2月房地产行业月报（第80期）：土地市场缩量提质价涨，民企投资热情回升

——2月房地产行业月报（第80期） 相关研究： 投资要点： 《2025年1-2月 中 国 典 型 房 企 销 售 业 绩TOP150研究报告》 行业政策：盘活存量是重点，重庆“企稳回升”表态超前 《绿城中国，确实很猛！|2025灯塔系列》《“适度宽松”基调不变，重点加力盘活存量——2024Q4货币政策执行报告点评》《万科还是得救》 2025年2月，国家发展改革委、中国人民银行再次表态“推动房地产市场止跌回稳”，2025年政府工作报告首次将“稳住楼市”写入总体目标。总的来看，推进房地产市场“止跌回稳”的目标依然坚定不移。从中央到地方，在利用专项债盘活存量、保障房供给、“好房子”建设等方面，开始了微观层面的细化落实。根据当前的政策力度可以预见，房地产行业今年在政策端还会有利好持续释放，房地产市场“止跌回稳”的进程将进一步加快。 住宅市场：成交同比增长，库存去化逐渐显效 从我们监测的40城数据来看，商品住宅销售面积为747.2万平米，环比下降27.6%，但由于2024年的低基数，同比上升20.9%。随着热点城市供给受到控制、盘活存量工作大力推进，库存去化逐渐显效，而对于热度较低的二线及三四线城市来说，库存压力尚未有较大改观。 1月新建商品住宅销售价格指数环比上涨城市继续增加，2月多座热门城市二手房销量逐周增加，楼市热度整体保温。预计后市，随着“金三银四”的到来，核心城市或将率先出现“小阳春”。 土地市场：供地规模继续回落，一二线城市高溢价地块频现 供地方面，2025年3月，土地供应面积环比继续回落。根据亿翰智库监测城市数据来看，宅用地供应土地437宗，环比下降21.3%，推出土地规划建面2405.7万平米，同比上升14.1%，环比下降18.4%。 注：相对收益与沪深300相比 成交方面，2025年2月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为2177.8万平米，同比上升57.1%，环比下降36.1%。成交量的下滑主要受到三四线城市拖累，一二线城市土地市场继续升温，高溢价地块涌现，多个核心城市热门板块楼板价被刷新，北京、上海、杭州成交额破百亿。 联系方式： 联系人：报告撰写：亿翰智库于小雨、王玲、陈思扬报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站：www.crecc.orgwww.ehconsulting.com.cn 企业表现：民企投资热情回升，美元债融资或重启 2月投、销、融环比继续回落。投资方面，单月权益拿地金额TOP100房企共拿地137宗，权益拿地总金额1046.0亿元，环比下降3.2%，同比下降7.5%；销售方面，TOP150房企销售额为2150.2亿元，环比下降6.5%，同比上升5.3%。绝对值水平来看，仅优于2024年2月，仍处在历史低位；融资方面，2025年2月，房企在境内市场成功发行信用债20笔，总融资规模为156亿元，同比下降11.8%，环比下降57.1%，净融资规模为-52.1亿元。海外债新增融资金额5亿美元，绿城中国实现了4个多月来大陆房企美元债融资“破冰”。 目录 1引言........................................................................................................................................12行业政策：盘活存量是重点，重庆“企稳回升”表态超前.....................................................13住宅市场：成交同比增长，库存去化逐渐显效.......................................................................54土地市场：供地规模继续回落，一二线城市高溢价地块频现..................................................75企业经营：民企投资热情回升，美元债融资或重启..............................................................10 图表目录 图表1：2月行业政策..................................................................................................................................................................3图表2：2月部分城市超前表态................................................................................................................................................5图表3：各能级城市2月商品住宅成交面积情况（万平米）........................................................................................6图表4：典型城市近半年去化周期情况（月）...................................................................................................................7图表5：2025年2月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米）..............................................................10图表6：2025年2月各能级城市土地成交平均溢价率...................................................................................................10图表7：2021年1月至2025年2月全国房企拿地总金额和平均溢价率.................................................................12图表8：2021年1月至2025年2月权益拿地金额TOP100房企企业性质.............................................................12图表9：2025年1-2月销售额TOP10房企销售情况.......................................................................................................14图表10：2025年2月样本房企销售业绩及增速（亿元）............................................................................................14图表11：2024年1月-2025年2月TOP150房企销售总额及同比.............................................................................14图表12：2021年1月-2025年2月房企信用债融资情况（亿元）............................................................................16图表13：2022年1月-2025年2月不同性质房企信用债融资情况（亿元）..........................................................16图表14：2021年1月-2025年2月房企海外债融资情况...............................................................................................17 1引言 2025年2月，国家发展改革委、中国人民银行再次表态“推动房地产市场止跌回稳”，2025年政府工作报告首次将“稳住楼市”写入总体目标。总的来看，推进房地产市场“止跌回稳”的目标依然坚定不移。央行在货币政策执行报告中提出，加大存量商品房和存量土地盘活力度，可以说盘活存量仍是当前的工作重点。从中央到地方，还在保障房供给、“好房子”建设等方面，开始了微观层面的细化落实。根据当前的政策力度可以预见，房地产行业今年在政策端还会有利好持续释放，房地产市场“止跌回稳”的进程将进一步加快。市场或将延续分化的格局，会从热点城市、核心区域、优质地块率先出现筑底反弹，而低能级、区位偏远、配套不完善区域的市场仍将面临压力。 市场层面，2025年2月受到春节假期影响，商品住宅销售面积环比回落，但同比上升。1月新建商品住宅销售价格指数环比上涨城市继续增加，2月多座热门城市二手住宅销量逐周上升，以较快的速度向节前水平恢复。预计后市，随着“金三银四”的到来，核心城市或将率先出现“小阳春”。 土地方面，2月政府延续“控量提质”的供地策略，供地规模环比下降；土地成交总建筑面积受三四线城市拖累，环比下滑。一二线城市土地市场继续升温，高溢价地块涌现，多个核心城市热门板块楼板价被刷新，北京、上海、杭州成交额破百亿。预计后市，核心城市的高溢价、高单价或会成为常态，更多的二三线城市或能形成点状高热成交。 企业层面，2月投、销、融环比均回落，美元债融资实现“破冰”。 2行业政策：盘活存量是重点，重庆“企稳回升”表态超前 2025年2月，国家发改委主任郑栅洁在《学习与研究》杂志发表署名文章强调“推动房地产市场止跌回稳”，央行发布的《2024年第四季度中国货币政策执行报告》亦重申此目标。值得关注的是，3月5日政府工作报告首次将“稳住楼市”写入总体目标，彰显中央稳定房地产市场的坚定决心。 （1）行业政策：政策开始细化落实，盘活存量是重点 央行在货币政策执行报告中提出，加大存量商品房和存量土地盘活力度，可以说盘活存量仍是当前的工作重点。 多个城市利用专项债券资金收回收购存量闲置土地的工作正在加速推进。春节后开工以来，广东省超15个城市率先发布了收储规划。2月24日，广东 发行了约307亿元专项债券用于收回收购存量闲置土地，涉及广东省19个城市（不含深圳）的86个项目，距离推出收购计划仅相隔半个月左右，动作可以说十分迅速。 2月24日，深圳也提出了要积极盘活批而未供土地和闲置土地，完善闲置土地使用权收回机制。 除了广东省之外，四平市、北京市分别于2月14日、18日拟发行一批地方政府债券，用于回收回购存量闲置土地。还有湖南长沙、河北霸州等地也在月内发布了利用专项债券收回收购存量闲置土地的公告，虽然未披露具体项目和价格，但政策传导速度明显加快。 我们认为，更多省市或将参考、借鉴广东省的做法，出台详细的操作细则、指引盘活土地，并在土地调规、置换等方面给予更多政策支持，并尽快展开相关工作，提升土地的利用效率，帮助企业提高资金流动性。 保障性住房制度不断完善，主要呈现出需求导向的特征。2月11日，重庆出台多种住房保障方案供选择，进一步完善农业转移人口的住房保障；2月18日，住建部召开推进配售型保障性住房轮候库建设工作现场会，提及“以需定建”“以需定购”，指出要加快推进轮候库建设，加大配售型保障性住房建设和供给，充分发挥配售型保障性住房建设对惠民生、促转型、稳经济的重要作用。 各地“好房子”建设工作开始逐步进入精准实施阶段。2月10日，海南印发实施《海南省推进“好房子”建设实施方案》；2月13日，北京规自委印发《