房地产行业8月统计局数据点评及房地产月报：销售投资下行延续，土地市场降温显著

行业研究 | 内地房地产 销售投资下行延续，土地市场降温显著 ——8月统计局数据点评及房地产月报 8月销售继续降速，土地市场热度下行。1-8月全国商品房销售金额累计同比增长22.8%（较2019年同期增长24.8%）；销售面积累计同比增长15.9%（较2019年同期增长12.1%），单月销售出现明显降速。1- 8月，开发投资累计同比增长10.9%（较2019年同期 增长15.9%）。 受土地 供应“两集中”下核心城市 供地节奏波动影响，1- 8月购置土地面积与土地成交价款分别下降10.2%和6.2%。整体而言，8月数据显示销售端降温明显，土地市场热度也已有所下降，未来核心城市土地市场热度或随资金面收紧而继续下行。 集中供地影响拿地节奏，低库存态势料将延续。集中供地和融资端压力并存，一定程度影响了近月的新开工节奏。1- 8月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下滑3.2%（1-7月：下滑0.9%）；房屋竣工面积同比增长26.0%（1-7月：增长25.7%）。 由于房企 目前难以通过加杠杆累计库存 ，行业低库存格局或将延续；随着集中供地项目逐步开工，未来市场供需矛盾或出现一定的缓解。 开发资金增速继续回落，国内贷款同比有所下滑。1- 8月，房地产开发资金来源累计同比增长14.8%（1-7月：增长18.2%）。拆分来看，国内贷款累计下降6.1%（1-7月：下滑4.5%）；自筹资金累计同比增长9.3%（1-7月：增长10.9%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长31.3%和13.4%（1-7月分别增长38.3%和17.0%）。销售端的较快增长带动开发资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款增速相对较高，成为支撑整体资金来源增速的主要因素。展望后市，销售回款将成为开发商倚仗的重要资金来源。 各线销售下滑，去化基本稳定。8月，44城新房成交面积环比下降16%，同比下降26%；当年累计成交面积同增21%（上月为31%），一、二、三线城市分别上升45%、23%及上升13%。芜湖、福州 、泰州和武汉 累计增幅较大，而韶关、东营 、嘉兴、泉州 累计降幅较大。截至8月末，14城新房去化周期为22.0个月， 平均环比上升6%，同比上升76%。二手房方面，8月，15城二手房成交面积环比下降14%，同比下降35%；截至8月末，15城累计成交面积同增8%（上月为16%）。 北京、厦门、佛山二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 集中供地影响土拍节奏，溢价率整体小幅下降。1- 8月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约26.5%；其中，一线城市下降21.2%，二线城市下降-26.8%，三线城市下降26.8%，集中供地对土地成交节奏的影响持续。成交楼面均价方面，8月单月出现一定回升。溢价率方面，经历了年初的“小阳春”后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，8月单月 溢价率环比有所下降。 投资建议：土地成本有望迎边际改善，维持“强于大市”评级。8月地产数据延续下滑格局，趋势与整体经济同步；从市场情况看，政策端的压力或将边际减小。近期最大边际变化在于，多地对土拍规则进行集中调整，第二批集中供地的核心城市溢价率已有实质性下降，这将使得在中期影响行业盈利能力的因素得到一定的边际改善。维持“强于大市”评级。 15-Sep-21 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 25 目录 1. 板块表现：中型房企股价表现较好 ................................................................................................. 5 2. 行业：销售投资下行延续，土地市场降温显著 ............................................................................. 6 3. 城市：各线有所下滑，推盘环比小增 ............................................................................................. 9 3.1 新房数据：各线销量有所下滑，推盘环比小幅增加 ............................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交同比明显下滑，挂牌价高位稳定 ............................................................................................. 12 4. 土地市场：集中供地影响持续，溢价率小幅下降 ....................................................................... 14 4.1住宅类用地成交建面：集中供地下供地节奏受到扰动 ......................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体增速继续回落................................................................................................................. 15 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率整体回落 ............................................................................................................. 17 5. 融资：境内外债券发行环比有所下降 ........................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：多地调整土拍政策 ............................................................................................... 21 7. 投资建议 ........................................................................................................................................... 22 8. 风险提示 ........................................................................................................................................... 23 图表目录 图1：海昌海洋公园、绿城中国和佳兆业集团8月涨幅居前 ...................................................................................... 5 图2：海昌海洋公园、首创置业和中海物业年初至8月末涨幅居前 .......................................................................... 5 图 3： 保利物业、海昌海洋公园和首创置业8月换手率居前 ...................................................................................... 5 图4： 商品房 销售额增速较上月继续下滑 ..................................................................................................................... 6 图5： 商品房销售面积增速环比明显下降 ..................................................................................................................... 6 图6： 房地产投资增速小幅下降，仍处相对高位 .......................................................................................................... 7 图7： 房企购置土地面积与成交价款降幅有所扩大 ...................................................................................................... 7 图8： 土地购置费增长持续回落，未来料将继续下降 .................................................................................................. 7 图9： 集中供地及融资受限影响新开工增速.................................................................................................................. 8 图10：房屋竣工面积保持较快增长 ............................................................................................................................... 8 oPsPmPoNmPoRnOtNtPoQmO8OdN6MpNpPpNpOlOpPyRjMoPrPbRrRvMvPtOnNxNmQoO 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 25 图11：开发资金来源各分项增速继续下滑.................................................................................................................... 8 图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨 .......................................................................................................... 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 ................................................................