7月统计局数据点评及房地产月报：销售投资继续探底，行业政策更趋积极

15-Aug-23 销售投资继续探底，行业政策更趋积极一7月统计局数据点评及房地产月报 强于大市(维持) 住宅销售弱势延续，商品房销售金额累计同比增速转负。1-7月，全国商品房销售全额累计同比下降1.5%（6月：+1.1%），销售面积累计同比下降6.5%（前6月：-5.3%)；其中，受需求偏弱及去年高基数等因素影响，全宅销售弱势送续，销售金额累计同比增长0.7%（前6月：+3.7%），销售面积累计同比下降4.3%（前6月：+2.8%)。本月，预层及多地会议表态满足需及测改任房需求，同时明确了后续需求竭政策的改等方向，随着更多地方政策的加速落地，或有望激发新一轮住房需求，进一步为商品房销售回升提供相应支样： 蔡鸿飞分析师+852 3958 4629caihongfei@.cwghl.comSFC CE Rcf: BPK 909 全国开发投资降幅较上月扩大0.6pet，玻工同比增速继续提升，房地产开发投资方面，1-7月，房地产开发投资完成额累计同比下降8.5%（前6月：-7.9%)：其中，住宅升发投资完成额累军计同比下降7.6%（前6月：-7.3%）。房屋新并工及接工方西，1-7月：房尾新开工面积同比下降24.5%（6月：-24.3%），放工两积同比上升20.5%（前6月：+19.0%)，在销售及流动性偏弱的影响下，新开工降需小幅扩大0.2pcl，疏工同比增速则在地方保交楼的推动下持续提升。我们预计开发投资将随着销售的恢复而有所参复。 诸葛莲昕分析师+852 3958 4600zhugelianxin@cwghl.comSFC CE Ref: BPK 789 开发资金来源降幅扩大1.4pct，个人按揭贷款累计同比增速转负。1-7月房地产开发资金米源累计同比下降11.2%（1-6月：-9.8%）。折分来看，由子商品房销售同比有所下清，1-7月定会及预收款项降明显扩大、累计同比下降3.8%（前6月：-0.9%），个人按消贷款增转负、累计同比下降1.0%（前6月：+2.7%)：另外，国内货款累计同比下滑11.5%（前6月：-11.1%），自等资全降幅则小幅收军、累计同比23.0%（前6月：-23.4%）。 新房及二手房延续近期下滑趋势，去化周期环比继续提升。7月，45成新房成文面积环比下降30%。同比下降34%：当年累计成交积同比增速与上月持平，一、二、三线城市分别上升14%及下降3%、1%。东莞、茂名、厦门累计增情较大，绍兴、柳州、益减累计华幅较大。截至7月未，14域新房去化周期为25.0个月，平均环比上并68%，同比上升52%，二手房方面，7月，15城二手房成交面积环比下降13%，同比下降11%：低至7月，15城累计成面积同增48%（6月：+62%)。东莞、扬州、青岛二手房成交面积累计增幅居前。挂牌量价方面，一线成市桂牌价为稳定，三线成市二手房挂牌量维持高位。 百城宅地累计同比下滑，溢价率稳中搬降。1-7月，百成住宅用地累计成交建西同比下降约29.3%：分线来希，一线城市下降32.0%，二线城市下降40.5%，三线减市下降20.1%，一累计降幅略微收窄，二三线成市累计降幅扩大。成交楼而均价方面，多线域市成交楼而均价同步下跌，带动百城环比有所回落。道价率方面，一二线溢价率环比明显下滑、三线溢价率连续回升，共同作用百城宅地成文避价率稳中有降。 投资建议：行业需求侧政策更趋积极，维持“强于大市”评级。7月，在需求偏弱及去年同期高基数的共同作用下，行业销售及开发投资维续探底。近期部分城市放宽落户条件或有助于营动富求增加，随看公积金及商资等政策逐步优化，行业销售端预计将迎来一定边际改善。维持“强于大市”评级。 目录 3.1新房较据：二三线销量增速转负，排盘环比降惜扩大32二手房教据：成交环比持综下滑，持牌价稳市有降， 4．土地市场：一二线成交增速回落，溢价率维持平稳.15 4.1住宅类用地成交建而：--二线增建回落，三线降幅妆窄.154.2住宅用地成交总价：整体降隔继续扩大.174.3成交楼面均价有所同落，整体溢价率稳中微降。..18 6.重点政策回顾：顶层明确政策优化方向..22 7.投资建议 风险提示27 图表目录 图1：佳兆业、合景泰富集团、富力地产7月涨居前图2：绿景中国、深圳控股、中国海外发展年初至7月末流幅居前图3：合景泰富集团、碧柱园、新成发展7月换手率居前图4：时代邻里、正荣服务、世茂服务7月求幅居前.图5：保利输业年初至7月求涨品居前图6：碧桂国服务、保利物业、合景络活7月换手率居前图7：商品房销售额同比增速负增长图8：商品房销售面积同比降幅扩大1.2pc 图9：房地产投资修幅送一步扩大0.6pcl.图10：7月新开工累计同比较上月继续下滑图11：房屋被工面积较上月有所提升图12：开发资金来源降幅扩大，自等资金降幅小幅收窄图13：二手房挂牌出售价格指数近期稳中有降。.14图14：一线域市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定14图15：二线域市二手房挂障量指数缓慢下降，价格指数缓慢下降.14图16：三线城市二手房挂障出售量指数终持相对高位图17：四线域市二手房挂障出售量插数持续下降..14图18：7月百域住宅用地成交建面同降49.3%.15图19：7月一线届市住宅用地成交建面同降31.6%15图20：7月二线届市住宅用地成交建面同降73.0%图22：7月三线城市住宅用地成交建面同降29.8%16图22：1-7月百成宅地成交建而同比下降29.3%.16图23：1-7月--线市宅地成交建而同比下降32.0%16图24：1-7月二线战市宅地成交速面同比下降40.5%.16图25：1-7月三线城市宅地成交建面同比下降20.1%，.16图26：7月百或住宅用地或交总价同降57.2%17图27：7月一线端市住宅用地成交总价同降46.6%，.17图28：7月二线届市住宅用地成交总价同降75.0%图29：7月三线城市住宅用地成交总价同降36.9%，.17图30：1-7月百城宅地成交总价同比下降25.6%..18图31：1-7月一线城市宅地成交总价同比下降24.8%，.18图32：1-7月二线威市宅地成交总价同比下降29.9%图33：1-7月三线成市宅地成交总价同比下降19.2%.18图34：7月百域宅地成交楼面均价环比有所回落图35：7月一线城市宅地成交楼面均价环比有所下降19图36：7月二线城市宅地成文楼面均价环比明显下降.19 图37：7月三线减市宅地成交楼面均价环比小需下滑图38：7月百或宅地成交灌价单环比有所下第19图39：7月一线或市宅地成交谨价率环比连续下降61'图40：7月二线瑞市宅地成交溢价率环比有所下降。.20图41：7月三线成市宝地成交溢价率环比有所回升。.20图42：商业性房地产资款余额增造持续下滑，一季度累计同比增长1.3%20图43：开发贷余额增遵近期小幅下降.21图44：个人住房贷款余额增速继续下降21图45：全国首套平均房贷利率近期持续下降.21图46：境内房地产信用债发行规模环比有所上升...21图47：境内房地产信用债发行规模增速小幅提升.21图48：境内房地产信用使单月发行与偿还现模对比，..22图49：7月境内房地产信用债星净融资状态22图50：内房海外横参发行规模环比有所下降..22图51：内房海外横参发行规模增造持续下滑 表1：截至2023/7/31主要域市交易量，一线战市本年至今累计同比增长较快表2：截至7月31其主要成市新房库存与去化周期情况，整体环比进一步上升.12表3：截至7月末主要质市新房批售情况，责阳、上海、长券和深圳新增供息相对充裕，..12表4：截至7月末主要成市二手房成交量情况，东莞、杨州、青岛点交面积累计增临居前，表5：近期重点政策梳理，项层会议明确政策优化方向，地方政策加建落地23 1.板块表现：头部房企股价表现较好 1.1地产开发行业表现 截至7月31日，佳兆业、合景泰富集团、富力地产7月涨幅居前：绿景中国、深圳控股、中国海外发展年初至7月末涨榜居前。 数据来源：Win吨中达注券研究：注：我至2023/7/31 数提来源：Wind，中达证券研究：注：重至2023/7/31 1.2物业管理行业表现 截至7月31日，时代部里、正荣服务、世茂服务7月涨懂居前；保利物业年初至7月末涨临居前。 数据来源：Wind，中达证系研究：注：量至2023/7/31 2.行业：销量增速转负，投资降幅扩大 延续近期销售偏弱态势，7月全国商品房销售金额同比负增长，1-7月，全国商品房销售全额累计同比下降1.5%（1-6月：同比上升1.1%）：销售面积累计同比下降6.5%（1-6月：同比下降5.3%），销售会额同比回落，同比增建转为负增长，内需不足依然是当前商品房销售弱势延续的主因之一，随着国内消费活动逐步恢复，叠加近期各地支持购房政策高频，商品房市场需求或有望有所修复，带动整体销售情况出现一定改善。 数据象原：国家院计局，中达证募研究 7月开发投资维续下降，土地市场区域分化维续。1-7月，全国房地产开发投资完成额累计同比下降8.5%（1-6月：同比下降7.9%）。其中，住宅开发投资究成额累计同比下降7.6%（1-6月：同比下降7.3%），带动整体开发投资额降幅进一步扩大，全地方西，近期销售复苏区域分化表现明显，带动不同域市间土地市场热度有所区别：另一方面，销售情况亦驱动房企更青味一二践的核心地块，共同带动该地区土地市场复苏较快。在此胃景下，开发投资法复或仍需依赖销售端率先回稳， 开工同比较上月继续下清，坡工增追维上月回落后有所模升，1-7月，房地产开发企业房屋新开工面积时比下降24.5%（1-6月：下降24.3%），同比降幅小临扩大：房或工面积同比增长20.8%（1-6月：增长19.0%），同比增建有所提升，本月，新开工西积同比仍继绩下降，工面积则在地方保交稳政策的推动下持续上升，或将对重点城市去化造成一定影响。 数据未源：国家流计局，中达证券研究 数据象源：国家统计局，中达证象研究 开发资金降幅扩大，自筹资金降幅小幅收窄。1-7月，房地产开发资金来源累计同比下降11.2%（1-6月：下降9.8%）：折分来看，国内货款累计下降11.5%（1-6月：下降11.1%）：自筹资金累计同比下降23.0%（1-6月：下降23.4%）；定全及预收款、个人按涡资款累计同比下滑3.8%、1.0%（1-6月分别下降0.9%、2.7%）：7月，自等资金降幅小播收窄；但由于商品房销售同比出现一定下滑房地产开发资金来源中的定金及预收款、个人按揭资款降幅较为明显，共同营动开发资金未源降幅有所扩大：在行业销售及融资活动递步恢复后，开发资金来源亦有望得列修复。 3.城市：一线涨幅居前，推盘环比下降 3.1新房数据：二三线销量增速转负，推盘环比降幅扩大 一线城市累计销售面积较快增长，二三线城市同比增速转负。7月多月，45个主委域市新房成交量环比下降30%，同比下降34%。一线城市同比下降17%，二线成市同比下降36%，三线城市同比下降43%。45减截至7月本累计成交量同比增建与上月保持--改（6月：上升7%），一-线城市及二、三线战市分别上升14%及下降3%、1%。东莞、茂名、厦门、上海2023年累计交易量分别上升约4640%、72%、36%、31%，而绍兴、柳州、盐成、永费系计同比雯动57%46%、44%、41%，为今年以柔销量下清较多的成市。从本月的成交数据未希，一线单月累计成交同比降幅有所扩大，但本年至今同比维持正增长；二三线域市单月累计成交同比降福小幅收窄，但本年至今同比增建由正转负，整体新房成交延续近期下游超劳。 去化周期按月有所上升，南京、橘州环比上升较快。截至7月末，14个主要城市的可售面积（库存）环比与上月持平，同比平均下降9%；平均去化周期为25.0个月（6月：18.4个月），环比年均上升68%，同比平均上升52%，北京及上海、广州去化周期分别为16.5个月及3.7个月、25.1个月，环比分别上升9%及上升