房地产行业2019年1~2月房地产统计局数据点评：销售转负投资超预期，板块估值仍处低位

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Summary] 报告摘要： 事件：国家统计局公布数据显示，2019年1-2月，商品房销售面积14,102万平方米，同比下降3.6%，商品房销售额12,803元，同比增长2.8%。全国房地产开发投资12,090亿元，同比名义增长11.6%。  销售：增速如期转负 2019年1-2月份，商品房销售面积累计同比下降3.6%，增速比2018年全年回落4.9个百分点。总体来说，销售相关数据仍保持了较为稳定的态势，也基本符合预期，我们预计这也将为未来政策的连续性和稳定性创造客观条件，推测未来政策思路仍将“稳”字当先，继续因城施策精准微操，整体来看难有大幅变动。我们认为2019年一季度销售面积增速将仍呈现平稳下滑的趋势，维持2019年全年销售面积增速预期-5%，上调销售金额增速预期至1%。  投资：增速超预期 2019年1-2月，全国房地产开发投资完成额12,090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点，表现强势，超出预期。我们认为，1-2月投资增速超预期，原因主要在于去年统计口径改变造成的低基数效应和部分投资的延迟计入，使得建安投资增速大幅转正带动地产投资整体上行，具体可参见我们去年4月的专题报告《“地产解惑”系列之一：统计口径改变对投资增速的影响》。综合看来，综合考虑土地成交的下滑和建安投资增速的回升，我们认为二季度投资增速将呈现缓慢下行的态势，维持2019年投资增速具备韧性，全年7%增速的判断。  资金：增速下滑但整体无忧 2019年1-2月份，房地产开发企业到位资金同比增长2.1%，增速比2018年全年回落4.3个百分点，房企总体融资与销售回款情况仍然良好，后续应继续关注偿债高峰期背景下房地产行业融资监管政策的变动。  板块表现：估值仍处低位 从近期A股和港股地产板块表现来看，虽然在整体春季行情的带动下个股股价普遍上涨，但板块整体绝对估值与相对估值仍处低位。  投资建议 2019年1-2月，房地产行业销售面积增速转负，投资增速维持高位，资金情况仍然良好，调控政策进入回暖期，维持行业“推荐”评级。我们认为，在行业数据趋稳的背景下，预计未来政策将愈发具备连续性和稳定性，进而修复前期不确定性引发的板块估值下杀，政策平稳预期下，公司销售与业绩增速将成为市场关注点。看好业绩优良的行业龙头公司的表现。建议投资者持续关注销售快速扩张、业绩增长确定性较强的二线龙头房企，如中南建设、新城控股、阳光城、蓝光发展等。 风险提示：房地产调控政策收紧；房地产年报业绩结算节奏不及预期；房地产税推进进度高于预期。 [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 -36%-27%-18%-9%0%18-0318-0618-0918-1219-03房地产沪深300 资料来源：Wind，民生证券研究院 [Table_Author] 分析师：杨柳 执业证号： S0100517050002 电话： 010-85127730 邮箱： yangliu_yjs@mszq.com 研究助理：由子沛 执业证号： S0100118010012 电话： 021-60878329 邮箱： youzipei@mszq.com 研究助理：侯希得 执业证号： S0100118080033 电话： 021-60876707 邮箱： houxide@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.对“套内面积”计价不宜过度解读 2.“地产解惑”系列之四：如何从财税角度看待房地产税？ [Table_Title] 房地产 行业研究/动态报告 销售转负投资超预期，板块估值仍处低位 —2019年1-2月房地产统计局数据点评 动态研究报告/房地产 2019年03月15日 19852224/36139/20190315 07:50 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 [Table_Page] 动态研究/房地产 目录 一、行业宏观数据汇总 ...................................................................................................................................................... 3 二、销售：增速如期转负 .................................................................................................................................................. 4 三、投资：增速超预期 ...................................................................................................................................................... 6 四、资金：增速下滑但整体无忧 ...................................................................................................................................... 7 五、房价：维持平稳预期 .................................................................................................................................................. 7 六、板块表现：估值仍处低位 .......................................................................................................................................... 8 七、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 9 八、风险提示 ...................................................................................................................................................................... 9 插图目录 ............................................................................................................................................................................ 10 表格目录 ............................................................................................................................................................................ 10 19852224/36139/20190315 07:50 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 [Table_Page] 动态研究/房地产 一、行业宏观数据汇总 2019年1-2月，商品房销售面积14,102万平方米，同比下降3.6%，增速比2018年全年回落4.9个百分点。其中，住宅销售面积下降3.2%，办公楼销售面积下降15.7%，商业营业用房销售面积下降13.6%。商品房销售额149,973亿元，同比增长2.8%，增速比2018年全年回落9.4个百分点。其中，住宅销售额增长4.5%，办公楼销售额下降6.2%，商业营业用房销售额下降9.4%。2019年1-2月，全国房地产开发投资完成额12,090亿元，同比名义增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点，比上年同期提高1.7个百分点。其中，住宅投资87,11亿元，增长18.0%，增速比2018年全年提高4.6个百分点，比上年提高5.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。 表1：房地产行业宏观数据汇总 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 表2：各都市圈宏观数据汇总（2018年1-12月，分城市月度数据滞后全国数据两周左右） 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 注：本报告中京津冀包含北京、天津、河北；江浙沪包含上海、江苏、浙江；珠三角包含广东；中原包含河南、湖北；川渝包含重庆、四川。 累计值占比累计同比相比上月变化百分点累计值占比累计同比相比上月变化百分点当月值当月环比当月同比当月值当月环比当月同比商品房销售面积（万平米）171,654100.0%1.3%-0.114,102100.0%-3.6%-4.923,05048.8%0.9%14,102-38.8%-3.6% 其中：住宅147,92986.2%2.2%0.112,31987.4%-3.2%-5.419,21644.7%2.5%12,319-35.9%-3.2% 办公楼4,3632.5%-8.3%2.83212.3%-15.7%-7.4757114.2%7.9%321-57.6%-15.8% 商业营业用房11,9717.0%-6.8%-1.78385.9%-13.6%-6.81,85371.6%-14.7%838-54.8%-13.6%商品房销售金额（亿元）149,973100.0%12.2%0.112,803100.0%2.8%-9.420,46550.5%12.3%12,803-37.4%2.8% 其中：住宅126,39384.3%14.7%-0.111,02886.1%4.5%-10.216,44641.9%13.6%11,028-32.9%4.5% 办公楼6,2774.2%-2.6%3.85053.9%-6.2%-3.61,140129.0%19.2%505-55.7%-6.3% 商业营业用房13,3498.9%0.7%0.99587.5%-9.4%-10.12,28593.1%5.4%958-58.1%-9.4%房地产开发投资完成额（亿元）120,264100.0%9.5%-0.212,090100.0%11.6%2.110,181-5.4%8.2%12,09018.8%11.6% 其中：住宅85,19270.8%13.4%-