房地产行业8月统计局房地产数据点评：累计销售金额同比转正，投资仍处高景气区间

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 动态跟踪 【行业·证券研究报告】 房地产行业 累计销售金额同比转正，投资仍处高景气区间 ——8月统计局房地产数据点评 ⚫ 统计局公布2020年8月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为14855万平方米、13129亿元、19885万平方米，同比增速分别为+13.7%、+11.8%、+2.4%，前值（7月）为+9.5%、+11.7%、+11.3%。 核心观点 ⚫ 8月全国商品房销售面积同比增长13.7%，累计销售额首次实现正增长。8月销售实现两位数增长，涨幅进一步扩大，同时销售均价为10448元/平方米，同比增长11.8%，前值为6.5%。1-8月份，商品房销售面积98496万平方米，同比下降3.3%。商品房销售金额96943亿元，同比增长1.6%，累计销售额首次实现正增长。8月销售量价齐升，市场韧性继续被验证，预计三季度销售情况依然较好。随着需求的逐渐释放，我们认为四季度市场将进入一个平稳期，叠加去年的高基数，销售增速将逐渐回落。 ⚫ 8月新开工面积同比增长2.4%，新开工动力来源于销售韧性。8月房地产新开工增速有所回落，新开工面积/销售面积的比值为1.34，前值为1.58。1-8月房屋新开工面积139917万平方米，下降3.6%，降幅收窄0.9个百分点。今年融资端虽有放松，但房地产融资依然受到较多管制，销售回款依然是重要的融资来源，因而维持较快的新开工增速是必要的。8月新开工增速回落，但仍然处于扩张区间，符合我们此前预期。但随着销售和土地出让节奏的逐渐放缓，未来新开工的增速也很难进一步上行。 ⚫ 8月房地产投资同比增长11.8%，全年累计增速4.6%。投资继3月由负转正之后一直保持强劲增长，继续领先销售和开工，维持两位数增速。1-8月累计投资额88454亿元，累计同比4.6%，累计增速继续扩大，对经济的托底作用显著。我们预计全年房地产投资增速依然保有韧性，但全年两位数以上涨幅的概率不大。我们看到维持当前投资较快增速的主要是土地端的投资以及与土地出让带来的新开工。8月单月虽然土地市场依旧活跃，但主要是单价在提升，土地出让速度已经放缓，不足以继续支撑较高的新开工增速，而竣工端受疫情影响有所推迟，这都导致了2020年的建安投资增速不会很快，这是全年房地产投资的核心影响因素。 ⚫ 我们维持先前对于2020年房地产行业三大核心指标的预测：销售面积增长-6.4%、房地产开发投资增长4.7%、新开工面积增长0.5%。 投资建议与投资标的 ⚫ 8月销售面积取得两位数增长，市场韧性继续超预期。新开工增速略有回落，投资维持两位数增长。我们预计下半年随着需求的逐渐释放，以及土地出让下滑，销售和投资增速会逐渐向个位数收敛，但全年表现仍将超出市场年初预期。龙头房企的基本面将继续夯实，可能随着长线资金的介入迎来估值修复行情。重点推荐两类标的，一是业绩更具弹性、公司治理优秀的潜力公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、金地集团(600383，买入)、中南建设(000961，买入)。二是业绩更具确定性的标的，推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)；同时我们看好迅速成长且受疫情影响较小的物管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、永升生活服务(01995，买入)、保利物业(06049，买入)、 招商积余(001914，增持)。 风险提示 ⚫ 销售大幅低于预期。逆周期政策宽松不及预期。融资环境存在不确定性。 Table_ Base Info 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2020年09月15日 行业表现 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860518070003 联系人 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 累计销售金额同比转正，投资仍处高景气区间 2 目 录 8月销售量价齐增，累计降幅持续缩窄 ........................................................... 4 8月新开工增速回落，房地产投资韧性依旧 .................................................... 4 维持预测2020年销售、投资、新开工增速为-6.4%、4.7%、0.5% ................ 6 集中度进一步增加，TOP10-20房企销售增长最快 ......................................... 6 投资建议 ........................................................................................................ 7 风险提示 ........................................................................................................ 7 nMqOnQnQzRsPmRpNoQqRmPbR9R7NoMmMpNqQiNoOyRjMqRsP8OsQpOwMmNmMxNqRqO 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 累计销售金额同比转正，投资仍处高景气区间 3 图表目录 图 1：房地产销售面积8月同比增速+13.7% .............................................................................. 4 图 2：各地区销售均有所上涨，东部涨幅最大 ............................................................................. 4 图 3：新开工面积8月同比增速+2.4% ...................................................................................... 5 图 4：8月新开工/销售为1.34 .................................................................................................... 5 图 5：房地产投资8月同比增速为+11.8% .................................................................................. 6 图 6：居民8月新增中长期贷款同比增长22.7% ....................................................................... 6 表 1：预测2020年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为-6.4%、4.7%、0.5% ........ 6 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 累计销售金额同比转正，投资仍处高景气区间 4 8月销售量价齐增，累计降幅持续缩窄 8月全国商品房销售面积同比增长13.7%，累计销售额首次实现正增长。2020年8月，全国实现商品房销售面积14855万方，同比增加13.7%，前值为+9.5%，实现销售金额15521亿，同比增加27.1%，前值为+16.6%。8月销售均价为10448元/平方米，同比增长11.8%，前值为6.5%，环比增长2.3%，前值2.5%。1-8月，商品房销售面积98496万平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5个百分点。1-8月，商品房销售金额96943亿元，同比增长1.6%，累计销售额首次实现正增长。8月销售实现同比两位数增长，同时量价齐升，销售韧性继续被验证，预计三季度销售情况依然较好。随着需求的逐渐释放，我们认为四季度市场将进入一个平稳期，叠加去年的高基数，价格将温和上涨，销售增速逐渐平滑。 2020年8月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为22.1%/9.0%/7.2/12.4%，增速前值分别为16.2%/6.6%/4.8/-2.2%，本月所有地区均实现了正增长，市场的热度进一步传递。从区域基本面来看，东部地区再次实现两位数增长，内需推动下中西部地区也有稳定的表现，东北地区首次实现单月销售同比增长。 图 1：房地产销售面积8月同比增速+13.7% 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 图 2：各地区销售均有所上涨，东部涨幅最大 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 8月新开工增速回落，房地产投资韧性依旧 8月新开工面积同比增长2.4%，新开工动力来源于销售韧性。8月房地产新开工面积为19885万方，同比增长2.4%，前值11.3%，增速有所回落。8月新开工面积/销售面积的比值为1.34，前值为1.58。1-8月房屋新开工面积139917万平方米，下降3.6%，降幅收窄0.9个百分点。此前的报告中我们提到，今年融资端虽有放松，但房地产融资依然受到较多管制，尤其是海外发债的难度增加，销售回款依然是重要的融资来源，由于销售的韧性超出预期，叠加当前相对较低的库存，因而维持较快的新开工增速是必要的。8月新开工增速回落，但仍然处于扩张区间，符合我们此前预期。但随着销售节奏的逐渐放缓，未来新开工的增速也很难进一步上行。 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2017/12018/12019/12020/1单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2017/112018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/7东部中部西部东北 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 累计销售金额同比转正，投资仍处高景气区间 5 图 3：新开工面积8月同比增速+2.4% 资料来源：国家