行业研究 | 内地房地产 销售投资弱势延续，全年竣工持续改善 ——12月统计局数据点评及房地产月报 全年销售降幅走阔，供需两侧持续修复支撑销售回暖。2022年全国商品房销售金额累计同比下降26.7%（11月：-26.5%）；销售面积累计同比下降24.3%（11月：-23.3%），销售同比降幅持续走阔。随着各地调降首付比、优化房贷利率、取消限购限售等政策的落地，同时央行、银保监会多方位引导改善优质房企流动性，或进一步提振市场信心，带动销售复苏。1-12月销售金额降幅扩大速度已有所放缓（1-12月降幅扩大0.1pct，1-11月降幅扩大0.5pct）。 全年开发投资降幅小幅下滑，竣工降幅收窄4pct。开发投资方面，全年房地产开发投资完成额累计同比下降10.0%，降幅扩大0.2pct。拿地方面，购置土地面积与土地成交价款分别累计下降53.4%与48.4%，较1-11月分别降幅收窄0.4pct与扩大0.7pct。房屋开工方面，全年房地产开发企业房屋新开工面积同比下降39.8%，降幅较1-11月扩大0.3pct；房屋竣工面积同比下降15.0%，较1-11月收窄4pct，房屋竣工情况有所改善。展望未来，在销售端逐步企稳的基础上，叠加融资端加大对房企流动性的支持力度，行业开工情况或有所好转，房屋竣工降幅收窄速度或有所加快。 开发资金来源弱势延续，融资端改善带动国内贷款降幅收窄。2022年房地产开发资金来源累计同比下降25.9%，降幅小幅扩大0.2pct，主要系自筹资金及个贷分别降幅扩大1.6pct及0.3pct；另外在近期顶层对房地产融资表态积极的背景下，国内贷款降幅明显收窄1.5pct，未来行业资金面或迎来一定边际改善。 一线降幅较小，全年去化同增39%。12月45城新房成交面积环比上升20%，同比下降34%；当年累计成交面积同降35%（11月：-36%），一、二、三线城市分别下降24%、31%、44%。江门累计增速回正，青岛、舟山和上海累计降幅较小。全年14城新房去化周期为16.2个月，平均环比下降3%，同比上升39%。二手房方面，12月15城二手房成交面积环比下降15%，同比下降2%；全年15城累计成交面积同降13%（11月：-14%）。成都、扬州、南宁二手房成交面积累计增幅居前。从近期二手房挂牌指数来看，各线城市挂牌量持续下滑；因此各地需求侧或仍有一定的调整空间，尤其是推动二手房带押过户扩容至部分核心城市等。 百城累计降幅收窄，溢价率再度回落。全年百城住宅用地累计成交建面同比下降约35.2%，降幅收窄1.1pct；其中一二三线城市分别下降30.3%、41.1%、31.7%，累计降幅较上月分别收窄2.8pct、1.4pct、0.6pct。成交楼面均价方面，12百城成交楼面均价同比降幅扩大8.1pct。溢价率方面，一二线城市溢价率分别同比下降0.2%、1.7%带动整体成交溢价率同比下降0.4%，降幅扩大0.5pct。 投资建议：销售端、融资端共同修复行业基本面，维持“强于大市”评级。2022年全年销售触底企稳，需求侧的加速落地为销售复苏提供强支撑，未来取消区域性限购限售等政策有望扩容。目前修复市场信心依然是激活需求端的关键因素之一，央行等多部委亦对行业融资进行了积极表态，经营规模较大、业务覆盖较广、结构稳定的优质房企或率先企稳。维持“强于大市”评级。 17-Jan-23 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 29 目录 1. 板块表现：高信用房企股价表现较好 ............................................................................................. 5 1.1地产开发行业表现....................................................................................................................................................... 5 1.2物业管理行业表现....................................................................................................................................................... 6 2. 行业：销量持续下滑，投资降幅扩大 ............................................................................................. 7 3. 城市：新房成交环增，推盘环比回落 ........................................................................................... 10 3.1 新房数据：整体销量环比回正，推盘环比有所回落 ............................................................................................. 10 3.2 二手房数据：成交环比有所上升，各线挂牌量持续下滑 ..................................................................................... 14 4. 土地市场：百城累计降幅收窄，溢价率再度回落 ....................................................................... 16 4.1住宅类用地成交建面：单月同比回升，二三线降幅收窄 ..................................................................................... 16 4.2 住宅用地成交总价：累计降幅继续收窄................................................................................................................. 18 4.3成交楼面均价同降两成，溢价率降幅扩大 ............................................................................................................. 19 5. 融资：境内外债券发行环比有所下降 ........................................................................................... 21 6. 重点政策回顾：供需两侧加快落地 ............................................................................................... 23 7. 投资建议 ........................................................................................................................................... 27 8. 风险提示 ........................................................................................................................................... 27 图表目录 图1：银城国际控股、融信中国、中骏集团控股12月涨幅居前 ................................................................................ 5 图2：建发国际集团、越秀地产、中国海外发展年初至12月末涨幅居前 ................................................................ 5 图 3：旭辉控股集团、德信中国、正荣地产12月换手率居前 .................................................................................... 6 图4：正荣服务、万达酒店发展、时代邻里12月涨幅居前 ........................................................................................ 6 图5：华润万象生活年初至12月末涨幅居前 ................................................................................................................ 6 图6：旭辉永升服务、碧桂园服务、融创服务12月换手率居前 ................................................................................ 7 图7：商品房销售额降幅小幅扩大 ................................................................................................................................. 7 图8：商品房销售面积累计同比继续下降 ..................................................................................................................... 7 qRnOrRoOoMmRtRnRtOtQqObR9R6MsQqQoMoNjMoOnMlOmNvNaQoPnRNZoNsOwMqRoM 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 29 图9：房地产投资降幅进一步扩大 ................................................................................................................................. 8 图10：房企购置土地面积与成交价款降幅继续下滑 .................................................................................................... 8 图11：土地购置费降幅有所扩大 ..............