行业研究 | 内地房地产 销售投资继续承压，政策发力改善可期 ——5月统计局数据点评及房地产月报 5月商品房销售降幅有所扩大，政策托底进一步发力。1-5月，全国商品房销售金额累计同比下降31.5%（1-4月：同比下降29.5%）；销售面积累计同比下降23.6%（1-4月：同比下降20.9%），单月降幅有所收窄。主要城市人流量的限制仍是影响行业复苏的主要矛盾，销售端恢复进度相对较慢。不过，近期政策托底力度进一步加大，各地普遍对首付比、限购等核心政策进行了调整。随着疫情逐步受控，楼市需求端也将相应恢复。 开发投资降幅扩大，施工增速首次转负。1-5月，地产开发投资累计同比下降4.0%（1-4月：下降2.7%），降幅有所扩大。受疫情影响，房地产行业各项投资单月均有明显下行，1-5月施工面积同比下降1.0%，增速年内首次转负，施工投资对地产投资的支撑效应减弱。拿地方面，1-5月购置土地面积与土地成交价款分别累计下降45.7%和28.1%，成交价款降幅较上月有所扩大。从近期数据看， 1-4月土地购置费同比下降3.8%，单月同比下降较快。参考目前土地市场的实际情况，地产投资仍存一定下行压力。 开发资金来源降幅扩大，新政起效尚需时日。1-5月，房地产开发资金来源累计同比下降25.8%（1-4月：下降23.6%）。拆分来看，国内贷款累计下滑26.0%（1-4月：下滑24.4%）；自筹资金累计同比下滑7.2%（1-4月：下降5.2%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑39.7%/27.0%（1-4月分别下降37.0%/25.1%），销售端的弱势拖累了开发资金来源表现。不过，随着销售端逐步恢复，后续资金面修复有望逐步推进。 销售继续下滑，去化有所加快。5月，44城新房成交面积环比上升8%，同比下降51%；当年累计成交面积同降46%（上月为降44%），一、二、三线城市分别下降41%、40%及53%。成都、江门、北京和舟山累计降幅较小，而淮安、江阴、淮南、盐城累计降幅较大。截至5月末，14城新房去化周期为25.5个月（上月为28.8个月）。二手房方面，5月，15城二手房成交面积环比下降4%，同比下降27%；截至5月末，15城累计成交面积同降36%（上月为降38%）。成都二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数有所下降，各线城市挂牌价指数止涨后缓慢下行。 宅地成交降幅扩大，溢价率有所回落。1-5月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约58.2%；其中，一线城市下降81.8%，二线城市下降48.9%，三线城市下降60.8%，一线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，5月单月出现一定下降。溢价率方面，经历了去年初的躁动后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，5月单月溢价率环比有所回落。 投资建议：积极政策作用逐步显现，维持“强于大市”评级。市场对于调控政策放松的效果有所疑虑，引发了资产价格的大幅波动。但从最新数据看，单月销售降幅已有所收窄，同时越来越多的地方开始对核心调控政策进行调整，整体政策基调逐步趋近于2014年年下半年。随着疫情扰动因素的逐步缓解，行业有望重回正常的复苏轨道。维持“强于大市”评级。 15-Jun-22 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 29 目录 1. 板块表现：高信用房企股价表现较好 ........................................................................................ 5 2. 行业：销售投资承压，资金来源下滑 ........................................................................................ 6 3. 城市：销售继续下滑，推盘环比持平 ........................................................................................ 9 3.1 新房数据：各线销量继续下滑，推盘环比基本持平 ......................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交环比有所下降，挂牌价高位稳定 ....................................................................................... 12 4. 土地市场：成交降幅有所扩大，溢价率环比下降 .................................................................. 14 4.1住宅类用地成交建面：一线降幅收窄，二线降幅扩大 ................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体降幅继续扩大........................................................................................................... 15 4.3成交楼面均价有所下降，溢价率整体回落 ....................................................................................................... 17 5. 融资：境内外债券发行环比有所下降 ...................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：顶层基调更趋积极 .......................................................................................... 21 7. 投资建议 ...................................................................................................................................... 27 8. 风险提示 ...................................................................................................................................... 27 图表目录 图1：海昌海洋公园、恒盛地产和朗诗地产5月涨幅居前 .................................................................................... 5 图2：海昌海洋公园、越秀地产和中国海外发展年初至5月末涨幅居前 ............................................................ 5 图 3：大发地产、融创服务和正荣地产5月换手率居前 ........................................................................................ 5 图4：商品房销售额降幅有所扩大 ........................................................................................................................... 6 图5：商品房销售面积降幅较上月继续扩大............................................................................................................ 6 图6：房地产投资降幅有所扩大 ............................................................................................................................... 7 图7：房企土地成交价款降幅有所扩大 ................................................................................................................... 7 图8：土地购置费增长持续回落，未来料将继续下降 ............................................................................................ 7 图9：新开工面积降幅有所扩大 ............................................................................................................................... 8 图10：房屋竣工面积降幅继续扩大 ......................................................................................................................... 8 cU9ZmX6VrQnMbRdN7NnPqQtRsQjMrRrPkPoPqN9PmNpQMYnNqMMYsPsM 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 29 图11：开发资金来源降幅有所扩大 ......................................................................................................................... 8 图12：二手房挂牌出售价格指数近期缓慢下行 .................................................................................................... 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 ............................................................ 13 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定 .................................................................... 13 图15：三线城市二手房挂牌出售量指数有所下降 ..................................