行业研究 | 内地房地产 销售面积增速转正，到位资金持续改善 ——10月统计局数据点评及房地产月报 “银十”表现良好，销售面积累计增速年内首次转正。1-10月，商品房销售额累计同比增长5.8%（1-9月：增长3.7%）；销售面积同比持平（1-9月：下降1.8%）。1-10月，开发投资累计同比增长6.3%（1-9月：增长5.6%）；购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑3.3%与增长14.8%，较1-9月分别扩大0.4个百分点和提高1.0个百分点。补库存需求与土地供应结构变化使得土地市场热度仍处高位。整体而言，10月经济数据整体平稳，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资的重要因素，但偏紧的融资政策或对未来投资造成一定影响。 工程进度基本恢复，开工面积降幅收窄。进入3、4月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1-10月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降2.6%（1-9月：下降3.4%）；房屋竣工面积同比下降9.2%（1-9月：下降11.6%），同比降幅有所收窄。1-10月新开工面积同比仍有所下降，或对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度；预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。 开发资金增速继续提升，资金面改善格局延续。1-10月，房地产开发资金来源累计同比增长5.5%（1-9月：增长4.4%）。其中，国内贷款增长5.1%（1-9月：增长4.0%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长4.3%和9.8%（1-9月分别增长2.9%和9.5%）。由于商品房销售明显恢复，房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款增速明显提升，其中定金及预收款增速上月已首次转正。预计开发资金来源将随整体销售的恢复而逐步恢复。 三线增长较快，去化有所上升。10月，45城新房成交面积环比下降15%，同比上升6%；当年累计成交面积同降1%（上月下降2%），一、二、三线城市分别上升0%、下降1%及下降2%。东营、东莞、江门和金华累计增幅较大，而武汉、池州、常州、淮南累计降幅较大。截至10月末，14城新房去化周期为11.2个月，平均环比上升23%，同比上升14%。二手房方面，10月，15城二手房交易量环比下降27%，同比下降3%；截至10月末，15城累计成交面积同降2%（上月下降2%）。金华、深圳、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 一二线宅地成交增速回落，溢价率有所下滑。1-10月，百城住宅用地累计成交建面同比增长约16.7%；其中，一线城市增长49.3%，二线城市增长7.9%，三线城市增长22.5%，各线城市累计增幅较上月均有所收窄。成交楼面均价方面，10月单月出现一定回落。溢价率方面，经历了年初的“小阳春”后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，10月单月溢价率环比有所下降。 基本面持续复苏，维持“强于大市”评级。10月房地产行业销售、资金来源增速持续提升，反映出行业基本面复苏势头的持续，销售回款的提升一定程度对冲了融资监管政策的影响。从经济数据来看，房地产投资仍是支撑整体固定资产投资的重要因素。在此背景下，预计行业政策面或将维持稳定，而房企销售也能保持稳健增长。维持“强于大市”评级。 16-Nov-20 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 25 目录 1. 板块表现：中型房企股价表现较好 ............................................................................................ 5 2. 行业：销售面积增速转正，到位资金持续改善 ........................................................................ 6 3. 城市：三线增长较快，推盘同比下滑 ........................................................................................ 9 3.1 新房数据：三线销量增速较快，推盘同比小幅下滑 ......................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交环比有所下降，挂牌价高位稳定 ....................................................................................... 12 4. 土地市场：各线成交增速回落，溢价率有所下降 .................................................................. 14 4.1住宅类用地成交建面：各线累计成交增速回落 ............................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体增速有所回落........................................................................................................... 15 4.3成交楼面均价有所下降，溢价率整体回落 ....................................................................................................... 17 5. 融资：境内债券发行环比有所下降 .......................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：多地升级楼市调控 .......................................................................................... 21 7. 投资建议 ...................................................................................................................................... 23 8. 风险提示 ...................................................................................................................................... 23 图表目录 图1：建业地产、莱蒙国际和合生创展集团10月涨幅居前 .................................................................................. 5 图2：银城生活服务、合生创展集团和永升生活服务年初至10月末涨幅居前 .................................................. 5 图 3：保利物业、合景泰富集团和永升生活服务10月换手率居前 ...................................................................... 5 图4：商品房销售额增速较上月继续提升 ............................................................................................................... 6 图5：商品房销售面积累计增速年内首次回正........................................................................................................ 6 图6：房地产开发投资增速继续提升 ....................................................................................................................... 7 图7：房企土地成交价款增速继续提升 ................................................................................................................... 7 图8：土地购置费增速基本平稳 ............................................................................................................................... 7 图9：新开工面积降幅继续收窄 ............................................................................................................................... 8 图10：房屋竣工面积降幅继续收窄 ......................................................................................................................... 8 qVwWiWeYzXNBaQaObRpNqQoMoOfQnMoPlOmOtQ9PoOxONZpMpMwMmPmN 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 25 图11：开发资金来源增速继续提升，资金面改善格局延续 .................................................................................. 8 图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨 .................................................................................................... 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 ............................................................ 13 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定 .................................................................... 13 图15：三线城市二手房挂牌出售量指数维持高位 ...................