行业研究 | 内地房地产 销售投资持续修复，竣工同比止跌回升 ——2月统计局数据点评及房地产月报 延续前期销售复苏态势，前2月全国商品房销售额累计同比收窄26.6pct。2023年1-2月全国商品房销售金额累计同比下降0.1%（2022年全年：-26.7%）；销售面积累计同比下降3.6%（2022年全年：-24.3%），整体销售延续了前期的复苏态势。当前政策环境较为宽松，保交楼的推进以及融资端的政策支持在一定程度上修复着市场信心。虽然销售已有所改善，但仍未回到疫情前水平，后续仍需各地优化政策带动需求端的持续修复，进而支撑商品房销售进一步回暖。 全年开发投资降幅再度收窄4.3pct，竣工指数止跌回升。开发投资方面，全年房地产开发投资完成额累计同比下降5.7%，较2022年全年降幅收窄4.3pct。拿地方面，由于近期销售同比回升，房企对后市预期改善，部分企业拿地积极性有所回升，带动2022年全年土地购置费同比下降5.7%。房屋开工方面，1-2月房屋开工情况改善明显，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降8.7%，降幅较2022年全年收窄31.1pct；房屋竣工面积同比增长8.0%，继2022年竣工数据出现下滑后，竣工面积同比首次止跌回升。展望未来，预计在一段时间内房企库存将持续去化，有望加快房屋开工指数回升。 定金及预收款、个贷回升带动开发资金来源降幅收窄。2023年1-2月房地产开发资金来源累计同比下降15.2%，较2022年全年降幅收窄10.7pct，主要系在销售带动下定金及与预收款、个人按揭贷款降幅收窄较多，分别同比收窄21.9pct、11.2pct；近期顶层对行业融资表态积极，国内贷款增速降幅再度收窄10.4pct，随着行业销售逐步恢复，资金面或将延续改善格局。 新房销售同环齐升，带动重点城市去换周期缩短。2月45城新房成交面积环比上升53%，同比上升24%；当年累计成交面积同将11%（1月末：-36%），一、二、三线城市分别下降15%、8%、13%。大连、温州、惠州、江门累计交易量增幅较大，而泉州、绍兴、南京、莆田累计降幅较大。截至2月末，14城新房去化周期为16.3个月，平均环比上下降23%，同比下降9%。二手房方面，2月15城二手房成交面积环比上升81%，同比上升151%；截至2月末，15城累计成交面积同增52%（1月末：-7%）。扬州、青岛、东莞二手房成交面积累计增幅居前。二三线二手房挂牌量指数回升较快，一线城市挂牌价指数率先回升。 成交楼面均价及溢价率同步回升。1-2月百城住宅用地累计成交建面同比下降约23.3%；其中，一线城市下降67.0%，二线城市下降38.2%，三线城市下降13.7%，二三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，2月单月出现一定回升。溢价率方面，各线城市住宅用地成交溢价率有所上升，2月整体溢价率环比升势延续。 投资建议：顶层定调推动住房销售增长，维持“强于大市”评级。2月行业经济数据呈现向好趋势，销售、开工指标皆出现明显改善。同时月内全国两会政府工作报告提及“支持刚性及改善性住房需求”，住房消费仍是新一年的重点工作之一，随着需求端的恢复或将进一步带动开发投资等逐步恢复。我们预计未来销售端仍有较大的提升空间。维持“强于大市”评级。 15-Mar-23 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 28 目录 1. 板块表现：房企间股价出现分化 ..................................................................................................... 5 1.1地产开发行业表现....................................................................................................................................................... 5 1.2物业管理行业表现....................................................................................................................................................... 6 2. 行业：销售持续复苏，投资降幅趋缓 ............................................................................................. 7 3. 城市：销售改善延续，推盘环比上升 ........................................................................................... 10 3.1 新房数据：二线销量增速较快，推盘环比明显增加 ............................................................................................. 10 3.2 二手房数据：成交环比大幅上升，一线挂牌价高位稳定 ..................................................................................... 14 4. 土地市场：百城单月成交环增，溢价率整体回升 ....................................................................... 16 4.1住宅类用地成交建面：单月增速回正，累计同降收窄 ......................................................................................... 16 4.2 住宅用地成交总价：整体降幅再度收窄................................................................................................................. 17 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率整体回升 ............................................................................................................. 19 5. 融资：境内外债券发行环比有所上升 ........................................................................................... 21 6. 重点政策回顾：顶层定调行业平稳发展 ....................................................................................... 23 7. 投资建议 ........................................................................................................................................... 26 8. 风险提示 ........................................................................................................................................... 26 图表目录 图1：绿景中国地产、建发国际集团、越秀地产2月涨幅居前 .................................................................................. 5 图2：莱蒙国际、绿景中国地产、越秀地产年初至2月末涨幅居前 .......................................................................... 5 图 3：旭辉控股集团、德信中国、碧桂园2月换手率居前 .......................................................................................... 6 图 4：弘阳服务、万科海外、银城生活服务2月涨幅居前 .......................................................................................... 6 图5：嘉里建设、华润万象生活、保利物业年初至2月末涨幅居前 .......................................................................... 6 图6：旭辉永升服务、碧桂园服务、世茂服务2月换手率居前 .................................................................................. 7 图7：商品房销售额降幅较2022年全年收窄26.6pct ................................................................................................... 7 图8：商品房销售面积降幅较2022年全年收窄20.7pct ............................................................................................... 7 图9：较2022年全年，2月房地产投资降幅收窄4.3pct .............................................................................................. 8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 28 图10：2022年全年土地购置费累计同比下降5.7% ..................................................................................................... 8 图11：新开工降幅受去年同期高基数影响有所收窄 .................................................................................................... 9 图12：房屋竣工面积同比止跌回升 ...........................................