统计局6月房地产数据点评：销售投资增幅收窄但热度依旧，土地市场降温仍需等待

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—动态报告/行业快评 房地产开发III 统计局6月房地产数据点评 超配 2021年07月16日 销售投资增幅收窄但热度依旧，土地市场降温仍需等待 证券分析师： 任鹤 010-88005315 renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师： 王粤雷 0755-81981019 wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人： 王静 021-60893314 wangjing20@guosen.com.cn 事项： [Table_Summary] 统计局公布1-6月房地产投资和销售数据，随着低基数效应减弱，除房屋开竣工面积以外主要指标增速均有一定回落。其中，商品房销售额92931亿元，同比+38.9%，销售面积88635万平方米，同比+27.7%。房地产开发投资72179亿元，同比+15.0%。房屋新开工面积101288万平方米，同比+3.8%，竣工面积36481万平方米，同比+25.7%。 评论：  销售：景气度依旧较高，且非供给旺盛带来的虚假繁荣 销售数据较前几个月增幅收窄，但仍维持强势表现。6月单月销售额22397亿元，同比+8.6%，较5月单月增速下降8.9个百分点；6月单月销售面积22252万平方米，同比+7.5%，较5月单月增速下降1.7个百分点。为规避低基数效应的减弱对今年主要数据同比增速回落的影响，我们以2019年为基期，相对2019年1-6月，销售额同比+31.4%，销售面积同比+17.0%，虽增速收窄，但仍延续了历史较高水平的增速。从两年平均增速看，1-6月销售额平均增速14.7%，较1-5月下降2.0个百分点；1-6月销售面积平均增速8.1%，较1-5月下降1.2个百分点。 我们通过观察新开工去化率、广义库存去化周期数据，排除了供给旺盛带来虚假繁荣的可能性。从宏观上的“新开工去化率”（新开工去化率=当年累计期房销售面积/（当年累计新开工面积*0.8））指标看，自2020年下半年直线攀升，虽近两月有所回落，但仍处于2007年以来的最高水平。而广义库存去化周期也处2012年以来的历史最低位。 不管从何种维度观察，2020年下半年开始，销售端的景气度确实较高。如果说2020年三季度的高景气仍有可能是“填坑”的后续，2020年四季度至本年二季度的销售表现，确认了购房者的热情。 图1：商品房销售额累计同比增速 图2：商品房销售面积累计同比增速 资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理 注：已将2021年数据的比较基期调整为2019年 资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理 注：已将2021年数据的比较基期调整为2019年 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2012/022012/082013/022013/082014/022014/082015/022015/082016/022016/082017/022017/082018/022018/082019/022019/082020/022020/082021/02-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2012/022012/082013/022013/082014/022014/082015/022015/082016/022016/082017/022017/082018/022018/082019/022019/082020/022020/082021/02 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 图3：新开工去化率处于历史高位 图4：广义库存去化周期处于历史低位（单位：年） 资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理  房价：涨幅相对平稳，相关降温政策功不可没 销售高景气下，房价涨幅表现却相对平稳。从环比来看，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同，二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月均回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅均与上月相同。从同比来看，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨6.1%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨4.8%和3.7%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点；二手住宅销售价格同比分别上涨3.5%和2.6%，涨幅均与上月相同。 房价涨幅平稳主要得益于“房住不炒”主旋律下，政府出台的多项房价管控政策，尤其是对二手房、学区房价格炒作的打击力度。过往，政策主要着力于严控新房预售价格，而今年2月深圳发布二手房指导价，拉开了政府对二手房交易价格进行管控的序幕。此举极大震慑了二手房挂牌价虚高引发“房价上涨”恐慌的炒作行为，也有效遏制了由于二手房与新房价格倒挂激发的投机操作。截止目前，成都、西安、上海也加入了制定二手房指导价的行列。同时，3月上海出台中考录取政策新政及7月北京西城区严格落实多校划片等一系列教育公平措施，对学区房炒作行为进行了毫不留情的打击。随着一线及强二线城市的二手房市场逐渐回归理性，往期惯常的板块轮动涨价——即高能级城市向其余二三线城市的价格上涨传导机制被打破。我们认为，未来中国的房地产市场交易价格波动将长期处于平稳区间。 图5：70城新建商品住宅价格指数环比增速（单位：%） 图6：70城二手住宅价格指数环比增速（单位：%） 资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理 0%20%40%60%80%100%120%2007/022008/022009/022010/022011/022012/022013/022014/022015/022016/022017/022018/022019/022020/022021/0200.20.40.60.811.21.41.62012/022012/082013/022013/082014/022014/082015/022015/082016/022016/082017/022017/082018/022018/082019/022019/082020/022020/082021/02-1.0-0.50.00.51.01.52.02.53.03.54.02015/012015/042015/072015/102016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/042019/072019/102020/012020/042020/072020/102021/012021/04环比一线城市二线城市三线城市-101234562015/012015/042015/072015/102016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/042019/072019/102020/012020/042020/072020/102021/012021/04环比一线城市二线城市三线城市 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图7：70城新建商品住宅价格指数同比增速（单位：%） 图8：70城二手住宅价格指数同比增速（单位：%） 资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理  开竣工：数据仍显弱势但出现修复苗头，房企积极补库行为初显成效 房企当前土储较薄，无法支撑较高开工增长，新开工数据持续弱势。6月单月新开工面积为26939万平方米，同比-3.8%，相对2019年同期+4.7%；1-6月累计新开工101288万平方米，相对2019年同期-4.0%，较1-5月上行2.8个百分点。而竣工滞后于新开工，数据边际回暖明显。6月单月竣工面积为8898万平方米，同比+66.6%，相对2019年同期增速55.6%；1-6月累计竣工36481万平方米，相对2019年同期+12.5%，较1-5月上行9.2个百分点。 当前开竣工数据的弱势主要由于行业自2018年下半年开始，进入了扩张减速的周期。2018年下半年至2020年年末，土地购置费、土地出让金、300城土地成交金额/面积，三大数据增速较2017年和2018年上半年均显著下行，反映出土地市场的整体降温，行业整体拿地积极性的下降。由于销售持续高景气、广义库存去化周期处于历史低位，房企补库的诉求较为强烈，近期土地市场的热度也确实印证了房企的积极补库行为。新开工作为补库存、快周转的关键动作，将逐渐修复。不过展望全年，我们认为，即使不考虑“三道红线”对行业融资的整体压制，短时间内的土地补充，无法完全对冲掉接近三年减速扩张导致的土储薄弱，因此，我们预计本年新开工增速很难超过5%，不排除持续为负的可能（取决于土地市场能否延续高热度）。 图9：新开工面积累计同比增速 图10：竣工面积累计同比增速 资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理 注：已将2021年数据的比较基期调整为2019年 资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理 注：已将2021年数据的比较基期调整为2019年 -10-505101520253035402015/012015/042015/072015/102016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/042019/072019/102020/012020/042020/072020/102021/012021/04当月同比一线城市二线城市三线城市-10-505101520253035402015/012015/042015/072015/102016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/042019/072019/102020/012020/042020/072020/102021/012021/04当月同比一线城市二线城市三线城市-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2012/022012/082013/022013/082014/022014/082015/022015/082016/022016/082017/022017/082018/022018/082019/022019/082020/022020/082021/02-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2012/022012/082013/022013/082014/022014/082015/022015/082016/022016/082017/022017/082018/022018/082019/022019/082020/022020/082021/02 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 图11：土地购置费与土地出让金累计同比增速 图12：300城土地成交面积累计同比增速 资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理 资料