行业研究 | 内地房地产 销售投资持续反弹，到位资金首次转正 ——1-7月统计局数据点评及房地产月报 延续前期销售复苏态势，7月商品房销售降幅继续收窄。1-7月，全国商品房销售额累计 同比下降2.1%（1- 6月：下降5.4%）；销售面积下降5.8%（1- 6月：下降8.4%）。1- 7月，开发投资累计同比增长3.4%（1- 6月：增长1.9%）； 购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑1.0%与增长12.2%，较1- 6月分别 扩大0.1个百分点和提升6.3个百分点 。补库存需求与土地供应结构变化使得土地市场竞争较为激烈。整体而言，7月经济数据整体趋弱，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资的重要因素，预计未来整体地产投资将较为稳定。 开工降幅继续收窄，竣工降幅小幅扩大。进入3、4月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1- 7月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降4.5%（1- 6月：下降7.6%）；房屋竣工面积同比下降10.9%（1-6月：下降10.5%），同比降幅小幅扩大。1- 7月新开工面积同比仍明显下降，或对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度；预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。 开发资金增速首次回正，资金面改善格局延续。1- 7月，房地产开发资金来源累计同比增长0.8%（1- 6月：下降1.9%）。 其中，国内贷款增长4.9%（1- 6月：增长3.5%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑3.4%和增长6.6%（1-6月分别下降7.0%和增长3.1%）。由于销售同比出现 下滑，开发资金来源中的定金及预收款降幅较为明显；但充裕的流动性使得整体开发资金来源增速于年内首次回正。预计开发资金来源将随销售和流动性的恢复而逐步恢复。 二线增长较快，去化保持平稳。7月，45城新房成交面积环比下降10%，同比上升8%；当年 累计成交 面积同降10%（上月下降13%），一、二、三线城市分别下降17%、5%及13%。东营、 南京、岳阳 和江门累计增幅较大，而泰州、池州、武汉 、常州累计降幅较大。截至7月末，14城新房去化周期为11.8个月，上月为11.9个月。二手房方面，7月，15城二手房交易量环比上升5%，同比上升14%；截至7月末，15城累计成交面积 同降8%（上月下降13%）。 金华、深圳、 南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 整体成交增速回落，溢价率维持平稳。1- 7月，百城住宅用地累计成交建面同比增长约13.2%；其中，一线城市增长76.2%，二线城市下降0.3%，三线城市增长22.0%，整体累计增速较上月有所回落。成交楼面均价方面，7月单月出现一定回升。溢价率方面，经历了年初的“小阳春”后，二线及三线 城市住宅用地成交溢价率有所回落，7月单月 溢价率环比基本持平。 地产开发支撑整体投资，维持“强于大市”评级。7月宏观经济数据整体偏弱，地产投资成为支撑整体固定资产投资的重要因素，行业销售和资金来源表现继续改善。在此背景下，预计未来行业基本面和政策面将维持稳定，而房企销售业绩和财务稳健性也将得到一定支撑。维持“强于大市”评级。 14-Aug-20 微信公众号 强于大市 (维持) 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 26 目录 1. 板块表现：中型房企股价表现较好 ................................................................................................. 5 2. 行业：销售投资持续反弹，到位资金首次转正 ............................................................................. 6 3. 城市：二线增长较快，推盘同比大增 ............................................................................................. 9 3.1 新房数据：二线销量增速较快，推盘同比明显上升 ............................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交同比有所上升，挂牌价高位稳定 ............................................................................................. 12 4. 土地市场：成交增速小幅回落，溢价率维持稳定 ....................................................................... 14 4.1住宅类用地成交建面：各线累计增速小幅回落 ..................................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体增速小幅回落................................................................................................................. 15 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率整体平稳 ............................................................................................................. 17 5. 融资：境内外债券发行环比有所上升 ........................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：房住不炒基调延续 ............................................................................................... 21 7. 投资建议 ........................................................................................................................................... 23 8. 风险提示 ........................................................................................................................................... 24 图表目录 图1：恒盛地产、碧桂园服务和易居企业控股7月涨幅居前 ...................................................................................... 5 图2：中奥到家、永升生活服务和新城悦服务年初至7月末涨幅居前 ...................................................................... 5 图 3： 雅生活服务、奥园健康和佳兆业美好7月换手率居前 ...................................................................................... 5 图4： 商品住宅销售额增速年内首次转正 ..................................................................................................................... 6 图5： 商品房销售面积降幅较上月继续收窄.................................................................................................................. 6 图6： 房地产开发投资增速继续提升 ............................................................................................................................. 7 图7： 房企土地成交价款增速明显提升 ......................................................................................................................... 7 图8： 土地购置费增速小幅提升 ..................................................................................................................................... 7 图9： 新开工面积增速继续收窄 ..................................................................................................................................... 8 图10：房屋竣工面积降幅小幅扩大 ............................................................................................................................... 8 tMtQtQqNzRxO7NbP6MpNrRnPnNfQrRvNiNoPsN9PqQzRvPpNtQMYrRqN 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 26 图11：开发资金来源增速年内首次转正，资金改善格局延续 .................................................................................... 8 图12：二手 房挂牌出售价格指数近期停止上涨 .......................................................................................................... 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 ..........................................