房地产行业4月月报：销售投资降幅收窄，土地市场热度回升

行业研究 | 内地房地产 销售投资降幅收窄，土地市场热度回升 ——4月统计局数据点评及房地产月报 行业基本面持续修复，4月销售及投资降幅继续收窄。1-4月，全国商品房销售额累计同比下降18.6%（1-3月：下降24.7%）；销售面积下降19.3%（1-3月：下降26.3%）。1-4月，开发投资累计同比下降3.3%（1-3月：下降7.7%）；购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑12.0%与增长6.9%，较1-3月已分别回升10.6个百分点和25.0个百分点。进入3、4月后，国内疫情得到控制，生产生活逐步恢复，带动行业销售及投资出现复苏，补库存需求使得土地市场竞争较为激烈。预计后期行业销售和投资也将随整体经济恢复而重回正轨。 工程进度逐步恢复，开工竣工降幅收窄。受疫情影响，今年年初工程进度出现一定迟滞；近期，整体生产活动开始复苏，带动新开工与竣工降幅收窄。1-4月，房屋新开工面积同比下降18.4%（1-3月：下降27.2%）；房屋竣工面积同比下降14.5%（1-3月：下降15.8%），降幅环比继续收窄。1-4月新开工同比仍明显下降，或将对短期市场供给造成一定影响，而销售热度恢复较快；预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或使土地市场竞争更趋激烈。 开发资金来源降幅收窄，资金面逐步恢复。1-4月，房地产开发资金来源累计同比降幅为10.4%（1-3月：下降13.8%）。其中，国内贷款下降2.5%（1-3月：下降5.9%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑18.9%和5.4%（1-3月分别下降22.4%和7.4%）。由于销售同比出现一定下滑，开发资金来源中的定金及预收款降幅较为明显；但充裕的流动性使得自筹资金及国内贷款降幅出现较明显的收窄。预计开发资金来源将随销售和流动性的恢复而逐步恢复。 销量整体反弹，推盘环比大增。4月，45城新房成交面积环比上升26%，同比下降10%；当年累计成交面积同降26%（上月降33%），一、二、三线城市分别下降34%、22%及28%。东营、肇庆、江门和深圳累计增幅较大，而温州、常州、泉州、武汉累计降幅较大。截至4月末，14城新房去化周期为16.0个月，平均环比下降9%，同比上升34%。二手房方面，4月，15城二手房成交面积环比上升39%，同比下降15%；截至4月末，15城累计成交面积同降23%（上月降28%）。深圳、金华、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 整体成交降幅收窄，溢价率维持高位。1-4月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约10.7%；其中，一线城市增长7.8%，二线城市下降16.7%，三线城市下降5.8%，三线城市累计降幅较上月有所扩大。成交楼面均价方面，4月单月出现一定回升。溢价率方面，年初以来热点城市土地竞争较为激烈，整体溢价率明显提升，三线城市4月单月溢价率环比增幅较大。 投资建议：基本面持续复苏、政策面维持稳定，维持“强于大市”评级。4月房地产开发投资降幅明显收窄，销售和资金来源继续恢复，表明行业基本面正持续复苏。另一方面，当前稳定的政策面也能为行业提供相对友好的经营环境。在此背景下，行业的销售业绩有望持续反弹，而相关资产价值也将得到一定修复。维持“强于大市”评级。 15-May-20 微信公众号 强于大市 (维持) 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 27 目录 1. 板块表现：中型房企股价表现较好 ............................................................................................ 5 2. 行业：销售投资降幅收窄，土地市场热度回升 ........................................................................ 6 3. 城市：销量整体反弹，推盘环比大增 ........................................................................................ 9 3.1 新房数据：各线销量持续反弹，推盘整体环比大增 ......................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定 ....................................................................................... 12 4. 土地市场：整体成交降幅收窄，溢价率维持高位 .................................................................. 14 4.1住宅类用地成交建面：一线同比转正，三线降幅扩大 ................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体增速继续回落........................................................................................................... 15 4.3成交楼面均价明显上升，三线溢价率提升较快 ............................................................................................... 17 5. 融资：境内债券发行增速持续回升 .......................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：人才落户持续推进 .......................................................................................... 21 7. 投资建议 ...................................................................................................................................... 24 8. 风险提示 ...................................................................................................................................... 25 图表目录 图1：莱蒙国际、合生创展集团和奥园健康4月涨幅居前 .................................................................................... 5 图2：永生生活服务、中海物业和雅生活服务年初至4月末涨幅居前 ................................................................ 5 图 3：奥园健康、雅生活服务和富力地产4月换手率居前 .................................................................................... 5 图4：商品房销售额降幅继续收窄 ........................................................................................................................... 6 图5：商品房销售面积降幅较上月明显收窄............................................................................................................ 6 图6：随着行业投资活动恢复，房地产投资降幅继续收窄 .................................................................................... 7 图7：房企土地成交价款累计增速已回正 ............................................................................................................... 7 图8：土地购置费增速小幅回正 ............................................................................................................................... 7 图9： 新开工降幅收窄，但仍处负增长区间........................................................................................................... 8 图10：房屋竣工面积降幅小幅收窄 ......................................................................................................................... 8 mNpQpOpMnPtMsQpNrOrQqMaQ8Q8OsQpPoMoOiNmMtMfQsQnR7NqQwPwMmQmMxNqMoP 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 27 图11：开发资金各来源降幅均持续收窄.................................................................................................................. 8 图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨 .................................................................................................... 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 ............................................................ 13 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定 .................................................................... 13 图15：三线城市二手房挂牌出售量指数维持高位 ..........................