行业研究 | 内地房地产 投资销售有所下滑，政策对冲修复估值 ——1-2月统计局数据点评及房地产月报 受疫情影响，2月投资销售同比有所下降。1-2月，全国商品房销售金额累计同比下降35.9%（去年全年增长6.5%）；销售面积累计同比下降39.9%（去年全年下降0.1%）； 销售下滑主要系疫情影响线下销售渠道。1-2月，开发投资累计同比下降16.3%（去年全年增长9.9%）；拿地方面，土地供给的减少与经济活动的停滞使得房企前2个月土地购置力度明显下降，购置土地面积与土地成交价款分别下滑29.3%与39.2%。整体而言，2月投资和拿地数据符合预期，后期将随经济活动恢复而出现反弹。 新开工同比大幅下滑，竣工面积增速再次转负。受前期停工停产等防控措施的影响，房企1- 2月新开工出现明显下降，房屋新开工面积同比下降44.9%（去年全年增长8.5%）。房屋竣工面积1- 2月累计同比下降22.9%，增速再次转负。由于新开工面积仍大于竣工面积，1-2月房屋施工面积同比小幅增长2.9%。新开工面积的大幅下降或将对短期市场供给造成一定影响，预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。 开发资金来源同比下滑，定金及预付款增速降幅明显。1- 2月，房地产开发资金来源累计同比下降17.5%（去年全年增长7.6%）。拆分来看，国内贷款累计下降8.6%（去年全年为增长5.1%）；自筹资金累计同比下降15.4%（去年全年增长4.2%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑23.9%和12.4%（去年全年分别增长10.7%和15.1%）。由于商品房销售出现一定停滞，房地产开发资金来源中的定金及预收款和个人按揭贷款降幅较为明显。随着房地产销售活动的逐步恢复，房企开发资金来源也将得到一定改善。 疫情之下销售遇冷，推盘同比明显下滑。2月，45城新房成交量环比下降77%，同比下降71%；当年累计成交量下降38%（上月 下降15%），一、二、三线城市分别下降34%、31%及45%。肇庆、湛江、 南京和金华累计增幅较大，而 长春、泉州 、淮南、吉林 累计降幅较大。截至2月末，14城新房去化周期为70.2个月，平均环比上升378%，同比上升255%。二手房方面，2月，15城二手房交易量环比下降79%，同比下降68%；截至2月末，15城累计交易量同降30%（上月降7%）。 金华、 深圳、青岛 二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 各线土地成交增速回落，溢价率快速上升。1- 2月，百城住宅用地累计成交建面同比下降36.8%；其中， 一线城市 下降26.9%，二线城市下降50.6%，三线城市下降23.3%，各线均有所下降。成交楼面均价方面，2月单月出现一定回升。溢价率方面，在2019年四季度降至低位后，百城 住宅类用地成交溢价率明显回升，2月一线溢价率环比升幅较大，土地竞争较为激烈。 投资建议：调整释放悲观预期，政策对冲修复估值。2月统计局数据符合预期，行业基本面将在复工复产后逐步修复。从政策角度看，对刚需及合理改善的友好政策态度能够一定程度对冲疫情影响，同时也有机会提升板块估值水平；近期的市场调整也使得投资者悲观预期有所释放。房地产行业资产价值也将随情绪修复而逐步修复。维持“强于大市”评级。 16-Mar-20 微信公众号 强于大市 (维持) 申思聪 分析师 +852 3958 4600 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 联系人 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 26 目录 1. 板块表现：中型发展商股价表现较好 ............................................................................................. 5 2. 行业：投资销售有所下滑，施工面积小幅增长 ............................................................................. 6 3. 城市：疫情影响销情，推盘同比下滑 ............................................................................................. 9 3.1 新房数据：疫情之下销售遇冷，推盘同比明显下滑 ............................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定 ............................................................................................. 12 4. 土地市场：各线成交增速回落，溢价率快速上升 ....................................................................... 14 4.1住宅类用地成交建面：疫情之下，各线增速普遍回落 ......................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：二线累计同比明显回落 ......................................................................................................... 15 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率整体回落 ............................................................................................................. 17 5. 融资：境内外债券发行环比有所上升 ........................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：地方微调力度加大 ............................................................................................... 21 7. 投资建议 ........................................................................................................................................... 24 8. 风险提示 ........................................................................................................................................... 24 图表目录 图1：佳兆业美好、奥园健康和雅生活服务2月涨幅居前 .......................................................................................... 5 图2：永升生活服务、奥园健康和佳兆业美好年初至2月末涨幅居前 ...................................................................... 5 图 3： 雅生活服务、奥园健康和富力地产2月换手率居前 .......................................................................................... 5 图4： 商品房销售额同比出现一定下滑 ......................................................................................................................... 6 图5： 商品房销售面积增速明显转负 ............................................................................................................................. 6 图6：受疫情影响，房地产投资增速近年来首次转负 .................................................................................................. 7 图7： 房企购置土地面积与成交价款降幅有所扩大 ...................................................................................................... 7 图8： 土地购置费增长持续回落，未来料将继续下降 .................................................................................................. 7 图9： 新开工面积近期出现明显下滑 ............................................................................................................................. 8 图10：房屋竣工面积增速再次转负 ............................................................................................................................... 8 rQxPsOrOsOqQuNvMmOqMqR8OaObRmOnNnPmMlOoOsRjMpOpR7NtRnOuOmMoQvPsRpR 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 26 图11：开发资金来源同比下滑，定金及预付款增速降幅明显 .................................................................................... 8 图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨 .......................................................................................................... 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 .................................................................. 13 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定 ...