8月统计局数据点评及房地产月报：销售投资反弹延续，到位资金增速提升

行业研究 | 内地房地产 销售投资反弹延续，到位资金增速提升 ——8月统计局数据点评及房地产月报 延续前期销售复苏态势，8月商品房销售额增速回正。1-8月，全国商品房销售额累计同比增长1.6%（1-7月：下降2.1%）；销售面积下降3.3%（1-7月：下降5.8%）。1-8月，开发投资累计同比增长4.6%（1-7月：增长3.4%）；购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑2.4%与增长11.2%，较1-7月分别扩大1.4个百分点和下滑1.0个百分点。补库存需求与土地供应结构变化使得土地市场热度仍处高位。整体而言，8月经济数据整体平稳，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资的重要因素，但偏紧的融资政策或对未来投资造成一定影响。 工程进度基本恢复，开工竣工降幅收窄。进入3、4月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1-8月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降3.6%（1-7月：下降4.5%）；房屋竣工面积同比下降10.8%（1-7月：下降10.9%），同比降幅小幅收窄。1-8月新开工面积同比仍有所下降，或对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度；预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。 开发资金增速继续提升，资金面改善格局延续。1-8月，房地产开发资金来源累计同比增长3.0%（1-7月：增长0.8%）。其中，国内贷款增长4.0%（1-7月：增长4.9%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长1.2%和8.6%（1-7月分别下降3.4%和增长6.6%）。由于商品房销售明显恢复，房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款增速明显提升，其中定金及预收款增速年内首次转正。预计开发资金来源将随整体销售的恢复而逐步恢复。 二线增长较快，去化有所下降。8月，45城新房成交面积环比上升3%，同比上升26%；当年累计成交面积同降4%（上月为降9%），一、二、三线城市分别下降10%、1%及6%。东营、南京、金华和东莞累计增幅较大，而武汉、池州、淮南、常州累计降幅较大。截至8月末，14城新房去化周期为10.6个月（上月：11.5个月），平均环比降4%，同比降10%。二手房方面，8月，15城二手房成交环比下降5%，同比上升21%；截至8月末，15城累计成交面积同降5%（上月为降8%）。金华、深圳、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 一线宅地成交增长较快，溢价率维持平稳。1-8月，百城住宅用地累计成交建面同比增长约13.4%；其中，一线城市增长69.0%，二线城市增长5.1%，三线城市下降17.1%，三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，8月单月出现一定下降。溢价率方面，经历了年初的“小阳春”后，各线城市住宅用地成交溢价率开始走平，8月单月溢价率环比基本持平。 投资建议：基本面复苏态势延续，维持“强于大市”评级。8月行业基本面延续前期升势，整体销售投资均实现同比增长。尽管融资端政策有所收紧，但良好的销售增长使得开发资金来源增速继续提升，能够一定程度对冲融资监管政策的影响。随着下半年传统销售旺季的到来，房企的销售与现金流有望得到进一步改善。维持“强于大市”评级。 15-Sep-20 微信公众号 强于大市 (维持) 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 25 目录 1. 板块表现：中型房企股价表现较好 ............................................................................................ 5 2. 行业：销售投资反弹延续，到位资金增速提升 ........................................................................ 6 3. 城市：一线增长较快，推盘同比上升 ........................................................................................ 9 3.1 新房数据：一线销量增速较快，推盘同比有所增加 ......................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交同比快速上升，挂牌价高位稳定 ....................................................................................... 12 4. 土地市场：二线成交增速提升，溢价率维持平稳 .................................................................. 14 4.1住宅类用地成交建面：一二线增速回落，三线降幅收窄 ............................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体增速继续回落........................................................................................................... 15 4.3成交楼面均价有所下降，溢价率整体平稳 ....................................................................................................... 17 5. 融资：境内外债券发行环比维持平稳 ...................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：政策基调逐步收紧 .......................................................................................... 21 7. 投资建议 ...................................................................................................................................... 23 8. 风险提示 ...................................................................................................................................... 23 图表目录 图1：合生创展集团、众安集团和海昌海洋公园8月涨幅居前 ............................................................................ 5 图2：银城生活服务、永升生活服务和宝龙商业年初至8月末涨幅居前 ............................................................ 5 图 3：保利物业、弘阳服务和奥园健康8月换手率居前 ........................................................................................ 5 图4：商品房销售额累计增速年内首次转正............................................................................................................ 6 图5：商品房销售面积降幅较上月继续收窄............................................................................................................ 6 图6：房地产开发投资增速继续反弹 ....................................................................................................................... 7 图7：房企土地成交价款增速有所回落 ................................................................................................................... 7 图8：土地购置费增速继续提升 ............................................................................................................................... 7 图9：房屋新开工面积降幅有所收窄 ....................................................................................................................... 8 图10：房屋竣工面积降幅继续收窄 ......................................................................................................................... 8 oOoOtNuMqMsOaQaO8OsQmMsQrRjMmMwPlOqRmRbRpNmOxNtRvMuOmOqM 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 25 图11：开发资金来源增速继续提升，定金及预付款增速年内首次回正 .............................................................. 8 图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨 .................................................................................................... 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 ............................................................ 13 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定 .................................................................... 13 图15：三线城市二手房挂牌出售量指数维持高位 .........................................................