因高负债率和销售疲软流动性变弱。为化解风险，国家自2024年起推出“收储”政策，通过专项债资金或地方国企收购开发商存量商品房及闲置土地，转化为保障性住房或重新规划用途，旨在“缓解开发商资金压力、降低库存周期、增加保障房供给。 图23：全国待售商品住宅累计面积及累计同比 2024年4月30日中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为本轮去库存政策定调。随后，央行、住建部、自然资源部等部门陆续出台相关政策，明确去库存的具体执行思路，包括设立3000亿元保障性住房再贷款、允许土地调规、支持收回、收购已出让闲置存量住宅用地等； 2024年11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确以专项债支持土地收储，优先处理企业无力开发的闲置土地，优化市场供求关系；2025年政府工作报告中提到，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房等。此后，自然资源部、财政部发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，明确了各项操作细节，土储专项债正式重启。 表4：2024年-2025年政府收储政策统计 3.2各城市土地收储政策落地力度加大 截至2025年3月，广东、湖南、河南、浙江等十余省份启动收储计划，累计收储地块超300宗，总金额超500亿元。 广东省作为试点，发行首期专项债307亿元，覆盖19个城市的86个项目，占全国首批规模的70%。 1）珠海市：首批收储14宗地，总面积41.47万平方米，总价66.42亿元，占全省首批的38.8%，收储地块占全市未动工土