行业研究 | 内地房地产 销售金额增速转正，到位资金改善可期 ——3月统计局数据点评及房地产月报 住宅销售增长驱动全国商品房销售金额增速回正、销售面积降幅收窄1.8pct。2023年全国商品房销售持续修复，1-3月销售金额累计同比上升4.1%（1-2月：下降0.1%），同比止跌回正；销售面积累计同比下降1.8%（1-2月：下降3.6%），同比降幅收窄1.8pct。其中在市场需求持续释放的带动下，住宅销售回升明显，1-3月住宅销售金额环比上升7.1%、销售面积环比上升1.4%，较1-2月分别增速加快3.6pct、2.0pct。 行业开发投资保持稳定，行业竣工同比升势延续。开发投资方面，1-3月房地产开发投资完成额累计同比下降5.8%，与前2月相比基本持平（1-2月：下降5.7%）。房屋开工方面，2023年房屋开工情况已出现明显改善，房屋竣工面积同比增长14.7%，行业竣工同比升势延续。新开工情况，由于前期企业拿地规模减少，新增土地供应不足影响，1-3月房地产开发企业房屋新开工面积同比下降19.2%，降幅较前2月扩大9.8pct。展望未来，随着商品房销售逐步企稳及融资渠道进一步放宽，企业流动性改善或有望促进行业开发投资规模提升。 定金及预收款、个贷回升带动开发资金来源降幅收窄7.2pct。受销售影响，1-3月个人按揭贷款、定金及预收款项降幅收窄较多，分别同比降幅收窄12.4pct、8.6pct，共同带动1-3月房地产开发资金来源累计同比下降9.0%，较1-2月降幅收窄7.2pct。目前，融资渠道有所改善，部分高信用头部房企率先受益，随着行业销售逐步恢复，资金面或将延续改善格局。 二线销售同比领涨，去化周期持续缩短。3月45城新房成交面积环比上升28%，同比上升37%；当年累计成交面积同增6%（2月：下降10%），一、二、三线城市分别上升8%、10%及与去年同期持平。惠州、温州、海门、嘉兴累计增幅较大，绍兴、泉州、芜湖、莆田累计降幅较大。截至3月末14城新房去化周期为12.7个月，平均环比下降24%，同比下降27%，主要城市去化周期进一步缩短。二手房方面，3月15城二手房成交面积环比上升42%，同比上升123%；截至3月末15城累计成交面积同增81%（2月：上升52%）。扬州、青岛、东莞二手房成交面积累计增幅居前。挂牌量价方面，一线城市挂牌出售价率先复苏，二三线城市挂牌量维持相对高位。 百城累计成交同比下滑，溢价率升势延续。1-3月百城住宅用地累计成交建面同比下降约25.2%；其中，一二三线城市分别下降19.2%、34.2%及20.1%，二三线城市成交建面同比皆有所下滑。成交楼面均价方面，三线成交楼面均价提升较多带动整体成交环比继续上升；但受一二线成交均价下滑影响，环比增速有所放缓。溢价率方面，一二三线城市分别溢价率上升5.6%、7.2%及8.0%，带动3月成交溢价率继续上升。 投资建议：需求端发力有望带动销售全面企稳，维持“强于大市”评级。3月行业销售持续复苏，但后续销售全面回暖仍需地方政策持续发力。近期行业开工及竣工情况已出现明显改善，随着销售企稳及融资渠道修复或将提升房企拿地积极性，进一步带动开发投资规模上升。整体来看，资源禀赋、在重点城市的核心区域有所布局的房企更具竞争优势。维持“强于大市”评级。 18-Apr-23 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 28 目录 1. 板块表现：房企间股价出现分化 ..................................................................................................... 5 1.1地产开发行业表现....................................................................................................................................................... 5 1.2物业管理行业表现....................................................................................................................................................... 6 2. 行业：销量稳步提升，开发投资下滑 ............................................................................................. 7 3. 城市：二线修复较快，推盘环比大增 ............................................................................................. 9 3.1 新房数据：累计销售同比回正，推盘环比大幅上升 ............................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交环比增速放缓，一线挂牌价高位稳定 ..................................................................................... 13 4. 土地市场：一线成交热度不减，溢价率升势延续 ....................................................................... 15 4.1住宅类用地成交建面：一线降幅收窄，二三线降幅扩大 ..................................................................................... 15 4.2 住宅用地成交总价：累计成交增速继续回落 ......................................................................................................... 17 4.3成交楼面均价及溢价率升势延续 ............................................................................................................................. 18 5. 融资：境内债券发行环比有所回升 ............................................................................................... 20 6. 重点政策回顾：行业政策稳步推进 ............................................................................................... 22 7. 投资建议 ........................................................................................................................................... 26 8. 风险提示 ........................................................................................................................................... 26 图表目录 图1：中国海外宏洋集团、恒盛地产、华润置地3月涨幅居前 .................................................................................. 5 图2：越秀地产、莱蒙国际、绿景中国地产年初至3月末涨幅居前 .......................................................................... 5 图 3：旭辉控股集团、万科企业、雅居乐集团3月换手率居前 .................................................................................. 5 图4：融创服务、中海物业、嘉里建设3月涨幅居前 .................................................................................................. 6 图5：中海物业、嘉里建设、华润万象生活年初至3月末涨幅居前 .......................................................................... 6 图 6：旭辉永升服务、碧桂园服务、保利物业3月换手率居前 .................................................................................. 6 图7：商品房销售额增速较上月回升4.2pct ................................................................................................................... 7 图8：商品房销售面积增速较上月降幅持续收窄1.8pct ............................................................................................... 7 rQmPnNyRwOpQrOqPmPrOsQbRbP8OoMqQmOtQiNrRmQkPmNzQ7NpOnQMYrRoOxNoMmQ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 28 图9：房地产投资降幅较上月基本持平 ......................................................................................................................... 8 图10：新开工降幅较上月扩大9.8pct ............................................................................................................................. 8 图11：房屋竣工面积增速维持上行态势..............................................................................